미분양 속출 지방아파트, 임대전환 탈출구 될까

경남 전년대비 275% 증가…관련 규정 없어 피해 생길 수도

[프라임경제] 지방에서 공급 과잉으로 미분양 아파트들이 속출하자 '분양 전환 민간임대주택(이하 민간임대주택)'이 대안으로 떠오르고 있지만 관련 법 규정이 없어 소비자들이 피해를 입을 수 있다는 우려가 나오고 있다.

지난해 연말부터 지방 아파트 시장이 공급 과잉 지역을 위주로 미분양을 기록하는 등 계속된 침체를 보이고 있다. 더욱이 오는 4월부터 다주택자 중과세도 시행되며 전국적인 주택 수요가 관망세로 돌아서고 있는 상황이라 지방 부동산 시장 경기 악화는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 이에 침체한 분양시장 타개책으로 건설사들이 민간임대주택을 대안으로 삼고 있다.

부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양할 예정인 민간임대주택은 3만6371가구다. 이는 2014년 이래 5년 만에 최대 수준이다 건설사들이 일반 분양을 포기하고 비교적 저렴한 가격에 아파트를 임대해 소비자를 유입하는 방법을 선택하고 있는 것.

더욱이 민간임대주택 사업을 진행할 경우 사업자는 주택 건설을 위해 주택도시기금을 저금리로 융자할 수 있고, 각종 세제 혜택도 받을 수 있기 때문이다.

지난 2015년부터 임대의무기간도 4년이상 혹은 8년이상으로 단축돼 이 기간이 지나면 사업자 재량으로 분양으로 전환할 수 있다.

◆올 한 해 3만6000여 가구 민간임대주택

또 수요자 입장에서는 다 지어진 아파트에 일정 기간 전월세로 살아본 후 분양 전환을 선택할 수 있어 합리적인 소비를 지향하는 최근 소비 트렌드에도 부합돼 인기를 끌 전망이다.

특히 올해 들어 1% 넘게 떨어진 충청도와 경상도에서 특히 성황 할 예정이다. 충북에서는 지난해 민간임대주택 공급이 한 건도 없었으나 올해는 1507가구가 이미 공급됐다. 경남에서는 전년(487가구)보다 275%나 늘어난 1826가구가 올해 공급될 예정이다. 경북지역도 올해 공급 물량이 2275가구로 전년(824가구) 대비 176% 증가했다. 충남도 전년 대비 소폭(696가구→865가구) 늘었다.

충청 청주 지역의 경우 앞선 두 달 연속으로 미분양 관리 지역으로 지정되며 지자체 차원에서 건설사들을 대상으로 일반 분양보다는 민간임대로 전환할 것을 권고하고 있다.

◆부동산 경기 악화 피하려는 꼼수?  

민간임대주택이 공급과잉에 따른 건설사들의 탈출구로 여겨지기도 하지만 우려의 시각도 존재한다. 우선임대로 공급했다가 이후 시장 활성화 때 분양 전환해 수익성을 노리겠다는 '꼼수'라는 것.

더욱이 민간임대주택은 임대 의무기간(최소 4년 이상) 이후 분양 전환에 대해서는 어떠한 강제 규정도 없어 사업자가 자율로 분양가 등을 정해 분양 전환을 실시할 수 있는데, 이 경우 세입자들에게 불리하게 작용할 것이라는 지적이 많다.

업계 한 관계자는 "민간임대주택 전환은 부동산 경기 악화와 정부 규제를 피하기 위한 건설사들의 대책으로 떠오르고 있지만 임대 의무기간이 완료되면 분양가가 어떤 기준으로 책정될지에 대한 고민은 전혀 없는 상태"라고 말했다.

이어 "정부도 이 같은 상황을 인지하고 있지만 분양 전환과 관련된 규정을 두면 애초 임대주택이라는 취지 자체에 모순될뿐더러 사업자들의 활발한 참여도 기대하기 어렵기 때문에 적극적인 규제에 나서기 어려운 상태"라며 "따라서 임대 의무기간이 끝날 시 피해는 소비자들에게 갈 것"이라고 지적했다.