위례신도시 상가 '텅텅'…베드타운 전락 우려

분양가·임대료↑투자 시 장기적 접근 필요

[프라임경제] 위례신도시 상가 분양이 속도를 내지 못하면서 장기간 베드타운으로 방치될 수 있다는 우려가 제기된다.

11일 상가정보연구소에 따르면 위례신도시 내 공급 상가의 과반이 주인을 찾지 못한 것으로 조사됐다. 일반상가의 약 50%, 근린상가의 약 70%가 미분양으로 남아 있고, 상층부 업무시설은 분양 실적이 더 저조한 상황이다.

위례신도시 내 상가 분양가격은 3.3㎡당 평균 4000만~5000만원 수준이며, 중심상권인 트랜짓몰 부근 상가에는 1억원 안팎의 프리미엄도 형성돼 있다. 신도시 초기의 불안정한 수익성을 극복하기에는 다소 비싸다는 시각이 많다.

상가 매도-매수자 간 간극이 커 거래가 답보 상태지만 가격 조정 가능성은 낮다. 입지가 뛰어난 상가는 선점이 끝났고, 상가 소유주들 대다수가 대출 압박을 신경 쓰지 않는 자산가들이라 손해 보고 팔지는 않을 것이란 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

위례신도시 상가가 비어있는 모습. ⓒ 상가정보연구소

한편 분양을 마친 상가도 높은 임대료 탓에 임차인 구하기가 쉽지 않은 상황이다. 트랜짓몰 부근 1층 상가의 임대료는 전용면적 33㎡ 기준 보증금 5000만~1억원, 월세 300만~400만원 선이다.

신도시 초기 빈약한 소비력을 고려하면 이처럼 높은 임대료를 감당할 만한 업종은 제한적이다. 그나마 입점을 마친 1층 상가 대다수는 분양권 거래 중개를 위해 들어선 부동산 중개업소거나 편의점, 프랜차이즈 상점이어서 주민 편의·쇼핑시설이 턱없이 부족한 실정이다.

위례신도시는 상업용지 비율이 1.9%로 다른 2기 신도시인 판교(3%)나 동탄(4%)에 비해 확연히 낮다. 반면 인구밀도는 15.6%로 판교(9.5%), 동탄(6.9%)보다 높아 상가가 들어서기에 최적의 입지라는 평가를 받았다.

또한 수도권 신도시 중 유일하게 서울 강남에 조성돼 투자자 및 실수요자들의 주목을 받았다. 하지만 이런 점도 높은 가격과 신도시 개발의 불확실성을 뛰어넘지 못하고 있다는 게 상가정보연구소의 설명이다.

개발호재 지연도 악재로 작용하고 있다. 올해 개통 예정이었던 지하철 8호선 우남역이 2년 연기된 2019년으로 미뤄졌다. 지난해 시공사 변경 등 진통을 겪은 위례신사선 경전철도 예정(2024년)대로 개통될 수 있을지 미지수다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "위례신도시 상권이 전형적인 신도시 개발 초기의 정체된 모습"이라며 "신도시나 택지지구에 투자할 때는 동원할 수 있는 자금여력을 충분히 점검한 후 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 말했다.