[인터뷰] 심교언 건국대 교수 "8·2 부동산 대책 '투기' 뽑다 '뿌리' 흔들릴 수도"

투기지역 중복 지정·다주택자 중과세 '악효과' 예상

[프라임경제] 정부가 지난 2일 메가톤급 부동산 대책을 내놨다. 전문가들은 근래에 보기 드문 강도 높은 정책이라고 입을 모은다. 이로 인해 시장에 단기적인 충격이 예상된다는 분석도 나온다. 이에 심교언 건국대학교 부동산학과 교수를 만나 '8·2 부동산 대책'의 파급효과와 앞으로의 시장 전망에 대해 짚어봤다. 

정부 발표에 따르면 이번 부동산 대책은 문재인 정부 부동산 정책의 골자다. 정책 대응방향을 살펴보면 서민 주거 안정과 실수요자 보호가 최우선이다. 이에 청약제도 개편, 공적임대주택 확대 등 '내 집 마련'을 꿈꾸는 서민을 배려한 정책들을 대거 내놨다. 

◆10년째 부흥책…규제 목적 8·2 대책 시장 미칠 효과 커

반면, 집은 투자가 아닌 거주 대상이라고 규정했다. 이는 투기지역·투기과열지구 확대·중복 지정, 다주택자 중과세 부과 등의 정책으로 실현될 전망이다. 정부는 투기 수요를 철저히 차단하겠다는 방침이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수. ⓒ 건국대학교

이에 업계와 전문가들은 단기적으로 서민 주거 안정과 투기 세력 억제 효과는 있을 것이라는 평가를 내놓는다. 하지만 거래절벽으로 인한 실수요자 피해 등이 예상되고, 다주택자 관련 정책은 장기적인 관점으로 보면 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 없지 않다.  

심 교수는 이번 부동산 대책이 '메가톤급 규제'라는 데 대해 동의했다. 때문에 시장의 반응도 뜨거울 것이라고 예측했다.

그는 "2008년 글로벌 경제위기를 겪은 이후 10년째 부동산 관련해서는 부흥책만 펼쳤다"면서 "그렇기 때문에 '규제'가 주 목적인 이번 정책이 시장에 미칠 효과는 크다"고 전망했다.
 
다만, 시기적으로 봤을 때 아쉽다는 견해다. 올 하반기는 금리 인상, 수도권 입주 폭탄 등이 예고된 터라 가격 하방압력이 높은 편인데, 이번 규제로 인해 하방압력이 더 가속화될 것이라는 판단에서다.

심 교수는 "전체적, 장기적으로 좀 더 시장의 변화를 기다렸다가 하는 게 좋지 않았나 싶다"면서 "특히 정부가 규제책을 발표하게 된 이유로 지적한 최근 집값 오름세는 이벤트성이라는 시각도 있다"고 시장의 반응을 전했다.

그는 앞서 발표한 6·19 대책에 대해 "어떤 정책이더라도 결국엔 시장의 흐름을 막을 순 없다. 일시적으로 잠잠하게 하는 것일 뿐"이라며 "그렇다 하더라도 6·19 대책은 매우 약한 규제책이었고, 효과가 2주에서 3주 정도밖에 가지 않았다"고 설명했다.

그러면서 이번 8·2 대책에 대해서는 적어도 두세 달은 효과가 지속될 것이라고 내다봤다. 그는 "길면 반년까지도 갈 것으로 보인다"고 전망했다.

다음은 심 교수와의 일문일답.

-투기지역·투기과열지구가 중복·확대 지정됐는데.

▲먼저 투기지역과 투기과열지구가 확대됐다는 것보다 중복 지정됐다는 것들이 중요하다. 그 지역 다주택자나 투기 목적 단기 거래하는 사람들을 강하게 규제하겠다는 것으로 보인다.

