[아하!] 땅은 묵은지처럼 묵힐수록 좋다

[프라임경제] 고령화 저성장 시대인 만큼 독자 여러분들도 부동산에 관심을 많이 갖고 계실 텐데요. 누구나 땅에 대한 열망은 있지만 정작 어디를 사야할지, 언제 팔아야 할지 갈피를 잡기 힘드실 겁니다. 땅을 지켜야 할지, 말아야 할지 헤매는 투자자들을 위해 '5대 이정표'를 짚어봤습니다.

◆'묻지마 투자' 도민준 아니면 금물

뻔한 얘기죠, '묻지마 투자'에 나섰다간 자칫 낭패를 볼 수 있다는 말. 굳이 설명하지 않아도 다들 아시겠죠. 

물론, 1960년대부터 1980년대까지 도시개발 전후로 집이든 땅이든 사두면 오르던 시절이 있었습니다. 자고 일어나면 집값이 뛰던 때여서 시세보다 저렴하게 물건을 사놓으면 차익을 남기기 쉬웠죠.

그러나 안타깝게도 우리는 2016년 저성장·저금리 시대를 살아가고 있습니다. 묻지마 투자는 드라마 '별에서 온 그대'에 나온 외계인 도민준처럼 자유자재로 시간여행을 할 수 있게 되거나 먼 훗날 타임머신이 개발된다면 그때 하시는 걸 추천합니다.

◆남이 하니까 나도? 로또당첨은 꿈일 뿐

지난 2007년 4월 부동산시장에 파란이 일었습니다. 인천 송도 '코오롱 더 프라우'를 분양받기 위해 전국 각지에서 수천명에 달하는 구름인파가 몰렸기 때문인데요. 며칠씩 대기줄을 만든 건 기본이고 음료와 먹을거리를 파는 포장마차까지, 그야말로 장사진을 이뤘습니다.

청약이 시작되자 6·25전쟁은 전쟁도 아니었습니다. 번호표를 받지 못한 사람들이 새치기와 몸싸움을 벌였고, 현장접수가 인터넷접수로 변경되는 해프닝마저 벌어졌죠. 

청약경쟁률만 봐도 그 인기를 실감할 수 있는데요. 송도 더 프라우는 평균 '4855대 1', 최고 '9521대 1'을 기록, 청약 사상 최고경쟁률을 보이며 역사를 새로 썼습니다. 당시 청약금만 무려 5조2899만5500만원에 달했다고 하네요.

전국을 떠들썩하게 한 송도 더 프라우, 지금도 건재할까요? 결론부터 말하자면 '로또텔'의 최후는 '꽝'이었습니다. 소식통에 따르면 2년 전 코오롱 더 프라우 1단지 전용면적 135㎡가 4억9000만원에 팔렸다고 합니다. 분양가인 6억7900만원 보다 1억8900만원 빠진 셈이죠.

로또에 당첨될 확률은 814만분의 1로 벼락에 맞을 확률보다 적습니다.

◆무리한 대출 이자 부담으로 등골 '빠직'

은퇴를 앞둔 회사원 김모씨, 아파트 리모델링 가능 연수가 20년에서 15년으로 단축된단 뉴스를 듣고 수도권 내 택지개발 주변 소형아파트를 여러 채 매입했습니다. 거의 꼭짓점 상태에서 산 탓에 가격은 오를 생각을 안했죠. 아니, 오히려 하락할 기미마저 보였습니다.

현재 사는 집을 담보로 총 5억원을 대출받아 투자한 김씨, 매달 대출이자 상환날짜만 돌아오면 머리가 지끈거릴 지경입니다. 엎친 데 덮친 격으로 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 강화되면서 김씨는 하루하루 피 말리는 나날을 보내고 있다네요. 
 
◆사고팔고 반복했다간 '세금폭탄'

부동산은 주식과 달리 거래비용이 많이 듭니다. 따라서 소문만 믿고 단기간에 사고팔기를 반복하는 것은 어리석은 일입니다. 단기적으로 사고팔기를 반복하면 큰 돈을 벌 것 같지만 장기투자보다 수익률이 낮은 경우가 허다합니다. 아, 물론 늘어나는 건 있습니다. 바로 '세금'이죠.

부동산에 투자할 생각이라면 짧은 기간에 승부를 볼 생각을 버려야 합니다. 묵은지처럼 최소 3년 이상은 묵힌다는 판단을 갖고 접근해야 합니다. 그래야만 최종적으로 집이나 땅을 팔 때 세금이 대폭 줄어들거나 비과세되기 때문입니다. 특히 알짜지역일 경우 장기투자가 빛을 발합니다.

◆투자처는 와이프와 상의

부동산 중 특히 아파트에 투자할 땐 아내의 의견을 존중하는 게 좋습니다. 아무래도 집안에서 어느 가족 구성원보다 오래 머무르는 주부들 특성상 남편들보다 더 꼼꼼히 살피기 마련입니다. 따라서 살기도 좋고 나중에 팔았을 때도 시세차익을 거둘 확률이 보다 높습니다.

실제 2009년 미국에서 발표된 연구결과에 따르면 여성이 남성보다 매년 1% 정도 투자수익을 더 내며, 일본 투자전문지 머니진 역시 여성 투자자들이 외환차익 거래시장에서 남성보다 3배 이상 수익을 올린다고 발표했습니다.

이런 것들을 다 차치하고서라도 한 번 생각해보세요. 부인이 고른 부동산이 별로 오르지 않았을 때와 남편이 독단적으로 투자한 부동산이 부인 기대치에 미치지 못했을 때. 후자라면 아마 가정생활이 원만하게 유지되긴 힘들지 않을까요?