[허준열의 투자의신] 1인 가구 증가와 부동산 투자

2018-03-06 17:13:31

[프라임경제] 금리가 오르고 있다. 한국은행의 기준금리는 0.25%포인트 올랐을 뿐이지만, 시중금리는 이미 '기준금리가 계속 오른다'는 시그널을 강하게 발산하고 있다. 조급한 시중금리는 벌써 우상향 곡선을 만들고 있기 때문이다.

빚내서 부동산을 매입한 사람들은 대출 금리의 인상으로 전보다 더 많은 이자를 내야 하고 그마저도 주택담보의 대출강화 정책으로 돈 빌리기도 쉽지 않다. 부동산시장도 냉각되는 상황이다. 다주택보유자는 현 정부의 정책이 원망스러울 것이다.

그러나 여유자금을 은행에 맡긴 사람들의 입장에서는 금리가 오른다고는 하지만 그 정도는 정말 찔끔 오른 것이다. 과거의 고금리에 익숙한 사람들은 이 정도의 금리인상으로는 성에 차지 않는다.

그래서 대다수 사람들이 이구동성으로 "돈도 없지만 돈이 있어도 투자할 곳이 마땅치 않다"고 말하는 것이다. 현재의 금리 수준으로 봐서는 정말이지 어느 곳에 투자할 곳이 마땅치가 않다.

내수경기의 깊은 불황으로 수익성부동산의 대표주자 격으로 평가받는 상가 투자도 예전 같지 않은 것도 현실이다. 상가 투자의 수익률은 계속 떨어지고 신도시 분양상가의 경우에는 비싼 분양가격 때문에 당연히 월세가 높아짐에 따라 임차인 구하기도 쉽지 않다.

언론에서는 원도심권의 자생적 도시재생사업으로 상가가 활성화되고 있다지만 이것은 일부 핫플레이스로 떠오른 지역에 국한된 이야기일 뿐이지 전체 상가시장은 불황이다. 이러한 현상은 지방으로 내려갈수록 더 심각하다. 인천, 대전, 대구 구도심의 상권은 거의 사면초가 수준이다.

그런데 수익성부동산 시장에서 이상한 흐름이 감지되고 있다. 부동산시장이 정부의 정책금리인상 문제로 울고 웃고를 반복하는 와중에 원룸이라고 통칭해 부르는 오피스텔 등 독신가구가 주로 거주하는 부동산은 과잉 공급이라고 할 만큼 공급물량이 급증했음에도 이러한 부동산을 찾는 투자자들은 꾸준히 늘고 있다.

원룸투자는 투자 물건이 지역 물건에 따라 가격대가 다양하고 평균수익률은 은행이자보다 몇 배는 높다. 여기에 저금리를 적절하게 이용해 레버리지를 활용하는 경우 수익률은 물론, 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있는 장점까지도 갖추고 있다.

이런 상황에서 은퇴 후 직업은 없으나 안정적인 노후생활비 마련을 위해 이 시장에 뛰어드는 사람도 크게 증가한 것이 현실이다. 원룸투자의 경제성이 부각되는 시점은 지금부터 약 10년 전으로, 부동산 버블이 꺼지는 시점에 투자열기가 서서히 달아오르기 시작했다.

독신가구가 가난하다는 생각은 편견일 수 있다. 그렇지만 독신가구의 평균소득이 그렇지 않은 가구에 비해 낮은 것도 현실이다. 독신가구 중에서 많은 비중을 차지하는 계층은 20대와 30대다.

이들은 사회진출 시간이 적어 여유자금을 축적할 시간도 없었고, 따라서 다른 연령층보다 소득이 적은 것도 현실의 문제다.

그리고 우리가 그들을 가리켜서 현대판 노마드(Nomad, 유목민 혹은 방랑자) 인간이라고 부르는 이유는, 일자리와 상급학교 진학을 위해서 이 도시 저 도시를 옮겨 다니는 특성이 있기 때문이다.

그들은 생활에서 정주형에 가까운 기존 주택은 맞지 않은 옷에 불과하고 매매가도 이들에게는 소위 넘사벽(넘기 어려운 벽을 뜻하는 신조어로 넘을 수 없는 4차원의 벽)이다. 이런 이유로 인해서 원룸은 그들의 라이프스타일에도 들어맞는다.

보증금이 적은 대신에 월세를 지불하는 방식도 그들의 경제적 상황에 맞는다. 이런 이유로 원룸은 초보 투자자들이 가장 쉽게 접근하는, 대표적 수익형부동산으로 다시 떠오르고 있다 한다.

그러나 주택담보 대출 금리가 얼마 전에 5%대로 진입을 했다. 그러므로 갭 투자하려는 부동산이 그 이상의 수익률이 발생하는지 확인하는 것은 필수다.

이를 확인하지 않고 5% 수익률도 나오지 않는 부동산이라면 당신은 적자가 발생하는 수익형 부동산을 구입하게 되는 것이나 다름없다. 방법은 대출 없이 부동산을 구입하는 방법뿐이다.

허준열 투자코리아 대표


허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

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