단기적으로는 투기 세력을 억제시키는 데 효과는 있을 것이지만, 이 지역들에서 일시적 거래절벽이 발생하며 '꼭 팔아야 하는 사람', '꼭 사야하는 사람들'에게 피해가 있을 것이라 본다. 그로인한 경제적 손실은 적지 않을 것이다.

예를 들면, 돈이 부족해 집을 팔아야하는데, 거래가 없으니 난감한 사람들이 있을 것이고, 직장 등으로 반드시 이사를 가야하는 실수요자들이 집을 구하지 못하는 등의 일이 생길 것이다.

◆"선진국, 다주택자 임대업자로 봐…결국 서민 경제 더 옥죌 것"

-양도소득세도 다주택자 중과세 부과, 1세대 1주택자 양도세 미과세 요건 강화 등 변화가 있었다. 어떻게 보는가.

▲양도세는 제법 영향이 있을 것이다. 특히 다주택자 중과세 부과는 우려된다. 선진국은 다주택자들에게 더 많은 혜택을 주려한다. 왜냐하면 정부가 임대주택 전부를 공급하긴 어렵기 때문이다.

다주택자를 바라보는 시각이 다른 것이다. 다주택자를 투기세력으로 보느냐, 임대업자로 보느냐의 시각에 따라 정책 변화도 클 수밖에 없다. 선진국은 다주택자를 임대업자로 본다. 그러니 다주택자들이 양질의 임대주택을 내놓을 수 있도록 독려하는 정책을 펼치는 것이다.

물론 이번 대책에도 다주택자의 임대주택 등록 유도 등의 정책도 포함됐지만, 이는 그들의 일시적 움직임만 발생시킬 것이다. 또 중과세로 다주택자들은 신규 투자를 늘려 임대업을 하겠다는 생각을 점차 안 하게 될 것이다.

그렇다면 결국 정부가 모자란 임대주택 물량을 전부 충원해야 되는데, 이는 사실상 불가능하다. 결국 장기적으로 서민 경제를 더 옥죄는 정책이 될 수 있다.

-청약가점제 등 청약제도의 변화가 있었다. 무주택자들에게 유리하게 적용될까.

▲무주택자들에게 유리하게 된 것 맞다. 다만 서울에 신혼부부 중 합산소득이 6000만원 이상인데, 집은 없고 혜택이 필요한 이들이 많다. 이 밖에 싱글맘 등 이런 가구에 대한 세심한 배려가 필요하다.

-강남 재건축·재개발 시장을 겨냥한 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한 강화 등이 다수 포함됐는데, 강남 재건축·재개발 시장은 주춤할까.

▲단기적으로 출렁거릴 것이다. 원래 말 한마디로 움직이는 게 재건축·재개발 시장이다. 또 이들 대부분이 다주택자들이라 중과세 여파까지 있기 때문에 당분간 크게 요동칠 것이라 본다.

하지만 정부가 서울 주택 공급이 과하다고 보고 있다는 걸 감안하면 결국 당분간 주택 공급은 없을 것이다. 그렇다면 일정 시간이 지나 수요·공급이 자연히 맞물릴 수밖에 없다. 가격은 원상회복될 것이다.

-추가 규제책을 전망해 본다면.

▲추가적으로 나올 대책은 투기과열지구 확대 지정이나 임대사업자에 대한 과세 강화 같은 것일 수 있겠다. 하지만 이런 정책들이 다 단기적인 부동산 정책임을 감안한다면 매우 아쉽다. 

우리나라 주택 지표를 개발한 지가 30년 됐다. 30년을 되돌아보면 정부 정책, 주택 가격 변화를 살펴본 연구들이 다양한데, 이렇게 단기적인 정책을 내세워서 가격이 안정된 적은 한 번도 없다.

일부 지역은 약간의 조정을 보이지만, 시간이 지나면 다시 상승할 것이다. 선진국들은 단기적 대책으로 부동산 안정을 도모할 수 없다는 것을 알고 이런 대책을 전혀 내놓지 않는다는 것을 알아야 한다.