"투기수요 잡는다" 서울 전역, 투기 과열지구 선정

주택 정책 서민주거 안정 위주…다주택자 금융규제 강화, 양도세 최대 60%

[프라임경제] 새 정부가 최근 일부지역에서 발생한 부동산 투기 과열 현상에 따른 주택 가격 상승세를 안정시키기 위해 강력한 부동산 대책을 내놨다. 6·19 대책 발표 이후 40여일 만이다. 

2일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 '주택시장 안정화 방안'을 발표하고, 주택 가격을 상승시키는 부동산 투기 수요를 차단하면서 주택 정책을 서민 주거 안정 및 실수요자 보호로 맞추겠다고 밝혔다. 

관계부처에 따르면 최근 부동산 시장은 그동안 세제·주택규제 완화가 저금리 및 대내외 경제여건 개선과 맞물리면서 투기수요가 늘어나 주택시장 불안이 발생하고 있다고 평가했다. 

실제, 전체 주택거래량에서 유주택자(1주택 이상)가 차지하는 비중은 지난 2006~2007년 31.3%에서 2013년~올해에는 43.7%로 증가했다. 특히, 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년 이전에 비해 작년가 올해에는 13.8%로 동기 대비 2배 이상 증가했다. 

유주택자 거래량 비중 및 다주택자 주택 추가 매수 비중 표. ⓒ 국토교통부

여기에 하반기에도 국지적 과열 발생의 배경이었던 경제여건 호조세와 미국 기준금리의 완만한 인상 등이 지속될 것으로 전망되면서, 투기수요의 유입이 계속되고 일부 고분양가 분양물량이 주변 주택 가격을 자극할 경우 주택시장 불안의 추가 확산도 예상했다.  

이에 따라 정부는 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구·투기지역으로 지정, 시장불안을 조기 진화할 방침이다. 

이와 관련 서울 전역(25개구)과 경기 과천시, 세종시가 3일부터 '투기과열지구'로 지정됐다. 아울러 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 자치구와 세종시는 '투기지역'으로 지정됐다.

앞으로 투기과열지구는 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없게 된다. 예외적인 경우 허용되던 조합원 지위 양도는 내달 '도시 및 주거환경 정비법 시행령'도 강화된다. 

조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유했거나 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유했을 경우에만 조합원 지위 양도가 가능해질 예정이다. 재건축초과이익환수제는 내년 1월 예정대로 시행된다. 

재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 금지된다. 또한 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 세대에 속할 경우 향후 5년간 이 지역의 일반분양과 조합원분양 재당첨이 제한된다.

아울러 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 향후 5년 동안 50조원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 제외된다. 다만, 내년 이들 지역의 집값이 안정될 경우 선정 여부를 검토할 계획이다. 

실수요자 보호를 위해 다주택자에 대한 금융규제는 강화된다.

투기과열지구와 투기지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 주택 유형이나 대출 만기, 금액 등과 관계없이 각각 40%로 적용된다. 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대에서 추가로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 10%포인트씩 강화된다.

다만, 실수요자의 '내 집 마련' 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%포인트 완화 적용한다.  

서울, 세종 등 투기지역의 주택담보대출 제한(1건)은 차주 기준에서 세대 기준으로 바뀐다. 이 지역에서 이미 주택담보대출을 받고 있을 경우 추가 대출은 불가능해진다.

다주택자 대상 양도소득세도 강환된다. 서울을 포함한 전국 40곳의 청약조정대상지역에선 다주택자의 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 없어진다. 

현재는 양도차익에 따라 6~40%의 기본세율이 적용되지만, 앞으로 2주택자에겐 기본세율에 10%포인트의 세율이 가산돼 16%~50%로, 3주택 이상일 경우 20%포인트 중과돼 26~60%를 세금으로 내야한다. 이 같은 세율은 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

1주택자의 양도세 비과세 요건에는 거주요건이 추가된다. 현재는 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하일 경우 비과세가 적용되지만, 앞으론 기존 요건에 2년 이상 거주를 포함한 주택에 대해서만 세금이 면제된다. 이는 3일 이후 취득한 주택부터 바로 적용된다.

아울러 내년부터 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도세율 50%가 적용된다. 현행 분양권 전매 양도세율은 1년 이내일 경우 50%, 1년 이상~2년 미만일 경우 40%, 2년 이상일 경우 6~40%다.