[인터뷰] 정현석 부동산 전문 변호사 "임대주택·셰어하우스 내 법적 다툼 증가할 것"

2017-12-15 15:19:41

- 계약기간, 임대물 하자, 보증금 비롯한 관련 문제 발생 가능성 점증

[프라임경제] 정부가 서민 주거 안정을 이룩하기 위한 대책으로 '임대주택 등록 활성화 방안'을 지난 13일 발표했다. 부담은 줄이고 혜택은 늘려 다주택자의 임대주택 등록을 유도해 서민 주거 안정을 이룩하겠다는 취지다. 이에 대해 더 상세히 알아보고자 정현석 부동산 전문 변호사와 주택임대차 계약 관계에서 흔히 발생하는 법적 다툼 사례를 짚어봤다.

정부 발표에 따르면 문재인정부의 부동산 정책 핵심은 부동산 투기수요 근절, 다주택자들의 규제 확대다. 더불어 다주택자들을 임대사업자로 전환, 보증금·임대료 상승을 일정 부분 제한해 서민 주거 안정을 이룩하겠다는 것이다.

이에 지난 13일 임대주택 등록 방법, 혜택 등이 포함된 임대주택 등록 활성화 방안이 발표됐는데 전문가들은 일시적으로 효과가 있을 것이라고 진단하는 상황이다.

▲정현석 변호사. = 남동희 기자

정현석 변호사도 이에 동의했다. 그는 일정 부분 다주택자들의 임대업 등록이 증가할 것이라고 전망하며 이로 인해 최근 등장한 '셰어하우스' 등 새로운 개념의 주거 형태에 따라 다양한 법적 다툼이 발생할 것이라는 분석을 내놨다.

그는 "임대주택에서 발생할 수 있는 법적 문제는 현재까지 발생한 임대차 계약 시 집주인- 임차인 간 발생한 법률문제와 비슷할 것"이라며 "임대차 계약에서 자주 발생했던 사례들을 되짚어볼 필요가 있다"고 말했다.

독자들의 쉬운 이해를 위해 정 변호사가 수임했던 사건, 대한 법률구조공단에 문의된 사례 등을 취합해 임대차 계약 시 빈번하게 발생했던 법적 다툼 유형을 문답 형식으로 정리했다.

-임차인 A씨는 단독주택을 임차했다. 하지만 화장실 변기의 누수로 화장실을 제대로 사용 못했다. 이 경우 임대차 계약을 해지하거나 매달 지급하는 월세를 거절할 수 있는가.

▲이 상황은 화장실의 누수의 정도가 매우 경미하고 임차인이 손쉽게 고칠 정도면 임대인의 수선의무가 없다. 다만 누수 보완에 어느 정도 전문적인 지식을 필요로 하고 비용이 발생하는 경우에는 임대인이 부담해야 할 것. 좀 더 세밀한 법적 분석이 필요하겠지만 중요한 건 임차인은 임대 장소에 대한 하자가 발생 즉시 임대인에게 고지를 해야 한다는 점이다.

-창고를 임차해 미술품을 보관하고 있는 임차인 B씨는 몇 년 후에야 비로소 미술품에 습기가 있는 것을 확인하고 임대료의 지급을 거절하며 임대인에게 계약을 해지하고 보증금을 돌려달라는 소송을 제기했다. B씨는 보증금 반환 청구를 할 수 있을까.

▲앞서 언급했듯이 임차물이 수리를 요하는 경우에는 지체 없이 이를 통지해야 하므로 임대인이 하자를 알고 있지 않은 한 통지하지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 없다. 따라서 창고에 하자가 있음을 즉시 알려야 하나 그러한 하자를 통지하지 않은 경우에는 차임을 지급해야 하며 임대차기간이 계약 만료로 종결되지 않는 한 임차인이 계약을 해지하고 보증금을 반환 청구할 수 없다고 판단된다.

-셰어하우스를 갑 을 두 사람이 공동으로 임차해 사용 중에 을이 외국에 장기간 나가게 돼 집주인에게 보증금을 절반 돌려달라고 한다. 집주인은 보증금의 절반을 돌려주어야 하는가.

▲임대차기간 지속 중에는 돌려주어야 할 의무가 없으나 임대차 기간 종료 후에는 절반을 돌려줄 의무가 있다고 판단된다.

-임대인은 갑에게 상가를 임대해 주었는데 갑이 을에게 무단으로 전대해 사실상은 을이 상가를 사용해 영업을 하고 있는 경우에 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있나.

▲임차인이 무단으로 전대한 경우에는 임대인은 계약해지가 가능하다. 다만 임차인의 이러한 행위가 임대인에 대해 배신적 행위로 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 해지권을 제한하기도 한다. 좀 더 자세한 법적 권리를 따져 봐야 할 문제다.

-임대차 계약 종료 후에 임차인이 인테리어 비용을 임대인에게 돌려달라고 청구할 수 있나.

▲임차인은 유익비를 지출한 경우에 임대차 종료 시에 임대인에게 유익비를 상환청구할 수 있다. 다만 예를 들면 음식점 경영을 위한 도배, 장판, 칸막이, 신발장, 주방 인테리어, 도색 등을 하는데, 들어간 비용은 유익비가 아님으로 상환 청구가 안 된다는 점도 유의해야 할 것이다.

정현석 변호사 약력 △ 사법시험 44회 합격△경기북부지방경찰청 수사이의 심사위원△남양주시청 규제개혁위원회 위원△ 경미범죄 심사위원회 위원  




남동희 기자 ndh@newsprime.co.kr

<저작권자 프라임경제 ⓒ 무단전재 및 재배포금지>
Copyright ⓒ 프라임경제 all rights reserved.