[르포] '헉' 소리 나는 성수 재개발지구, 변수도 '뜨헉'

사업 더디고, 50층 개발 무산가능성 높아

[프라임경제] 서울 성동구 성수동 한강변에 위치한 성수동 주택재개발지구. 압구정 등 강남 중심가와 접근성이 높은데다가 서울에서 유일하게 최고 50층 개발이 가능해 투자자의 발길이 끊이지 않는 곳이다. 그러나 최근 50층 개발 계획이 무산될 가능성이 제기되는 것은 물론 몇몇 지구의 사업이 더뎌진다고 해 찾아가봤다.

성수동 주택재개발지구는 지하철 2호선 성수역, 뚝섬역과 분당선 서울숲역이 모두 근접한 트리플역세권이다. 영동대교, 성수대교를 통해 강남으로 15분 내, 강변북로를 타고 여의도, 광화문까지 20분대에 이동할 수 있다.

빨간색 원 안이 성수 주택재개발지구. 원안에 왼편부터 1, 2, 3, 4 구역으로 나뉜다. 노란색 원 안은 지하철역과 영동대교 등 교통 인프라. ⓒ 네이버 지도 캡처

그렇다 보니 들어서는 단지마다 흥행을 기록했다. 지난해 5월 입주한 두산중공업이 성수1가에 공급한 '트리마제'의 경우 전용면적 3.3㎡당 평균 분양가가 4900만원을 웃돈다. 

분양가격인 3.3㎡당 3800만원보다 1000만원이 넘게 오른 셈이다. 특히 전용면적 84㎡ 평형대의 경우 매물 품귀현상이 빚어질 정도로 인기가 높다.

◆지난해 서울 최고 분양가 기록하기도

작년 7월 분양했던 서울숲역 인근에 위치할 대림산업의 '아크로 서울포레스트'도 평균 분양가가 전용면적 3.3㎡당 4657만원(주택도시보증공사 기준)으로 지난해 서울 최고 분양가를 기록한 바 있다.

이에 성수동 재개발지구의 몸값도 상승세다. 특히 성수 재개발지구 중 지난해 건축심의를 제출하며 사업 속도가 가장 빠른 4구역의 경우 대지면적 28㎡ 다세대주택이 지난주 8억5000만원에 팔리며 다음 달 9억원을 호가할 것이라는 전망이 나오고 있다.

성수 주택재개발지구 2구역에서 도보로 5분 이동하면 닿을 수 있는 한강공원 입구. 1, 3, 4구역과도 도보로 10분 거리다. = 남동희 기자

지역 인근 D공인중개소 관계자는 "6개월 사이 소형 다세대주택의 경우 평균 3.3㎡당 6000만~7000만원 오른 가격에 거래된다"며 "(대지면적 24~28㎡의 주택은)평균 10억 가까이도 거래를 하고픈 투자자들 문의가 빗발치는데 이 조차 매물이 없어 거래가 안 될 정도"라고 설명했다.

중·대형 매물도 대지면적 132㎡가 14억원, 181㎡가 15억원에 거래되며 3.3㎡당 평균 3500만원 선을 돌파했다. 

공인중개소 관계자는 "중대형 매물의 경우 지난해만 해도 거래가 잘 성사되지 않았는데 최근 들어 재개발지구 사업 속도가 빨라졌다는 소문이 돌자 중대형을 찾는 손님들도 하루에 3건은 된다"고 현 상황을 알렸다.

◆한강변·강남 근접 프리미엄 누릴 듯

실제로 성수 주택재개발지구를 둘러보니 지하철역들과 인접하진 않아 버스로 10분 정도 이동해 도달할 수 있었지만 바로 한강변이라 강남과의 접근성은 매우 뛰어났다. 재개발지구에서 5~10분만 걸으면 한강공원에 도달할 수 있었고, 4구역은 영동대교, 강변북로 진출입구과 맞닿아 있었다.

또 재개발지구가 평지에 위치하고  2~3층 소형 주택들이 대부분이다 보니 50층 개발이 가능할 경우 미래 가치 상승을 짐작할 수 있을 정도였다. 

이 밖에 인근에 위치한 삼표 레미콘공장 부지가 오는 2022까지 이전하기로 한데다 이마트 등 각종 생활 인프라도 이미 구비돼 미래 가치는 더욱 상승되리라 전망된다.

성수동 재개발 지구 2구역. 2~3층의 단층 단독주택들이 즐비하다. = 남동희 기자

이 지역 개발 기대감이 한껏 부푼 것은 최고 50층 건물 개발이 가능해서이기도 하다. 2006년 오세훈 전 서울시장이 '한강 르네상스' 프로젝트를 진행하며 한강변 건축경관개선 목적으로 성수, 강남, 여의도, 이촌동 등 일대를 전략정비구역에 넣어 50층 건물 개발을 허용했다.

현재 나머지 구역은 모두 해제되고 성수만 전략정비구역으로 남아 최근 서울시의 35층 이상 건립 규제에도 지장받지 않고 트리마제, 아크로 서울포레스트의 각각 47층, 49층 건립이 허가됐다.

◆악재 산적해 투자 적기 아닐 수도   

향후 성수 재개발지구가 사업시행인가를 받을 때는 상황이 달라질 가능성이 높다. 지난해부터 정부의 재건축 압박이 강화되며 서울시의 고층 건물 건립 규제도 심화됐기 때문. 

이에 지난해 35층 이상 건립안을 낸 강남 은마아파트, 반포주공1단지의 사업시행인가는 모두 거절당했다. 형평성을 고려해 성수 쪽 50층 건립안도 백지가 될 수 있다는 예측까지 나온다.

부동산 업계 한 관계자는 "50층 개발은 강남권 재건축 단지에서 민감하고도 중요한 사안이라 성수 쪽에 50층 이상 개발이 허용되면 이를 향한 비난이 만만치 않을 것"이라고 짚었다.  

성수 재개발지구 2구역 곳곳에 붙어있던 추진위 관련 투서문. 현재 2구역은 추진위원장 선출 총회가 무산돼 추진위 설립 단계부터 다시 밟아야 하는 상황이다. = 남동희 기자

또 4구역을 제외한 다른 구역들은 아직 계획, 시행준비 단계에 있어 현 시점이 투자에 적기는 아니라는 의견도 있다. 가장 늦은 2구역은 초기 단계로 볼 수 있는 추진위원회도 다시 설립해야 하는 상황이다. 지난달 추진위원장 선출 총회가 무효라는 판결이 나왔기 때문.

3구역은 조합설립을 추진 중이고 1구역의 경우 지난해 조합설립을 마쳤다. 이에 향후 최소 3년에서 많게는 10년 이상이 소요될 것이라 보는 시각도 있다.

허준열 투자코리아개발 대표는 "재건축이 막히니 재개발에 부동산 투자 수요가 많이 몰렸다"며 "특히 한남동, 성수동, 영등포 등과 같은 낙후됐지만 교통이 좋아 '노른자'라 불리는 땅에 눈길이 많이 가게 돼 최근 들어 전체적으로 이 지역들 가격이 많이 올랐다"고 설명했다.

그러면서 "하지만 올해 말부터 내년 초까지 부동산 경기가 하락할 조짐도 예상되기에 가격이 많이 상승한 현재가 투자 적기라 보기에는 무리가 있다"고 부연했다.

이와 함께 "재개발 투자는 재건축보다 정부 정책에 영향을 많이 받으므로 투자를 원하는 이들은 정책 변동 시기에 기회를 엿보는 것이 좋겠다"고 조언했다.