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금리 인상 우려 속 믿을 건 '오피스텔 투자?'

1분기 매매가격 사승·월세가격 보합→수익률 하락…3월 들어 회복 기지개

이준 기자 | llj@newsprime.co.kr | 2017.04.11 15:28:52

[프라임경제] 연초 비수기가 이어지며 잠잠했던 오피스텔 시장이 지난달 들어 회복기미를 보이는 것으로 나타났다.  

1·2월은 계절적 비수기와 대내외 불확실성이 매수세를 주춤하게 만들었다. 미국 금리 인상과 트럼프 정부 출범 등이 매수자들에게 부담을 줬고, 불안정한 국내 정치상황과 내수경기 침체가 매매가격 상승폭 축소에 영향을 끼쳤다.

2014~2017년 전국 오피스텔 가격변동률 추이(전 분기 말 대비 해당 분기 말 기준). ⓒ 부동산114

11일 업계에 따르면 관망세가 지속될 것 같았던 오피스텔 시장이 지난달부터 회복 조짐을 보이고 있다. 봄 이사철을 맞아 매매수요와 투자심리가 차츰 되살아난 데 따른 것이다.  

◆1분기 매매·전세 가격 상승...월세변동률 제자리

올해 1분기 오피스텔 매매가격은 0.24% 올랐다. 2015년 1분기 이후 상승세를 유지하고 있다.

수도권에서는 교통접근성이 높은 지역에서 매매가격이 올랐다. 신분당선 미금역 개통을 앞둔 성남시는 0.35%, 수서역 SRT개통 호재를 맞은 서울 강남구도 0.46% 상승했다. 수서동과 SRT접근성이 좋은 자곡동의 매매가격도 오름세다.

반면 지방은 부산(0.23%)을 제외하고는 거래가 침체됐다. 연초 기업체 발령과 신학기를 맞아 월세 거래는 꾸준했지만 매매거래는 상대적으로 미미했다. 지역별로 광주·대구는 매매가격 상승률이 제자리를 기록했고, △대전(-0.21%) △충남(-0.05%) △충북(-0.13%)은 하락했다.

수요에 비해 오피스텔 공급이 많았고 대체제인 도시형생활주택 공급도 가격 하락에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

전세는 0.43% 상승했다. 지속적인 수급 불균형에 시달리면서 전세가격 상승은 계속될 것으로 전망된다. 간혹 입주물량이 몰리는 지역에서 전셋값이 내려가는 경우도 있는데 지난해 4분기부터 1000여 가구가 입주한 광교에서 전세가격이 빠졌다.

2012~2017년 전국 오피스텔 임대수익률(해당 분기 말 기준) 추이(임대수익률(%) = 월세x12/(매매가격-보증금)x100). ⓒ 부동산114

월세 변동률은 제자리걸음이다. 오르는 매매가격과 달리 월세는 서울 주요 지역에서 떨어졌다. 서울 강남구, 강서구는 0.02%, 0.08%씩 하락했다.

강남구는 오피스텔 신규 입주 물량 영향과 인근 신축 주택으로의 이주 움직임 때문에 소폭 내려앉았다. 강서구는 마곡지구에 입주물량이 집중되면서 월세가격이 약세였다. 마곡동을 제외한 강서구 지역은 마곡동 신축 오피스텔로 이주하는 수요를 잡기 위해 보증금이나 월세 가격을 내리며 방어하는 추세다.

◆임대수익률 하락·금리 인상 악재에도 투자 계속

오피스텔 임대수익률은 전국 5.39%로 지난해 같은 기간에 비해 0.25%포인트 주저앉았다. 2007년 조사 이래 가장 큰 하락폭으로 공실이나 세금을 고려하면 실제 임대수익률은 더 낮은 편이라는 게 업계의 분석이다.

임대수익률 하락과 금리 인상 탓에 투자 수요가 잠잠해질 것이라는 목소리도 있었지만, 실제 투자자들에게 큰 영향을 미치지 못했다. 임대수익률이 떨어지고 금리가 올라도 수익률과 정기예금 간의 차이가 여전히 큰데다가 대표적 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처를 찾기 어렵기 때문으로 풀이된다.

