[허준열의 투자의 신] 부동산 투자 핵심 '안전성 구축'

2018-05-29 16:13:35

[프라임경제] 사람마다 재테크 수단은 다르지만, 가장 두드러지는 두 개의 물줄기는 주식과 부동산이다. 통계에 따르면 부동산에서 주식으로 이동하는 비중보다 주식에서 부동산으로 재테크 수단을 갈아타는 경우가 많다.

어느 쪽이 낫다고 우열을 가릴 수는 없다. 정답을 논할 수 없다는 말이다. 중요한 문제는 주식이든 부동산이든 성공하느냐 실패하느냐일 것이다.

주식과 부동산이 대표적인 재테크 수단인 만큼 몰리는 자금의 양도 가장 많다. 이곳으로 흘러 들어오는 자금은 투자자의 속성을 반영해 어느 정도는 위험성을 감수한다는 공통점이 있다. 또한 목적도 동일하다. 현재의 자금을 잘 운용해 더 크게 불리려는 데 목적이 있다.

목적이 이러하니 그 욕심을 이용하려는 세력들도 존재한다. 소위 돈은 있는데 전문지식이 없는 고객들에게 접근해 달콤한 이야기를 들려준다. 뻔해 보이는 이야기에 많은 사람들이 걸려드는 이유는, 바로 인간이 욕망의 덩어리이기 때문이다.

인간의 욕망은 누군가가 "더 잘 살 수 있다, 묻어두고 맘 편히 해외여행이나 다니며 살아라, 남들이 부러워하는 평수의 아파트를 소유할 수 있다"고 귀에 속삭이면 그야말로 활활 타오른다. 그때부터는 객관성을 잃고 욕망의 노예가 돼 허무맹랑한 이야기를 믿는 광신도가 되어 버린다.

언론이나 신문지상에는 투자자를 미끼로 한탕 하려다가 걸려든 사기집단의 검은 모습이 심심치 않게 소개된다. 사기 금액이나 피해자의 규모를 보면 '저렇게 많은 이들이 걸려들었나?'하는 의문이 들 때가 많다.

왜 이런 일들이 반복되는가. 걸려든 사람들이 모두 어리석기 때문만은 아니다. 그들도 나름대로 배운 바가 있고 축적해 온 시간들이 있다. 합리적인 이성을 가진 우리와 비슷한 사람들임에 틀림없다. 다만 돈에 너무 집착해 단기간에 큰 수익을 내려는 욕망을 내려놓지 못한 실수를 저지른 것이다.

세상 어디에도 '자고 일어나니 대박'은 없다. 아니 더러 있을 수는 있지만 나에게 일어나는 일은 아니다. 이렇게 생각해야만 실패하지 않는다.

앞서 주식에서 부동산으로 이동이 많아지고 있다고 했는데, 아마도 주식에서 실패한 사람들의 이동이 아닐까 한다. 오아시스가 아닌 신기루임을 알았기 때문이 아닐까.

주식은 어떤가. 부동산에 비해 욕망이 더 크게 작용한다. 소위 '단기간에 대박'이 더 종종 목격되는 곳이기에 그런 유추와 목표 설정이 가능하다. 그런데도 수익을 낼 확률이 지극히 떨어지고, 결국 부동산으로 이동할 수밖에 없는 속사정을 이해해야 한다.

주식이 아닌 부동산이라고 하여 크게 다르다고 말하지는 못하겠다. 이곳에도 욕망을 좇는 사람들이 너무나 많기 때문이다. 이유 있는 욕망이야 무엇이 문제겠는가. 오히려 권장할 일이다. 

문제는 허망한 신기루를 좇는다는 데 있다. 조금만 떨어져서 보면 불가능한 일들을 가능하다며 밀어붙이는 경우가 종종 있으니 말이다.

투자에 성공하려면 지루한 시간과의 싸움에서 승리할 자신이 있어야 한다. 자금의 성격도 시간 위에 굴릴 수 있는 여유자금이어야 할 것이다. 곧 사용해야 하는 자금을 잠깐 담가서 단기간에 수익을 내보겠다는 전략은 통하지 않는다. 주식이든 부동산이든 마찬가지다.

