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[아하!] 수익형부동산 '허위·과장' 미끼에 낚이지 않으려면?

 

이준 기자 | llj@newsprime.co.kr | 2017.05.06 11:05:35

[프라임경제] 최근 저금리 기조가 장기화되면서 수익형부동산 시장이 뜨거운 관심을 받고 있는데요. 투자자들을 솔깃하게 하는 상가, 레지던스, 호텔, 오피스텔 등 다양한 수익형부동산이 계속 공급되고 있습니다.

이런 가운데 일부 업체들이 수요자의 이목을 끌기 위해 허위·과장 분양 광고를 해 문제가 되고 있는데요. 지난달 13일 부동산 분양업체 2곳은 호텔을 분양하며 거짓 과장 광고를 해 공정거래위원회(이하 공정위)의 시정명령을 받기도 했습니다.

이미 수년 전부터 공정위가 이 같은 행위를 단속하고 있지만 유사 사례가 반복되고 있는 실정이죠. 수익형부동산 허위·과장 분양에 넘어가지 않으려면 어떤 점들을 주의해야 할까요?

상가정보연구소에 따르면 먼저 수익형부동산 허위·과장 광고에서 빈번하게 나타나는 '수익률 부풀리기'를 주의해야 합니다.

투자자들은 수익형부동산을 선택할 때 분양가와 임대료, 이에 따른 '수익률'을 중점적으로 확인합니다. 하지만 목돈을 들여 투자를 함에도 수익률 산출에 대한 지식 없이 투자에 임해 낭패를 보는 사람이 많다고 하네요.

수익률은 계산 방식이나 대출이자율 변동에 따라 달라지는데요. 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아집니다.

그리고 분양 사업자들은 수익률을 계산할 때 일반적으로 분양 금액의 40∼60%를 대출 금액으로 설정하고 해당 대출금을 분양 금액에서 빼는 방식으로 실투자금을 계산합니다.

일부 분양업체는 이를 악용해 수익률을 부풀리기도 하는데요. 예를 들어 자기자본 100%로 매입 시 4%대 수익률이 기대되는 부동산을, 대출비율 50% 이상으로 가정해 7~8% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 홍보합니다.

하지만 대출비율이 지나치게 높으면 이자 감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다고 하네요.

또 업체가 제시하는 수익률에 세금이 포함된 것인지도 확인해야 합니다. 환불받는 세금은 분양가에서 차감하면서 납부해야 하는 세금은 분양가에 포함하지 않은 채 계산하는 업체도 있죠.

특히 부동산을 분양받으면 부가세를 제외한 분양 금액의 4.6%를 취득세로 내야하지만, 수익률 계산 시 이 점을 비용에 반영하지 않는 분양 사업자도 있습니다.

기대수익률을 계산할 때는 대출금의 이자비용, 세금, 공실발생의 리스크, 관리비 등 마이너스 요소들도 고려해야 합니다.

'확정 수익 보장제'를 명시하는 광고도 맹신하면 안 됩니다. 확정 수익은 부동산 운영을 위탁받은 사업자가 수분양자에게 일정 기간에 확정적으로 지급하는 금액을 말합니다.

지난달 공정위 시정명령을 받은 업체는 호텔을 분양하면서 확정 수익을 보장하는 기간이 1년임에도 이를 제대로 밝히지 않았습니다. 그리고 '월 70만원이 따박따박'이라는 표현을 사용해 장기간 수익금을 확정 지급하는 것처럼 광고해 문제가 됐습니다.

확정 수익 보장기간이 5~10년 정도 긴 것도 문제가 될 수 있죠. 그 기간 중 사업자가 부도가 나면 수익 보장이 불투명해지기 때문입니다. 이 경우 민사소송으로 분쟁을 해결해야 합니다.

따라서 금융기관 등을 통한 법적 보호 장치가 있는지 확인하고 수익보장 확약서 상의 수익보장 주체가 수익을 보장할 능력이 있는 사업자인지 판단해야 하죠.

또한 '최고' '특급' '1위' 등 객관적 근거가 없는 거짓·과장표현도 광고에 많이 사용합니다. 광고의 표현과 내용이 의심스러울 때는 부동산을 직접 찾아가거나 주변 상권 실태파악을 통해 내용을 확인해보는 것도 좋은 방법입니다.

마지막으로 분양받을 건축물의 허가 관련 사항을 꼭 확인해야 합니다. 분양대상 상가건물의 일부가 불법건축물이면 이에 해당하는 점포는 공유지분 형태의 등기 또는 점포의 층·호수별 소유권 이전등기가 불가능하죠.

건축물 대장을 확인해 해당 건축물이 합법적인 건축물인지, 허가받은 건축물의 용도와 광고내용이 일치하는지, 분양사업자가 건축주가 맞는지 등을 빠짐없이 점검해야 합니다.

공정위는 수익형부동산에 대한 소비자들의 피해를 막기 위해 허위·과장 분양을 제재하고 있지만 매년 비슷한 피해사례가 반복되고 있는데요. 공정위의 단속과 제재에만 의지할 것이 아니라 '허위·과장'의 미끼를 요리조리 피할 수 있는 똑똑한 소비자가 돼야 겠습니다.

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