文, 박근혜 정부 부동산 정책 기조 '흔들까'

LTV·DTI 환원, 재건축 초과이익환수제 실시 관건…부동산 보유세 인상 여부 주목

[프라임경제] 문재인 대통령은 지난 박근혜 정부의 부동산 정책 기조를 당분간 크게 흔들지 않을 것으로 보인다. 문 대통령이 후보 시절 직접 발표한 서민주거복지와 도시재생사업 정책을 제외하면 이렇다 할 부동산 정책이 눈에 띄지 않기 때문이다.

지난 정부는 경제 살리기의 명목으로 부동산 시장 활성화 정책을 제시했다. 하지만 경제도 부동산도 살리지 못하고, 가계부채만 증가시켰다는 평가가 나온다. 지난 정부의 부동산 정책은 현재 시장에서 뜨거운 감자로 주목받고 있다. 이에 새 정부가 어떤 움직임을 보일지 관심이 집중되는 상황이다.

문재인 대통령이 후보 시절 내건 부동산 정책 공약은 크게 서민주거복지와 도시재생사업으로 나뉜다. 사진은 문 대통령이 지난 19일 청와대에서 인사발표를 하고 있는 모습. ⓒ 뉴스1

문 대통령이 공약으로 제시했던 비소구 주택담보대출 확대는 이미 진행되는 모양새다. 오는 8월 예정된 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 환원, 내년 시행되는 재건축 초과이익환수제는 추가 유예기간 없이 진행될지 관심이 모아진다. 세수 확보를 위한 부동산 보유세 인상 여부도 시장의 관심사다.

◆비소구 주택담보대출 확대…부동산 시장 영향은?

문 대통령은 비소구 주택담보대출 확대를 공약으로 내세웠다. 지난 11일 주택금융공사는 문 대통령의 공약에 발맞춰 '책임한정형 디딤돌 대출'을 도입했다. 기존에는 은행창구를 통해 신청하는 경우에만 이용 가능했던 것을 확대한 것이다.

비소구 주택담보대출은 상환의무가 담보주택으로 한정돼 책임한정형 대출이라고도 한다. 담보주택에 대한 경매절차를 거치거나 대출금액을 다 갚지 못해도 채무자는 남은 대출금액을 갚지 않아도 된다.

이는 대출 위험을 채권자가 부담하는 것으로 채무자를 보호하는 측면에서는 긍정적인 요소가 있다. 하지만 상환책임이 담보주택에 한정돼 차주의 도덕적 해이를 불러올 수 있다는 부정적인 측면도 존재한다.

비소구 주택담보대출 확대에 대해 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "확대 정도에 달려 있으나 대상과 규모가 제한적일 경우, 부동산 시장에 큰 영향은 없을 것"이라고 내다봤다.

이어 "내년까지 공급부담이 누적되면 주택가격 하락 지역에서는 서민들의 대출 활용과 그를 통한 내 집 마련에 영향을 줄 것"이라고 전망했다.

◆LTV·DTI 3년 만의 회귀…전월세 가격 오르나

문 대통령은 지난 정부로부터 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 사안들을 떠안았다. LTV와 DTI가 대표적이다. 2014년 8월1일 부동산 경기 활성화로 규제를 완화했던 LTV와 DTI는 오는 8월 다시 환원될 예정이다.

가계부채 감소와 금융안정 차원에서 LTV·DTI 강화가 불가피하다는 견해도 있다. 하지만 정부에서 이미 가계부채 방침으로 가계부채 총량제, DSR 확대 등의 방침을 내놓은 상태여서 시장에 큰 영향은 없을 것으로 보는 시각이 많다.

부동산 시장의 측면에서는 LTV·DTI가 환원되면 저금리 대출을 통해 내 집 마련을 했던 서민계층이 자금 확보에 어려움을 겪을 것으로 보인다. 또한 규제 강화라는 점이 수요자들의 심리적 위축을 불러와 일부 수요 감소 요인으로 작용할 것이라는 관측도 나온다.

업계 한 전문가는 "금융규제를 강화하면 장기적으로 투자심리를 위축시킨다"며 "실수요자의 자금마련이 어려워 매매보다 임대를 유지하게 돼 전·월세 가격이 오를 수 있다"고 내다봤다.