주식과 부동산의 장단점을 논하고 싶지는 않다. 어느 쪽이 유리한지는 각자의 개성과 실력에 달려 있다. 위험한 곳에서 실력을 뽐내는 사람도 있고, 지루하고 답답한 투자를 잘해내는 사람도 있다. 내가 잘하는 투자를 하면 된다. 왈가왈부할 문제도 우열을 가릴 문제도 아니다.

하지만 잊어서는 안 되는 것이 있다. '부동산을 잘해 돈을 크게 불렸다' 혹은 '주식으로 빠른 시일에 돈을 불렸다'는 식의 이야기에 귀가 솔깃해서는 안 된다. 그들의 성공담은 그들끼리 모여 이야기꽃을 피우면 되는 것이다. 나와는 상관이 없다.

내가 뒤늦게 뛰어들어 그들처럼 된다는 보장은 어디에도 없다. 아니 오히려 그때 뛰어들었다가는 낭패를 보기 십상이다. 좋은 타이밍은 이미 지났기 때문이다. 그 유혹에 빠지지 않고 나는 내가 계획했던 대로 그 길을 가면 된다. 

남의 이야기에 마음이 쏠려 샛길로 빠지지 않도록 조심해야 한다. 귀가 얇은 사람들은 재테크로 돈을 불릴 확률보다 돈을 날릴 확률이 훨씬 많다는 사실에 우리는 주목해야 한다. 자칫하다가는 저 위 뉴스 기사처럼 사기의 피해자가 될 수도 있으니 말이다.

이처럼 남의 말에 흔들리는 사람들은 십중팔구 돈만 날리거나 손해를 보는 당사자가 되곤 한다. 준비를 철저히 하고 있다면, 굳이 다른 사람의 성공담을 나에게 도움이 되는 이야기로 치환할 필요가 없다. 오히려 평정심을 잃게 만들어 애써 구축한 포트폴리오를 바꾸게 만들거나, 속성으로 결과를 내고자 하는 조급한 마음만 들게 할 뿐이다. 

재테크가 육상경기라면 많은 사람들이 단거리 경기로 착각한다. 재테크는 단거리가 아닌 장거리 경기이며, 마라톤에 가깝다고 생각할수록 좋다. 경기가 시작되면 일부 선수들은 초반 스피드를 내며 앞으로 뛰어나간다.

그러면 나도 모르게 뒤처지지 않기 위해 앞 선수의 페이스에 말려든다. 이런 상황에서 내 페이스를 유지한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 하지만 진정한 실력자는 조급해 하지 않고 페이스를 유지한다. 결국 결승선에서 먼저 보이는 선수들은 페이스를 잃지 않은 선수들이다. 경기에서 누가 위너인지 생각해 보라. 초반 스피드는 아무 의미가 없다.

우연한 기회에 재테크로 재미를 봤더라도 자만심은 금물이다. 내일 또는 모레도 성공할 가능성은 높지 않은 게 현실이다. 나의 실제 경험상 그러한 사람들은 오히려 자만에 빠져, 가지고 있던 자금은 물론이고 빚까지 지면서 최악의 상황에 내몰리기 쉽다.

'초심자의 행운'이라는 말이 있는데, 초반의 우연한 성공이 결국 더 큰 실패를 가져온다는 말이다. 마음에 자만을 불러오기 때문이다. 행운이 독으로 작용하지 않도록 특별히 유념해야 할 것이다.

아무런 준비 없이 소문만 듣고 투자하는 사람, 급한 마음에 쫓겨서 투자하려는 사람들은 절대로 투자를 하지 않는 것이 현명하며, 오히려 은행에 저축하는 것이 최고의 재테크라는 사실을 명심해야 한다.

반대로 '생각은 깊고 판단을 빠르게'라는 생각을 가지고 하나씩 천천히 배우고 이해하며, 또 문제점을 터득하며, 왜 이런 결과가 나왔는지 스스로에게 의심과 반문으로 채찍질을 한다면 당신은 언젠가 자신도 모르는 사이 반 이상 전문가의 실력으로 향상될 것이다.

내가 보는 관점에서 주식과 부동산 어느 것이라도 좋다. 하지만 첫째도 둘째도 안전한 재테크를 하라고 말해주고 싶다. 이점에 대해 부동산을 예로 들어보겠다.

