[아하!] 다주택자 양도세 피하는 절세 '꿀팁'은?

[프라임경제] 지난해 정부의 '8.2 부동산 대책'의 핵심 규제인 다주택자 양도소득세 중과 조치가 이달 1일부터 시행됐습니다.

이에 따라 2주택자가 전국 40개 청약조정대상지역 내에서 주택을 팔 때는 일반 세율에 추가 10%, 3주택자 이상 보유자는 20%가 가산되는데요. 

중과세뿐 아니라 3년 이상 보유 시 적용해 주던 장기보유특별공제도 사라졌기 때문에 다주택자들은 부동산 매매에 있어 전달과 이달의 온도차가 확연히 달라졌죠.

이에 다주택자 양도소득세 중과 조치 시행을 앞두고 다주택자들은 보유 주택을 서둘러 매각하려는 움직임을 보였는데요. 실제 시난 3월 서울 아파트 매매거래량은 1만3814건으로, 지난 2006년 3월 이후 가장 많았다고 합니다.

그렇다면 4월 전까지 부동산을 매도하지 못했다면 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까요? 어떻게 해야 중과세와 장기보유특별공제 배제를 피할 수 있는지 미래에셋은퇴연구소와 함께 알아보겠습니다.

일반적으로 알려진 방법은 장기임대주택으로 주택임대사업자를 등록하는 것입니다. 장기임대주택으로 인정받으려면 의무임대 기간이 8년인 준공공임대주택으로 구청에 등록한 후 관할 세무서에 사업자 등록을 하면 되는데요. 

그러나 임대개시 당시 기준가가 6억원을 넘는다면 장기임대주택 등록을 하더라도 중과세를 피할 수 없기 때문에 기준시가를 꼭 확인해야 합니다.

만약 주택임대사업자로 등록이 됐다면 중과세 배제뿐 아니라 장기보유특별공제 혜택도 유지할 수 있고 일부 종합부동산세, 재산세 등도 각 조건에 따라 감면받을 수 있다고 하네요.

절세를 위한 또 다른 방법으로는 증여가 있습니다. 예를 들어 A씨가 2억원에 취득한 아파트가 현 시세로 6억원이라고 가정해 보겠습니다. 이를 배우자 B씨에게 증여하면 B씨의 취득가액은 6억원이 됩니다. 

배우자 증여는 10년 동안 6억원까지 증여공제를 받을 수 있는데요. 그 이후로 5년이 지나 B씨가 7억원에 아파트를 매도하면 1억원의 양도차익(7억원-6억원)에 대해서만 양도소득세를 부담하면 됩니다.

물론 이 과정에서 다주택자의 중과세를 피할 수는 없겠지만 양도차익을 크게 줄일 수 있기 때문에 세금은 줄일 수 있겠죠.

증여는 배우자 외 자녀에게도 가능합니다. 특히 자녀에게 증여할 경우에는 취득가액을 높일 수 있고 자녀가 별도세대를 구성하고 있다면 다주택자에서도 제외될 수 있다는 장점이 있는데요.

다만 성인 자녀에게는 증여공제 한도가 10년간 5000만원까지만 가능해 증여세가 부담될 수 있다고 하네요. 

여기서 주의할 점은 증여 후에는 5년 동안 부동산을 보유하고 있다가 매도해야 한다는 것입니다. 그래야만 증여가액을 취득가액으로 인정받기 때문인데요. 만약 5년 이내 매도할 때는 당초 증여자의 매수가액을 기준으로 양도소득세를 과세합니다.

아울러 주택을 모두 처분할 계획이 있는 다주택자라면 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 양도해야 하는 것이 유리합니다. 양도가액이 9억원을 초과하지 않는다면 마지막에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문인데요.

하지만 이 방법을 무조건적으로 적용해서는 안 됩니다. 주택 중 조정대상지역 내 주택과 조정대상지역 외 주택이 섞여 있을 때는 양도소득세를 미리 계산해본 후 처분 순서를 정하는 것이 좋겠습니다.