또한 미국 금리 인상 우려는 지난해부터 예고된 데다 국내시장에 영향을 줄 만큼 인상폭이 크지 않은 것도 한몫했다. 투자자들은 당장의 금리 변화보다는 임대 소득을 우선시하는 편이었고, 대출 금리도 상승추세지만 여윳돈으로 소액을 투자하는 투자자들의 비중이 상당해 금리 민감도가 예상보다 높지 않았다.

전국 오피스텔 분기별 분양물량 추이(2017년 4월5일 기준. 예정물량은 이후 변동될 수 있음). ⓒ 부동산114


올해 1분기 오피스텔 분양 물량은 경기(5489실), 서울(1901실), 인천(1584실) 순으로 많았고, 오피스텔 분양이 적었던 제주에서는 1127실이 분양됐다.

서울에서는 롯데월드타워에 위치한 시그니엘레지던스가 3.3㎡당 평균 7500만원의 고가 오피스텔로 관심을 모았다. 경기에서는 동탄신도시에서 분양한 동원로얄듀크비스타가 최고 20대1의 경쟁률을 기록했다.

2분기는 1만5972실이 분양 대기 중인데, 이 역시 지난해 같은 기간 수준에 못 미친다. 지역별로는 경기(6289실)에 이어 인천(5765실) 순으로 분양물량이 많다. 특히 인천 송도에 4567실의 물량이 집중된다.

송도힐스테이트더테라스(2750실), 송도국제도시더샵(1230실)등 대단지 위주로 공급된다. 송도는 지난해 1분기 대단지인 롯데몰송도캐슬파크(2040실)의 분양 성적이 좋았던 지역으로 분양 열기가 이어질지 주목된다.

서울에서는 뉴스테이 물량이 예정돼 있다. 롯데건설은 서울 금천구와 영등포구에서 뉴스테이 계획물량의 일부를 오피스텔로 공급할 예정이다.

◆전국 입주 물량 72% 서울 몰려…마곡지구 막바지 집들이

올 1분기 오피스텔 전국 입주 물량은 7756실이었다. 전체 물량 중 72.21%가 서울(5601실)에 집중됐으며 서울 물량 중 마곡지구(3377실)가 차지하는 물량이 60%에 달했다.

2015년부터 이어진 마곡지구 오피스텔 입주가 막바지에 이르러 이제 마곡지구에 남아있는 입주예정 물량은 많지 않다. 이 밖에 서울 은평구에도 792실의 입주물량이 집계됐다.

2분기에는 1만20실이 입주 준비 중이다. 서울 도심에 위치해 교통에 강점이 있는 래미안용산(782실), 경희궁자이(118실)가 주요단지로 꼽힌다. 경기에는 배곧신도시를 배후수요로 둔 시흥(720실)과 미군기지 이전으로 외국인 임대수요가 점차 증가 중인 평택(569실)에서 입주가 계획돼 있다.

전국 오피스텔 분기별 입주물량 추이(2017년 4월5일 기준. 예정물량은 이후 변동될 수 있음). ⓒ 부동산114


지방에서는 부산 해운대투모로우(540실), 경북 김천파크드림시티써밋(736실), 울산 코아루벨라체(499실)가 2분기 입주 예정이다.

한편, 최근 분양시장에 고가 오피스텔이 속속 등장하고 있다. 특히 최순실이 거주했던 청담동 피엔폴루스가 전국에서 가장 비싼 오피스텔로 알려지면서 한때 호사가들의 입방아에 오르기도 했다. 고가 오피스텔은 비싼 가격에도 희소성과 절세효과를 얻을 수 있어 조용히 인기몰이 중이다.

지난해 강남구 청담동에서 분양한 '아노블리81'의 경우3.3㎡당 3500만원 안팎으로 분양됐지만 고급화 전략을 내세워 완판에 성공했다. 제주에서 분양 중인 '세인트스톤더부티크'는 전용면적 285.4㎡의 펜트하우스의 경우 분양가가 47억8000만원에 달하지만 전체 분양물량의 절반 이상이 이미 주인을 찾았다.

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