과거 은행 금리가 고공행진을 할 때는 은행에 1억을 넣어두면 월 90만 원 이상의 이자가 나올 때도 있었다. 지금은 상상할 수도 없는 일이지만 불과 얼마 전까지만 해도 가능했던 일이다. 하지만 그 당시에도 은행금리보다 부동산 가격 상승폭이 커서 부동산 투자가 은행이자보다 좋은 재테크 수단이었다.

지금은 은행금리가 예전의 3분의 1도 되지 않는 수준이다. 그리고 부동산도 예전 같지 않다. 더구나 부동산 시장은 더욱 복잡하게 변화하고 있어서 공부하지 않고, 전문지식이 없이는 실패의 가능성만 더 높아진 상황이다.

그렇다면 어떻게 해야 하는가. 결국 눈높이를 낮출 수밖에 없다. 욕심을 버리고 현실에 맞는 수익을 추구해야 한다. 과거에 몇 배가 올랐으니 이번에도 그럴 것이라는 생각은 그저 허망한 바람일 뿐이다. 물론 과거보다 더 오를 수도 있지만, 그건 어디까지나 결과론적인 이야기며 투자를 준비하는 입장에서는 눈높이를 현실에 맞게 조정하여 리스크를 최소화해야 한다.

그러다 보면 대박도 가능해지는 것이 아니겠는가. 내가 추구하는 최소한의 수익을 담보로 하고 그 이상의 예기치 않은 수익은 선물일 뿐이다. 그래야만 다음 투자에서 자만하지 않는다. 욕심을 제어하며 리스크를 헤징하는 투자를 연속해야만 수익이 누적된다. 마라톤과 다를 바가 하나 없다.

누군가가 나를 추월했다고 하여 거기에 말려서 자신의 페이스를 잃으면 안 되며, 누군가를 추월했다고 하여 세상을 다 얻은 듯 우쭐할 필요도 없다. 매번 리스크 관리를 하고 현실에 맞는 수익률을 설정하면 그만이다.

과거 부동산은 아파트와 상가, 토지가 주류를 이뤘고 시간이 지날수록 아파트, 상가, 토지 외에도 주상복합, 오피스텔뿐만 아니라 수익형 호텔, 벤처타운, 복합상가, 풀빌라 등이 등장했다.

소비자의 입맛이 까다롭고 다양해진 만큼 부동산 재테크 상품도 계속 복잡하게 변하고 있다. 부동산은 다른 재테크 투자와는 다르게 투자정보가 대단히 폐쇄적이어서, 아이러니하게도 오히려 분양광고인 전단지, 현수막, 신문, 인터넷 내용이 마치 고급 정보인양 착각하기 쉽다. 비선으로 흘러나오는 정보에 솔깃한다는 의미다.

몇 만원짜리 물건을 사더라도 품질을 비교하는 시대다. 그렇지만 부동산 재테크만은 그렇게 할 수 없다. 상세한 내부 정보를 알 수 없기 때문에 부동산이 어려운 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 부동산 투자를 재테크로 하는 이유는, 이만한 재테크가 없기 때문이다. 다른 재테크는 투자에 실패할 경우 자산이 휴지조각이 될 수도 있다.

반면 부동산은 실물이 남아 있다. 이 점이 부동산 투자를 매력적으로 보이게 하는 이유가 아닐까 한다.

또한 불안정한 부동산 가격도 매력이다. 가격의 폭락과 폭등을 이용해 매입 타이밍만 잘 잡으면 커다란 금전적 이익으로 돌아온다는 기대감이 존재한다. 월급처럼 매달 월세가 들어오는 구조를 만들 수 있다는 점도 다른 재테크와의 차별점이다.

특히 요즘처럼 매년 은퇴자가 쏟아져 나오는 시기라면 월세의 중요성은 더욱 부각된다.

부동산은 가지고 있는 많은 장점이 있지만 그 속에 있는 단점과 허상에 대해서도 간파할 수 있는 능력을 길러야 한다. 결국 공부하는 자세로 자기만의 투자 세계를 구축해 나가는 것이 최선의 방법인 셈이다.

허준열 투자코리아 대표




허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

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