[허준열의 투자의신] 경제 흐름 분석이 부동산 투자 '핵심'

2018-03-14 14:14:04

[프라임경제] 일련의 투자라는 행위는 결국 현 시대의 경제흐름에 종속될 수밖에 없다. 만약 지금 금리가 크게 오르고 정부의 대출규제 정책이 지속된다면 부동산 시장의 자체 힘만으로는 부동산이 상승하기 어렵다.

필자는 부동산 투자의 교과서 같은 예로 2008년을 들고 싶다. 2008년 서브프라임 모기지론에 의해 만들어진 버블이 꺼지면서 금융위기가 발생했다. 이는 부동산에 어떤 영향을 미쳤는가.

노무현 정부시절 집권 2년차부터 날뛰는 부동산 가격을 잡기 위해 무려 17번에 걸쳐 부동산 대책을 내놨었다. 그럼에도 불구하고 잡히지 않았던 부동산 가격이 금융위기 한방에 바로 꼬리를 내렸다. 이는 아무도 예상하지 못했던 일이다.

우리는 이 시기 부동산 투자에서 상투 잡고 막차에 올라탔던 사람들을 기억하고 있다. 그들의 실패가 과연 전략적 실패 때문이었을까?

강력한 부동산의 힘만 저울질하고 있었다면 당시의 투자는 아무 문제될 게 없었다. 하지만 외부에서 불어온 더 강력한 바람에 의해 부동산을 태우고 있던 불은 일시에 꺼지고 말았다. 부동산 자체의 힘만으로는 동력을 지속적으로 유지할 수 없다는 증거였던 것이다.

따라서 우리는 부동산을 감싸고 있는 제반여건에도 눈을 돌려야 한다. 가장 안 좋은 투자자는 오로지 자신이 잘 알고 있는 한 분야만 파는 경우며, 그보다는 덜하지만 그래도 투자자로서 성공하기 어려운 유형은 부동산만 보는 경우다.

부동산과 여타 경제상황의 연관관계를 무시하지 말아야 한다는 의미다. 경제가 불황에 빠지거나 외부적인 큰 충격이 일시에 가해지면, 부동산은 방향을 잃고 휘청할 수밖에 없다.

'그럴 리 없다'고 외면해서 될 일이 아니라는 얘기다. 또 하나 이 과정에서 알게 된 사실은 금융위기가 모든 투자자에게 악재는 아니라는 사실이다. 무슨 말이냐 하면, 돈에 여유가 있는 사람에게는 일생에 한번 올까 말까한 축복이 되었다는 것이다.

비단 2008년 뿐만 아니다. 그동안 있었던 금융위기 사례들인 IMF외환위기, 남부유럽 국가들의 재정위기가 초래한 금융위기 당시에도 정도의 차이는 있지만 금리, 환율이 폭등하면서 주식, 채권 등 주요 자산의 가치가 하루아침에 헐값이 됐다.

빚내서 투자한 사람들은 공포라는 집단최면에 빠져들어 투매하기 바빴던 반면, 여유자금이 있는 사람들은 이렇게 나온 부동산 자산들을 거의 헐값에 주워 담았다. 그렇다. 금융위기가 오면 개인 간 부의 재편이 동시에 진행된다. 누가 승자이고 패자인지는 이때 명확히 갈린다.

똑같은 가격인데도 불구하고 어떤 이는 공포에 질려 배에서 뛰어내리고, 어떤 이는 즐거운 비명을 지르며 포트폴리오를 채워간다. 당신은 어떤 편에 서고 싶은가? 그리고 이러한 일이 반복되지 않으리라는 확신을 할 수 있는가? 반복된다면 그 시기는 언제라고 생각하는가?

투자에 있어서 경제 흐름은 그래서 중요한 것이다. 투자상품에 경계가 있다고 생각하는 사람은 이는 필시 금융회사의 덫에 걸려든 것이다. 투자상품에는 절대적 가치가 있을 수 없다. 투자상품이라는 것은 그것이 무엇이든 간에 경제적 변화에 의한 상대적 가치만 존재한다.

우리가 익히 아는 유가와 금값만 보아도 비쌀 때가 있고 쌀 때가 있다. 물건에는 거의 아무 차이가 없는데도 말이다. 그러니 '무조건' 오를 것이라는 말은 허상이나 신기루에 불과하다. 상승을 기대한다면 그와 연관된 여타의 경제여건에서 그 이유를 찾을 수 있어야 한다.

금값이 저절로 혼자 오르지는 않기 때문이다. 과거 우리는 고금리 시대를 살아왔다. 그 당시 부동산은 일부 돈 있는 사람에게만 의미가 있었을 뿐, 돈 없는 사람들까지 부동산에 이처럼 과격한 투자는 생각할 수 없었다. 부동산 투자에 이처럼 많은 사람들이 뛰어들 수 있었던 데에는 저금리 기조가 크게 한몫했음을 부정할 수는 없다.

과거에는 시장금리의 지표 중 하나인 기업이 발행하는 회사채금리가 10%를 넘어서는 상황에서 일정 기간 후의 기회비용을 생각했을 때 굳이 부동산처럼 금융상품과 비교해 환금성이 크게 떨어지는 상품에 투자할 경제적 효용성이 없었다. 수익률 면에서 부동산을 대체할 만한 상품이 충분히 많았기 때문이다.

그러나 현재는 금리가 낮아도 너무 낮아서 돈 없는 사람들도 레버리지를 이용해 적극적으로 부동산에 투자를 하고 있는 것이다. 만약 금리가 과거 수준까지는 아니더라도 지금보다 크게 오른다면 유동성의 고리가 끊긴 돈 없는 사람들이 부동산에 이처럼 대범하게 투자하기는 어렵다.

그럼에도 안타까운 현실이지만, 현재의 금리 수준에서는 은행권에 자신의 귀중한 돈을 예금하는 일은 적절한 투자행위라고 볼 수 없다.

나의 노후 생활, 아니 노후를 떠나 전반적인 나의 재테크 생활에 실질적으로 보탬이 되게 하는 데 있어서 그 상품의 타이틀은 중요한 문제가 아니다.

결론적으로 투자는 상품의 타이틀이 중요한 것이 아니고 내 돈으로 투자해서 한 푼이라도 이자를 더 받을 수 있어야 한다.

이자 구조가 아니라면 1%라도 마진이 높아야 한다. 결국 부동산을 포함한 재테크도 사고팔아 이윤을 남기자는 것이 목표가 아닌가. 

허준열 투자코리아 대표 




허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

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