[허준열의 투자의신] '폭망의 기로'에 선 아파트 시장-上

2018-04-26 16:40:58

[프라임경제] 아파트가격 거품 현상이 꺼지고 있어도 일부 부동산전문가는 이를 부정하고 있다.

필자는 부동산 투자 상담을 하면서 요즘처럼 '아파트를 지금 사야할까, 팔아야 할까'라는 질문에 진지함이 묻어 있던 적이 없었던 것으로 기억한다. 그만큼 지금의 상황이 투자하기에 애매하고 절박한 것이 아닌가 싶다.

필자가 일전에 기고한 칼럼과 책으로 출판한 '대한민국 부동산투자의 미래'에서도 앞으로 아파트 가격이 어떻게 변모할 것인지에 대해 언급한 적이 있다.

그러면서 2018년 하반기에는 아파트 가격은 폭등 할 것이라는 다른 부동산 전문가의 예측과 그러한 억지 예측으로 책까지 출시한 부동산 전문가를 강하게 비판했던 사실을 기억할 것이다.

일부의 얘기지만 부동산 전문가라 하더라도 자신의 이득을 위해서 순진한 투자자를 부추기며 또 달콤한 말로 현혹시키기는 경우가 있다. 순진한 투자자 중 일부는 그러한 부동산 전문가를 맹신하기까지 한다.

즉, 어떤 부동산전문가는 2018년 아파트시장이 하반기에는 가격이 급등 할 것이라고 책을 출판했다. 그리고 책의 내용으로 연이은 강의까지 한다. 순진한 투자자는 아니 대부분의 투자자들은 아파트에 투자해야할지 말아야 할지 몰라 갈팡질팡할 때일수록 부동산 전문가의 말에 귀를 기울일 수밖에 없다.

때문에 투자자들은 부동산전문가로부터 투자할 아파트가 어디가 좋은지를 콕 집어서 추천받고 싶어 한다. 이러한 심리를 노리는 부동산 전문가가 일부 존재한다.

일례를 자세히 설명하자면, 수도권에 위치한 한 아파트가 있다. 해당 아파트는 분양가가 높아 너무나 안 팔려서 수 년 동안 미분양 상태로 남아 있었다.

미분양으로 남아 있던 대형평수 아파트는 부동산 전문가가 본인의 강의 때 "해당 아파트는 앞으로 많은 호재들이 있으며, 지금 사두면 나중에 커다란 이익을 볼 것"이라고 했다.

이후 이 부동산전문가의 말 한마디로 그동안에 그토록 팔리지 않았던 그 대형아파트가 순식간에 수 십 채가 팔려 나갔다. 이 얘기는 오래된 과거에 일이 아니고 불과 한 달 전의 일이다.

필자는 당연히 강한 의구심을 가질 수밖에 없다. 정말 그 전문가가 말 처럼 해당 아파트는 좋은 투자처였을까. 아닐 가능성이 크다는 것이 필자의 생각이다. 독자들은 모르겠지만 부동산 전문가가 추천한 아파트 한 채를 팔면 시행회사나 시공회사 또는 분양대행회사로부터 추천한 부동산전문가에게 수당이 발생한다.

즉, 판매한 수수료를 챙길 수 있다는 것이다. 필자도 시행회사나 분양 대행회사로부터 그러한 제시를 여러 번 받은 적이 있었기에 이러한 내용을 잘 알 수 있는 것이다. 물론 필자는 모두 거절했기 때문에 이러한 내용을 떳떳하게 말할 수 있다.

우리는 무엇보다도 부동산 전문가에 대한 맹신이 아닌 의심을 가지고 객관적으로 바라보는 시각을 가져라 한다. 과연 부동산 전문가가 말 처럼 해당 아파트가 좋은 투자처였다면 추천한 전문가가 소문나지 않게 조용히 매입하는 것이 맞지 않을까. 사람들이 모여 있는 강의 장소에서 왜 공짜로 좋은 투자처라고 알려줬을까를 독자들은 먼저 생각 해봐야할 것이다.

만약 부동산 전문가가 자금 여력이 안 된다면 강의를 들으러 온 투자자들과 자금을 같이 투자해서 부동산을 매입하는 것이 이치에 맞지 않을까 생각한다. 영업을 하기 위해 또는 다른 흑심을 가지고 부동산 강의를 하는 부동산 전문가도 일부 있으니 독자들은 전문가라고 해서 맹목적으로 믿지 말라는 얘기를 해주고 싶다.

소위 전문가들의 강의로 좋은 투자처라고 추천하더라도 추천한 부동산 전문가와 같이 공동으로 자금을 투자하는 것이 아니라면 섣불리 투자하지 말라고 경고한다.

