[카드뉴스] 내 집 마련? '마통'부터 없애요

DSR 도입 관련 6가지 궁금증

[프라임경제] 돈을 빌리지 않고 집을 산다는 것은 사실상 불가능하다. 그럼에도 부동산, 그중 집이 가장 확실한 자산증식 수단인 탓에 빚을 내서라도 집을 사는 게 하나의 수순처럼 굳어졌다.

그러나 정부의 가계대출 억제 정책이 추진되면서 은행들은 신규 대출에 기존 DTI(총부채상환비율)보다 훨씬 까다로운 DSR(총체적상환능력)로 대출한도 및 금리를 산정할 것이 유력하다. 일단 내 집 마련을 계획하고 있고 주택담보대출로 집값을 충당할 생각이라면 당장 마이너스통장부터 해지하는 게 순서로 보인다. DSR 도입과 관련된 궁금증과 유리하게 적용받는 방법을 정리했다.

◆까다로운 이름 DSR(Debt Service Ratio)

총부채원리금상환비율 즉 DSR은 원금과 이자를 포함해 1년 동안 갚아야 하는 모든 빚(대부업체 제외)을 연소득에 대비해 산출한 지표다. DSR 산정에는 기존 주택담보대출과 신용대출은 물론이고 마이너스통장 약정액, 자동차할부, 신용카드 할부대금까지 모든 금융사 빚이 원금과 이자를 더해 반영된다. 이자만 따지던 DTI에 비해 개인의 빚을 훨씬 적나라하게 보여주는 지표라 할 수 있다.

일례로 연봉 3000만원인 A씨가 금리 4%로 3000만원 마이너스 통장(20개월)을 갖고 있다고 가정한다면 A씨가 3억원짜리 집을 사기 위해 2억원을 20년짜리 주택담보대출(연간 원리금 1200만원)로 상환할 경우 DTI와 DSR 비율은 각각 44%와 49%로 적잖은 차이가 난다.

◆언제, 어떻게 적용되나

지난해 정부는 향후 3년 안에 DSR을 시장에 정착시킬 것이라고 밝혔다. 자료 이관과 인프라 구축을 위해 일단 도입여부와 제한 비율은 금융사 재량으로 남겼으며 DTI처럼 획일적인 규제는 하지 않겠다는 입장이다. 1·2금융권의 경우 70~80% 선에서 관리기준을 세울 가능성이 크다.

주택 실수요자 입장에서 주의해야할 것은 마이너스통장의 존재다. DSR은 대출잔액(원리금)이 중요한데 마이너스통장은 사용액이 아닌 약정액을 부채로 잡는다. 마이너스통장 발급 규모가 급증했고 이들이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 DSR이 100%를 웃도는 경우가 대부분이다. 대출 거절이 속출할 수도 있다는 얘기다.

마이너스통장은 언제든 필요할 때 인출할 수 있고 쓴 만큼 채워 넣으면 되기 때문에 직장인의 비상금으로 통한다. 대출규제가 강화되면서 아예 마이너스통장을 장기주택자금으로 활용하는 경우도 많다.
대출 없이는 집을 살 수 없고 빡빡해진 규제를 피해 신용대출로 방향을 튼 실수요자에게 DSR은 이를 더 불리한 조건으로 만들어 역차별 논란이 일고 있다.

한편 DSR 적용에 앞서 최대한 유리한 위치를 선점하는 게 중요하다. 원칙은 간단하다. 부채는 적고 금리는 낮을수록 좋다. 먼저 마이너스통장은 해지하거나 한도를 축소하고 기존 대출은 바로 상환하거나 최대한 장기대출로 전환한다. 마지막으로 카드론, 2금융권대출 등 고금리대출은 상대적으로 금리가 저렴한 1금융권으로 옮겨야 한다.