[르포] 강남아성 무너뜨리나…재개발 속도 내는 한남3구역

2018-01-18 16:36:44

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- 건축심의 통과, 올해 연말 시공사 선정…5800여 세대로 탈바꿈

[프라임경제] 올해 서울 재개발 대어로 꼽힌 용산구 한남3구역. 지난해 10월 서울시 건축심의를 통과했고 빠르면 올해 연말 시공사가 선정될 예정이다. 서울의 전통적인 부촌이라는 명성에 한강변에 위치한 입지적 장점까지 더해 공사가 완료되면 이 지역 집값이 강남을 뛰어넘을 거라는 예측이 이어지고 있어 직접 찾아가 봤다.

순천향대학교 서울병원에서 한강변으로 나가다보면 우측에 단독주택 밀집지역이 바로 한남재정비촉진지구다. 2003년 이 일대가 한남뉴타운으로 지정되며 5개 구역으로 나뉘며 개발 바람이 불었다.

▲빨간색 원으로 표시된 지역이 한남3구역. ⓒ 네이버 지도

그러나 노후주택이 밀집한 2·3·5 구역은 개발사업이 지지부진했고 이태원 번화가 일부가 포함된 1구역만 해제된 상태로 많은 변화가 있었다. 최근 들어서 다시 무섭게 속도를 내고 있는데 3구역이 그 중 가장 빠르다.

한남3구역 재개발조합에 따르면 3구역은 38만5687㎡ 규모로 한남뉴타운 가운데 가장 면적이 넓다. 재개발이 완료되면 195개 동, 총 5816가구의 강북 내 초대형규모 거주지역으로 탈바꿈할 예정이다.

곧 재개발이 진행된다는 소문이 돌아서인지 실제로 동네는 한산하다 못해 서늘한 분위기가 감돌 정도로 적막했다. 곳곳에 사람이 살지 않는 듯한 단독주택, 빌라가 눈에 띠었다.

▲한남 3구역 낸 한 골목의 모습. 다세대 주택, 빌라, 단독주택 등 노후 주택들이 밀집해있다. 왼편에 대문이 떨어진 집 처럼 사람이 거주하고 있는 것 같지 않은 주택들이 즐비하다. = 남동희 기자

주민 A씨는 "재개발이 된다 해서 그런지 요새는 방을 아무리 싸게 내놓아도 찾는 이가 없다고 들었다"면서 "여기 지하도 비었고 저 집 1층도 비어 있는 걸로 알고 있다"면서 골목의 건물들을 차례로 가리켰다.

◆ 소형평형대 10억 호가...매물 없어서 못 팔아

실제 인근 공인중개사무소를 찾아보니 권리금 200만원에 월세 200만원을 제시해도 임대를 원하는 이가 없어 전·월세 거래는 거의 없었다. 주택이 많이 노후했고 재개발이 곧 진행된다는 소문 때문이라고 한다.

공인중개사 B씨는 "몇몇 외국인들의 경우를 제외하고는 전세로 들어올 사람은 거의 없어 빈 집이 많다"며 "집과 주변 지역이 워낙 노후해 그렇다"고 말했다.

그럼에도 재개발로 인해 매매가격은 하루가 다르게 오르고 있었다. B씨는 하루에도 매매관련 문의 전화가 20통도 넘게 온다며 특히 소형평형대의 경우 10억을 호가한다고 말했다.

지난해 연말 대지 지분 23㎡대 다세대 빌라가 7억3000만원에 거래됐는데 현재는 24㎡ 3층 단독주택이 10억에도 거래가 안 되고 있는 상황이라고 첨언했다.

대형평형대인 경우는 지분 132㎡짜리 단독주택이 14~15억원에 거래되면서 지분 3.3㎡당 3500만원 선을 유지하고 있고 165㎡의 경우는 20억원대에 거래가 되고 있었다.

◆ 재건축초과이익환수제 안걸리는 재개발지구

이처럼 하루가 다르게 매매가격이 치솟는 원인 중 하나는 재개발이 재건축과 다르게 재건축초과이익환수제 등 정부 부동산 규제책에 해당되지 않아 투자금이 몰리고 있기 때문인 것으로 분석된다.

▲한남 3구역 전경. = 남동희 기자

인근 공인중개사 C씨는 "재건축초과이익환수제, 전매제한 등 지난해부터 실시된 정부의 부동산 대책이 재개발에는 해당되지 않아 관리처분 전까지 최소 두 번의 차익을 엿볼 수 있어 투자자들이 몰리고 있는 상황"이라면서 "조합과 투자자들도 이 사실이 이슈화되길 매우 꺼려한다"고 조심스럽게 말했다.

이어 그는 "개발이 완료되면 인근 용산 국제업무지구와 미군기지 공원 조성 사업 등이 어우러져 평당 9000만원을 호가할 것으로 예상된다"며 "향후 강남 집값을 뛰어 넘을 거라고 예상한다"고 강조했다.

한남 3구역이 재개발로 인해 가치가 상승할 것이라는 의견에는 동의하지만 '강남의 아성'을 무너뜨릴 수 있다는 데에는 다른 의견도 존재했다.

한 부동산 전문가는 "한남동이 입지적으로 강남과도 인접하고 부촌의 이미지가 뚜렷해 가격이 많이 오르기는 하겠으나 강북에 공덕, 성수, 서대문 등 신흥 부촌들이 이미 높은 평가를 받고 있는데다가 용산 국제업무지구, 미군기지 공원화 사업등과 맞물려 발전하려면 최소 10년 이상의 시간이 필요하다"며 "계속해서 오르고 있는 강남 집값 이상을 기록할 거라는 예측에는 무리가 있다"고 평가했다.




남동희 기자 ndh@newsprime.co.kr

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