[아하!] DSR 대출 심사법, 갭 투자 잡을 묘책?

[프라임경제] 부동산 대책이 관심을 모으는 가운데 벌써부터 추가 대책에 대한 이야기가 나오고 있습니다. 이른바 6·19대책의 핵심은 주택시장 과열 지역과 가계부채 급증 주범에 대한 '핀셋규제'인데요. 전매제한·1순위·재당첨 금지 등의 기존 규제에다 대출 규제를 추가한 것입니다.

조정대상지역을 추가하고 이들 지역에 대한 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)를 각각 70%에서 60%로, 60%에서 50%로 하향 조정했죠. 빚을 얻을 수 있는 비율을 줄인다는 것이니, 실수요자가 아니라 투기 목적인 사람에게는 빚내서 집 사기 어렵게 되는 셈입니다.

하지만 왜 이것만으로 완벽한 대책이 아니라는 소리가 나오냐면, 갭 투자를 완전히 막을 방안까지는 이들 대책에 들어있지 않다는 풀이가 따르기 때문입니다. 갭 투자는 현재 부동산 시장을 그야말로 노름판으로 변질시킨다는 강한 비난을 받고 있죠.

갭 투자는  전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것입니다.

과거부터 전세를 끼고 집을 사는 방안은 있었지만, 이것을 아예 작은 밑천 삼아 집을 사고 파는 기법, 더 나아가 그야말로 '차익'을 노리는 투자 극대화로 승화시킨 게 바로 갭 투자인 것이죠.

부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다고들 하는데 이 논리를 100% 충족하는 방식이 바로 갭 투자인 겁니다.

집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이지만(바꿔 말하면 위험성이 큰 것이죠. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보는 갭 투자 실패 사례도 나오고 있습니다), 현재 많은 관심을 모으는 데에는 이유가 있습니다.

즉 가격의 상당 부분은 들어가 있는 전세 세입자의 보증금으로 충당하고 차액만 그것도 빚을 내든 해서 '손 안 대고 코 푸는 식'으로 이익을 모도할 수 있기 때문입니다.

왜 당국에서 이것을 규제할 방안을 쉽게 꺼내지 못하냐고요? 바로 대출 전반을 들여다 보고 옥죄는 게 쉽지 않은 까닭이죠. 물론 방법이 아예 없는 건 아니고요, 그래서 그 도입이 다음 부동산 대책엔 활용되지 않겠냐는 얘기가 나오는 거죠. 

바로 총부채원리금상환비율(DSR)입니다. DSR이 왜 효과적일 것으로 기대되는지 이해하려면 비교 개념이 필요합니다. LTV와 DTI의 의미를 다시 들여다 볼까요? 

LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도, 총부채상환비율(DTI)은 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율입니다.

한편 DSR는 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단합니다. DTI가 주택담보대출 외의 다른 대출로 매년 나가는 돈 중 이자만을 봤다면 DSR는 원금까지 같이 본다는 것이죠.

결국 DSR을 전면적으로 시행한다고 가정하면, 빚을 낸 규모 전체를 대출 심사에서 반영하므로, 대출 건전성 심사 외에도 갭 투자 등 투기적 요소가 강한 주택 구입 수요의 돈줄을 죄는 효과가 나올 것으로 여겨집니다.

이번 대책 발표 후, 완벽한 대책이 아니라는 지적이 나오지만 그럼에도 서울 시내 아파트 가격이 전체적으로 조정에 들어갈 것이라는 추측을 일각에서 하는데요. 그런 소리가 나도는 것도 다음 대책에 이런 갭 투자 규제 방안이 들어갈 것이라는 전망이 반영된 것이라고 볼 수 있습니다.