1분기 오피스텔 '청약제로' 속출…시장 침체 신호탄

'현상 심화될 것' 진단…지역별 양극화 극심, 일부지역 공실 우려

[프라임경제] 올해 1분기 오피스텔 시장은 분양 규제로 매매가격은 유지하면서 임대수익률을 저조한 하향세를 보였다. 특히 올 2분기에는 입주물량이 4년 만에 분양물량을 앞지를 것으로 보여 일부 지역에는 공실이 발생할 것이라는 관측이 나온다.

10일 부동산114에 따르면 올해 1분기 오피스텔 매매가격은 0.20% 올랐다. 전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만 0.20% 선은 유지했다.

반면 2018년 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%를 기록하며 최저치로 떨어졌다. 당분간 임대수익률은 하락세를 벗어나지 못할 것으로 전망된다.

전국 오피스텔 매매변동률 및 임대수익률 변화 그래프. 해당기간 분기 말 기준. ⓒ 부동산114

수익률이 상승하려면 매매가격이 하락하거나 임대료가 상승해야 한다. 그러나 현재 매매가격이 유지되며 임대료는 떨어지는 상황이어서 오피스텔시장의 암흑기라고 봐도 무방하다.

특히 부동산은 하방 강직성이 강해 가격이 오르면 좀처럼 떨어지지 않고 임대료 상승에도 한계가 있어 이 같은 상황은 당분간 지속될 예정이다.

오피스텔은 취득세를 면제받기 위해 주택임대사업자를 등록하는 소유자가 많은 편인데, 주택임대의무기간 4년 동안 임대료 상승폭은 연 5% 이내로 규제된다.

◆전매 제한·인터넷 청약 의무화 투자 감소 원인

올해는 역대급 입주물량이 쏟아질 예정인 만큼 전국 수익률 5% 선도 위태로운 실정이다. 1분기에는 1만7737실이 분양됐다. 청약열기는 식었는데 공급물량은 많아 지역별 양극화는 심화되는 현상을 보였다. 이에 양호한 입지와 브랜드 파워를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 외면받았다.

아파트투유가 내놓은 자료를 보면 경기 수원시 '수원호매실동광뷰엘(333실)'의 청약 접수는 3건에 불과했다. 경남 진주시 '신진주역세권줌시티(348실)'는 단 2건만 접수됐을 뿐이다.

강원 춘천시 '남춘천역코아루웰라움타워(630실)', 경기 파주시 '뚱발트랜스포머４２０(414실)' 은 단 한 건의 접수도 받지 못했다.

반면, 경기 화성시 '힐스테이트동탄２차(236실)'는 최고경쟁률 10대 1로 준수한 성적이었고, 경기 수원시 '광교더샵레이크시티(1805실)'가 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다.

정부의 규제도 오피스텔시장 가격 하락세에 기여했다. 올해 1월부터 강화된 전매 제한 규제로 투자 수요가 감소했고, 300실 이상 오피스텔의 인터넷 청약을 의무화하면서 청약자들에게 최소한의 정보만 제공하고 분양하는 소위 '깜깜이 분양'이 사라졌다.

1분기 분양물량의 67%인 1만1891실이 인터넷 청약 의무화 대상이 돼 오피스텔 분양의 투명성이 한층 강화됐지만 투자수요는 하락세를 나타냈다.

2분기에 이 같은 상황이 한층 강화될 것으로 예상된다. 올해 2분기 오피스텔은 1만508실이 분양될 예정이다. 수도권 내 입지유망 단지가 포진돼 청약 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 진단된다.

청량리4구역을 재개발해 공급되는 주상복합단지 '롯데캐슬(528실)', 분당가스공사 부지에 들어서는 '분당더샵파크리버(165실)', 범계역 NC백화점 부지에 준공되는 '힐스테이트범계역모비우스(622실)'가 주목받을 것으로 전망된다.

◆인프라 부족 지역, 어쩔 수 없이 투자자 외면 

2분기에는 입주물량도 많아 공급과잉 현상도 나타날 수 있다. 올해 2분기 1만8875실이 입주할 예정인데 지난 2014년 3분기 이후, 약 4년 만에 입주물량이 분양물량을 앞지를 것으로 예상된다.

경기 고양시 동산동 'e편한세상시티삼송(588실)'이 삼송지구 입주의 물꼬를 튼다. 2015년 분양 당시평균 422대 1의 경쟁률을 기록해 화제를 모았던 경기 수원시 하동 '힐스테이트광교(172실)'도 2분기 입주를 앞두고 있다.

이 밖에 '천안불당파크푸르지오(656실)', '신양산코아루캠퍼스시티(558실)' 등 지방 입주물량도 상당하다.

이에 일부 지역에서는 공실 발생이 우려된다. 무엇보다 하남은 2020년까지 1만8071실이 입주할 예정으로 단기간 물량이 집중돼 공급 과잉에 따른 공실 발생이 점쳐진다. 아직 인프라가 부족하고 지하철 개통이 지연돼 당분간 수익률 저하가 불가피하다는 진단이 따른다.

부동산 114 관계자는 "오피스텔 수익률이 하락세지만 은행 예금금리보다는 여전히 높은 수익률을 자랑하고 있고 매월 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서 오피스텔은 분명히 좋은 투자재료"라고 설명했다.

그러면서 "그러나 10년 만에 한미 간 기준금리역전이 일어났고 올해주택담보대출 금리가 5%대로 진입할 것으로 예상돼 투자 매력도가 떨어질 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 첨언했다.