'투기과열지구·투기지역' 투트랙 결단 의미는?

8.2 대책으로 다양한 공세…6.19 대책 후속 방안 필요하지만 완급 조절 필요성도

[프라임경제] 당·정이 서울 강남 4구(강남 ·서초 ·송파 ·강동)와 세종시를 투기과열지구와 투기지역으로 동시에 지정하기로 2일 발표하는 등 적극적인 투기 대응에 나서기로 하면서, 문재인 정부의 정권 초기 부동산 대책에 관심이 모아지고 있다.  

6.19 대책에서 사용되지 않았던 투기과열지구에 우선 관심이 모아진다. 투기과열지구 지정은 6년만에 부활되는 것이지만, 사실상 이명박 정부와 박근혜 정부에서는 경기 부양을 위해 건설·부동산에 대한 유화적 기조를 강조했기 때문에, 사실상 이번 대책은 참여정부 시절인 2006년 부동산 가격이 크게 오르면서 투기과열지구 지정 등 강력 대응을 했던 이래 첫 '전면전'으로 볼 수 있다. 12년만에 정부가 종합 대응을 시도하는 셈이다.

투기과열지구로 지정되면 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 주택의 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 40% 제한 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용된다. 이미 지난 번 6.19 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 조정됐던 것과 비교해도 이번 8.2 조치의 강도를 가늠해 볼 수 있다.

한편 이런 가운데 투기지역으로 중복 규제를 하는 것은 어떤 의미가 있을까? DTI ·LTV 강화 측면만 놓고 보면 두 제도를 동시에 사용할 효용성은 크지 않다. 하지만 투기지역으로 묶이면 투기지역으로 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가로 부과하며, 중도금 대출 비율도 축소된다.

◆DTI와 LTV 모두 규제 강화돼

간단히 이야기하면 기존 주택과 신규 시장 모두를 겨냥하는 정책인 점에서 투기과열지구와 투기지역은 유사하지만, 세제 측면을 주요 공격 포인트로 활용한다는 점에서 투기지역 지정의 특수성이 돋보인다.

특히 이번 8.2 대책은 투기지역, 투기과열지구 지정으로만 이뤄진 게 아니라는 점을 주목할 필요가 있다. △다주택자 양도소득세 중과 △주택담보대출을 이용한 단기 투자 가능성 억제 △청약제도 개편 등과 함께 구성돼 있는 것.

예를 들어, 주택담보대출을 1건 이상 사용하는 세대의 구성원은 LTV·DTI 비율이 10%P 씩 불리하게 적용되는 점을 감수해야 한다. 2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10%P, 3주택자의 경우는 20%P 중과세된다.

8.2 대책이 발표되면서 부동산 시장에 전운이 감돌고 있다. ⓒ 뉴스1

투기과열지구나 청약조정지역에서 '청약 1순위 자격'을 획득하려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다는 점도 이번 발표로 붙은 족쇄다.

이로써 부동산 규제에서 강남을 중심으로 투기 유혹에 편승하는 세력 전반을 모두 도마에 올리겠다는 문재인 정부의 의중이 분명해졌다.

지난 6.19 대책에서 투기과열지구 카드를 만지작거리다 만 데에는 두 원인이 있는 것으로 해석됐다. 미국의 금리 조정 가능성과 그 여파 등 글로벌 요인을 고려해 시간을 두고 처리하자는 신중론이 첫번째 원인이고, 투기과열지구 지정이 강남으로 대표되는 '부동산 불패신화(한국에서 부동산 가격은 절대로 하락하지 않는다는 믿음)' 해체에 어느 정도 도움이 될지에 대한 회의론이 존재했다는 것.

◆투기적 수요와 전면전, 호흡 조절할 여지 남겨두나?

예를 들어, 강남에 신규 진입하려는 수요는 일부 투기과열지구 규제로 잡는다 해도 강남 안에서 이미 공고한 기득권을 형성하고 있는 이들까지 규제를 하기는 힘들었다. 자칫 '강남권만의 리그'가 형성될 위험 즉 강남 지역 안에서는 어떻게든 거래가 '서로' 이뤄질 가능성이 존재했다.

하지만 이번에 족쇄를 차게 되는 범위에는 청약을 희망하는 집단부터 기존 주택 보유자 특히 다주택 보유자들에 이르기까지 다양한 이해 당사자가 거의 모두 망라된다.

이런 점에서 실효성이 비례해 반발도 강해질 가능성이 점쳐진다. 따라서 투기과열지구와 투기지역 두 카드를 강남 4구 등에 동시에 덧씌워 놓은 점은 강한 드라이브라는 측면이 크지만, 숨고르기를 하며 한 걸음 물러날 여지를 만든 것으로도 읽힌다. '정책 피로감'으로 여론 전반이 악화되고 추진력이 떨어질 때 혹은 글로벌 경제 여건의 변화 등 상황을 예상해 반씩 열고 닫는 방법을 만들어 놓을 필요가 있는 것.

그간 부동산 투기와 전쟁에 나섰던 정책자들이 대개 '시장 전부'와 '장기전 내지 항구적 대립'을 치르는 것처럼 국면이 조성되고 이  와중에서 실패했던 점을 타산지석으로 삼은 셈이다. 문재인 정부는 임기 초부터 극약 처방을 쓰면서도 최소한의 안전판은 챙겨두고 호흡을 가다듬을 여지를 만들어 놓은 것으로 볼 수 있다.