한편 문 대통령의 대선 캠프에서 경제공약을 설계했던 김상조 공정거래위원장 내정자는 최근 가계부채 문제에 대해 "취약부문 맞춤형 대책을 강구하는 게 LTV·DTI 규제 비율 조정보다 더 중요한 문제"라고 밝힌 바 있다. 이에 LTV·DTI 규제 완화 연장이 추진될지 주목된다.

◆재건축 초과이익환수제 내년 추진 '조세저항·거래위축' 우려

재건축을 통해 발생한 개발이익을 정부가 환수하는 재건축 초과이익환수제가 내년부터 시행된다. 하반기 시장 상황에 따라 추가 유예의 가능성도 열려있으나 현재로서는 그대로 추진될 것이라는 분위기다.

강남권 재건축 아파트 단지. 사진은 기사 내용과 무관함. ⓒ 뉴스1

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 발생한 개발이익을 정부가 환수하는 제도다. 재건축 조합설립추진위원회 설립 승인일과 준공인가일의 주택 가격을 비교해 재건축으로 얻은 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘으면 최대 50%의 세금을 부과한다.

이 제도가 시행되면 조합원의 부담이 늘어나기 때문에 재건축 단지들은 사업을 서두르고 있다. 올해 말까지 관리처분인가 신청을 내면 내년 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있기 때문이다. 초과이익환수제를 피하게 되는 단지들의 경우 사업성과 투자가치가 높아진다는 장점이 부각되면서 거래 및 매매가가 높아지는 분위기다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축 초과이익환수가 본격화되면 적용 단지와 그렇지 않은 곳의 가격양극화가 생겨 재건축단지의 거래 감소와 가격조정이 불가피하다"며 "재건축 초과이익환수제를 당장 시행하기엔 무리가 있기 때문에 조세저항, 주택시장 조정, 거래위축 우려 등을 고려해 신중히 추진할 것"이라고 언급했다.

◆한발 물러선 '부동산 보유세' 인상, 증세 카드?

문 대통령은 본격 대선 레이스가 시작되기 전부터 "부동산 보유세를 높여야 한다"고 주장해왔으나, 대선 캠프가 꾸려지고 선거가 막바지에 이르자 한발 비켜섰다.

그러나 자주 언급했던 만큼 앞으로 경제상황에 따라 '증세의 수단'으로 활용될 것으로 예측된다.

인상이 현실화되면 건물·토지 등 부동산을 보유하고 있거나 유통 및 제조업 등 대규모 토지 보유가 필수적인 법인은 지금보다 세금부담이 커져 부동산 시장 가격 흐름에 악재가 될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

특히 부동산투자자와 다주택보유자에게 세금 이슈를 촉발시키며 거래와 가격에 영향을 줄 것이라는 분석이다. 인상 내용에 따라 기존 보유 부동산을 처분하려는 움직임이 나타날 가능성이 없지 않다.

손재영 건국대학교 부동산학과 교수는 "취득, 보유, 처분의 종합적인 면에서 한국의 부동산 세부담은 세계적으로 높은 수준"이라며 "보유세를 더 높이면 다른 세금을 그만큼 줄여줘야 한다. 그런 조치 없이 보유세를 인상하면 수요 감소, 시장 침체, 공급 감소가 발생해 궁극적으로 임대료 상승이 초래될 수 있다"고 설명했다.

부동산 전문가들은 새 정부의 인선과 조직개편이 완료되지 않아 당분간은 부동산 시장을 급변시키는 정책이 나오기 힘들 것이라고 입을 모은다. 특히 지난해 11·3대책으로 대출과 청약시장에 규제를 가한 상황이어서 짧은 기간의 급격한 정책변화보다는 단계적인 절차로 시장 저항을 줄이는 정책을 펼칠 것이라는 분석이다.  

김규정 위원은 "새 정부는 가계부채관리, 국토균형개발, 중산층·서민 주거안정을 골자로 청년주택공급과 공공임대주택사업에 주력할 것으로 보인다"며 "문 대통령 대표 공약인 도시재생 뉴딜정책은 도시재생의 필요성이 높아진 상태에서 시장과 정책적 니즈가 맞아떨어지며 속도를 낼 것"이라고 짚었다.