[재테크칼럼] 정부 부동산 대책에 귀 기울여라

[프라임경제] 아파트 시장의 분위기가 심상치 않다. 서울과 김포를 비롯한 일부 수도권에서 조기 분양이 속출하지만 지방에서는 미분양이 속출하고 있다. 불과 3년 전만 해도 지방도시 특히 대구에서는 아파트 값 상승이 하늘 높은 줄 모르고 무섭게 치솟았지만 지금은 냉각 그 자체다.

요즘 필자에게 상담을 요청하는 고객들 중 10명 중 7명은 아파트 투자와 관련해 여러 가지를 문의하고 있다. 재작년과 비교했을 때 두 배가 넘는 수치로 아파트 투자에 관한 상담이 크게 많아졌다.
 
그러면서 지역주택조합 아파트에 관해서도 높은 관심을 갖고 있다. 몇 년 전 만 해도 지역주택조합은 투자처로서 위험하다는 생각에 사람들의 외면을 받았다. 하지만 최근에는 서울을 비롯한 수도권 지역주택조합 분양이 한두 달 만에 완판돼 물건이 없어서 못 판다고 하니 부동산시장도 요지경이라는 생각이 든다.
 
지역주택조합 아파트가 이처럼 인기를 끄는 것은 일반분양 아파트를 통해 아파트를 마련하는 것보다 저렴한 비용으로 원하는 동·호수를 지정할 수 있다는 장점 때문일 것이다.

그러나 정부의 부동산 규제 정책이 앞으로 어떻게 나올지 귀추가 주목된다. 정부의 부동산 대책이 향후 부동산 시장의 흐름을 좌우할 것으로 예상되기 때문이다.
 
현재 새 정부는 부동산대책을 놓고 고심하는 것으로 알려졌다. 강력한 규제책을 내놓자니 시장급랭이 걱정되고, 그렇다고 관망하자니 집값 상승세가 우려되는 상황이라는 점에서 딜레마에 처한 것으로 보인다.
 
그럼에도 새 정부가 가장 우선적으로 검토하는 카드는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 강화 조치가 될 확률이 높다. 최근 들어 가파르게 상승하고 있는 가계대출 증가세를 억제할 수 있는 직접적인 정책수단이기 때문이다.
 
필자가 볼 때, 새 정부가 쉽사리 규제의 칼을 빼들지 못하는 데는 참여정부 시절의 실패를 반면교사로 삼기 때문으로 생각한다.

참여정부 집권 초기 부동산시장이 과열되자 2003년 투기과열지구 지정을 시작으로 종합부동산세 도입과 양도소득세 중과세, 재건축 초과이익환수제 등 강도 높은 규제책을 잇달아 내놓았지만 2006년 서울의 아파트 가격은 1년 동안 무려 23.4%나 올랐다.
 
그럼에도 분명한 사실은 부동산 가격의 폭등과 폭락은 항상 주기적으로 움직였다는 것이다. 지금의 현상은 12년 전인 2005년 상황과 흡사하다. 부동산 불패라는 신조어가 생겼으니 말이다. 지금까지 그랬듯이 부동산 가격이 오르면 언젠가는 떨어질 것이다.
 
누구든지 부동산을 구입하고 가격이 하락하는 것은 원하지 않을 것이다. 그러려면 앞으로의 정부의 부동산 규제 대책에 관심을 기울여야 한다. 현재의 상태로 부동산 열기가 지속될지 아님 부동산 열기가 식을지는 다른 사람들의 말이 아닌 본인 스스로 보다 정확하게 판단할 수 있을 것이다.
 
필자는 언제나 부동산 흐름을 읽으려면 나무를 보지 말고 전체의 숲을 보라 한다. 부동산을 바라보는 보다 넓은 식견을 가지라는 뜻에서였다. 한데 대부분의 부동산 전문가들도 나무만 보고 숲을 보지 않는 것 같다.
 
오히려 작금의 부동산시장은 투자 상담을 해주면서 되레 상담 요청자들로부터 배우면서 공부하고 있다. 상담을 통해서 부동산 투자의 실제 상황을 그들로부터 전해 듣기 때문이다. 솔직히 부동산 전문가와 일반 투자자와의 차이는 종이 한 장 차이다.
 
중요한 것은 앞으로의 부동산 흐름이 어떻게 전개될 것인가를 보다 정확하게 인지하는 것이다. 그렇기 때문에 정부의 부동산 대책에 관심을 기울여야 한다.

그리고 왜 그런 대책이 나왔는지 역으로 분석하면 해법은 어느 정도 찾을 수 있을 것으로 판단된다. 다시 한 번 언급하지만 지금은 나무를 보지 말고 숲을 보는 시기라는 것을 기억하기 바란다.

허준열 투자코리아 대표