이유는 십중팔구 좋은 부동산 투자처라고 소개를 해주고 뒤에서는 수수료나 복비 챙기는 사례가 많기 때문이다.

필자도 강의를 하면서 꼭 하는 말이 있다. 초보 투자자들에게 차라리 금리가 낮더라도 은행에 넣어두는 것이 가장 안전하다고 그날의 강의의 마무리 한다.

투자처를 알고 싶은 청중들은 처음에는 의아해하는 표정을 짓지만 시간이 지나면 그 이유를 알게된다.

그렇다면, 아파트 가격은 앞으로 어떻게 될까. 지방도시에서 시작해 경기도 일부지역은 아파트 가격의 거품현상이 꺼지고 있다. 이제는 서울지역도 시간문제다.

지방 아파트 가격 거품은 이미 꺼지기 시작했다. 그리고 아파트 가격의 하향 곡선은 더욱 떨어질 것이다. 그렇다. 가격 하락은 이제 시작인 셈이다.

독자들이 생각하는 것보다 더 많은 미분양이 나올 것이고 가격도 폭락한다는 얘기다. 경기도 일부 지역도 이미 미분양이 점차 늘어나고 있으며, 불과 한 달 전과는 다르게 지금은 아파트 매매 문의도 급격히 줄어 들고 있다. 이제부터는 경기도 일부 지역을 벗어나 그 범위가 점점 확대돼 가고 있다는 것을 우리는 간파해야 한다.

지금 이 상황에서 집을 산다는 것은 매우 어리석은 생각이다. 당장 이사를 해야 한다는 독자들이 있다면, 지금은 전세나 월세로 옮겨 아파트 가격이 떨어질 때만 기다리는 것이 현명한 판단일 것이다.

아파트 가격의 하향선이 내려가면 내려갈수록 집을 사려는 매수자에게는 절호의 기회가 찾아오게 되는 것이다. 그렇다면 서울의 아파트 가격은 어떻게 될까?

많은 사람들이 서울의 아파트 가격은 절대 떨어지지 않는다고 맹신하고 있다. 무슨 근거로 맹신하고 있는지는 모르겠으나 불과 7년~8년 전만해도 아파트시장은 미분양이 넘쳐나고 부동산 가격이 폭락하는 하우스푸어가 생겼었다.

당시 사회적 문제로도 크게 이슈가 됐었는데 부동산은 안전하며 주택은 상승한다는 잘못된 믿음이 과도한 대출로 이어져 이자 부담은 물론 금리가 인상될 경우 이자부담은 더욱 증가하게 됐다.

이때 사람들은 우리나라도 일본처럼 주택은 소유의 목적에서 벗어나 거주의 목적으로 될 것이라고 생각했다. 때문에 하우스푸어 당시에는 앞으로 주택을 사는 사람들은 더 이상 생겨나지 않을 것이라는 확신이 만연 돼 있었다.

하지만 그 예상은 그리 오래가지 못했다. 서울에 위치한 아파트 가격은 이후로 엄청나게 올랐으며 사람들은 아파트 가격이 더 오르기 전에 매입하자는 분위기로 바뀌어 아파트 가격은 더욱 치솟았다.

이제는 과거 7~8년 전의 모습으로 갈 문턱에 우리는 서 있다. 한마디로 서울에 위치한 아파트도 가격이 떨어진다는 것이다. 필자의 얘기가 맞는지 틀리는지는 그리 오랜 시간이 걸리지 않아 확인 될 것이다.

빠르면 6월 선거가 끝난 후, 늦어도 올 하반기부터 아파트 가격이 하락하는 징조 또는 분위기를 느낄 것이다. 물론 필자가 신이 아니기에 정확한 날짜, 시간까지 맞출 수는 없어도 분명한 것은 조만간 아파트 가격은 앞으로 계속 떨어진다는 것이다.

지금은 신중에 신중을 기할 때이다. 같은 아파트에 같은 동, 같은 평형대의 아파트라 하더라도 누구는 아파트 가격이 비쌀 때 8억원 주고 매입하는 사람이 있을 테고, 누구는 아파트 가격이 쌀 때 6억원 주고 매입하는 사람들은 항상 존재했고 앞으로도 존재할 것이다.

그럼 당신은 8억원 주고 아파트를 사는 사람인가 아니면 6억원 주고 아파트를 사는 사람인가는 고민해 보기 바란다.

허준열 투자코리아 대표


허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

<저작권자 프라임경제 ⓒ 무단전재 및 재배포금지>
Copyright ⓒ 프라임경제 all rights reserved.