[허준열의 투자의 신] 대한민국 부동산의 과거·현재·미래

2018-06-22 16:30:11

[프라임경제] 한국경제는 해방 후 본격적으로 경제개발이 시작되면서 지금까지 GDP 대비 약 60배 이상 성장했다. 경제성장은 필연적으로 부동산 개발을 필요로 한다.

그래서 수요가 끊이지 않은 부동산 개발은 부동산 시장의 규모를 계속 키워왔다. 이 과정에서 탄생한 말이 '부동산 불패신화'다.

그래서 우리에게는 이런 믿음이 하나 생겼다. '대한민국에서 부동산은 사두면 언젠가는 오른다'신화를 넘어 불변의 진리로 통한다. 그러나 이 굳건한 믿음이 언제부터인가 흔들리기 시작했다. 정말 맹목적으로 믿어도 되는지 반신반의하는 사람들의 수가 점차 많아지고 있는 것이다.

현재 대한민국 경제는 이전의 역동적인 경제성장의 시대는 가고 감속경제의 시대로 진입해 있다. 수치상으로는 경제성장을 하고 있는 것처럼 보이지만 기업들은 생산 공장을 해외로 이전시키는 탈 한국화로 제조공장의 공동화 현상이 증가하고 있어 공장을 새로 짓는 곳보다 사라지는 공장이 더 많아졌다.

제조공장의 탈 한국화는 있던 일자리도 사라지게 만들고 있으며, 청년실업의 근본원인이 되고 있다.

미래의 성장 동력인 유아출생률은 1970년대와 비교해 절반 수준으로 주저앉았고, 인구의 절대 감소 현상으로 중소도시에는 인구가 매년 크게 줄고 있다. 인구가 감소하는 도시를 중심으로 행정구역을 단일화해야 한다는 목소리마저 나오는 실정이다.

어쩌면 우리 귀에 익숙한 도시명들을 하나씩 우리의 기억 속에서 지워야 할 날이 올지도 모른다. 이런 와중에 부동산 불패신화라는 옛날 버전에서 벗어나지 못한다면, 이는 곧 부동산 투자의 핵심 고리를 놓치는 것이다.

우리는 인구절벽 시대에 살고 있다. 그런데 인구의 특정지역 편중현상으로 부동산 시장이 왜곡되고 있다. 전국토의 12%밖에 되지 않는 서울, 수도권에는 절반이 넘는 인구가 살고 있지만 전 국토 면적의 88%에 이르는 지방권 인구는 계속 줄어들고 있다. 인구절벽이라고는 하지만 어느 곳은 인구가 오히려 늘고 있다는 말이다.

이러한 왜곡된 변화는 필연적으로 부동산의 시장의 양극화 현상을 불러왔다. 현재는 사회영역의 모든 부분이 양극화 현상에 몰입돼 있다. 대기업 프랜차이즈와 자영업자 간의 양극화, 주가는 크게 올랐지만 종목 간 양극화는 더 심화돼 가고 있다.

재화를 버는 쪽은 계속해서 부를 축적해 가지만, 기회가 없는 쪽은 계속 제자리에 머물거나 오히려 퇴보만 있을 뿐이다.

부동산 시장이라고 해 이 흐름을 피해갈 수는 없는 것이다. 현재 부동산 시장은 소형 아파트와 대형 아파트 간의 양극화, 인구절벽에도 불구하고 점점 도를 더해가는 지역 간 양극화 바람, 수익성부동산 시장에서의 상가와 오피스텔의 양극화 현상 등 모든 것이 양극화 현상으로 평가된다.

이제부터라도 맹목적인 부동산 긍정론은 수정돼야 마땅하다고 생각한다. 부동산 시장에서 서울, 수도권 등 노른자위 지역은 확대가 되겠지만 양극화 현상은 심해질 것이다.

우리가 부동산 시장을 평가함에 있어서 서울 수도권을 위주로 말하는 것은 지방에서는 부산, 대구의 핵심지역을 제외하고는 부동산이 오를 만한 지역이 점차 줄고 있기 때문이다. 

서울에서 KTX를 타면 1시간에 도착 가능한 대전시의 구 도심권에 속하는 대전시 중구 문화동, 유천동, 산성동 일대의 거리를 가보라. 그곳의 많은 재래시장들은 조용해서 적막하기까지 하다.

반면에 우리가 부동산 시장을 평가할 때 주로 잘 나가는 서울 수도권 일부를 대상으로 하기 때문에 전국의 부동산 시장이 다 좋은 것으로 인식한다. 하지만 꼭 그렇지 않다.

이제 부동산 투자도 지역과 상품을 잘 선택해 전략적으로 해야 하는 시대다. 예전처럼 부동산은 사두기만 하면 무조건 오를 것이라는 생각은 대단히 위험하다. 앞으로 대한민국 부동산은 돈이 되는 부동산과 돈이 안 되는 부동산 간의 경계점이 점점 더 명확해질 것이다. 왜 사람들이 서울, 수도권 부동산을 선호하는지 아는가?

인구절벽 현상으로 말미암아 전국적으로 인구가 줄어들고 있지만, 전입신고를 하지 않아 통계에는 잡히지 않아서 그렇지, 청년인구가 계속 서울로 유입되고 있기 때문이다. 예전에는 서울 지역 간에도 가격의 양극화 현상이 절대적이었다. 그런데 지금은 강남권을 제외하고 많이 줄어들고 있다.

그리고 서울, 수도권 부동산은 그것이 어느 부동산이든 간에 서울, 수도권에 있다는 사실 자체만으로 호재가 되는 시대로 진입했다. 부동산은 월급쟁이들에게 일생일대 가처분 소득을 늘릴 수 있는 절호의 기회다.

부동산 투자의 중요성에 비추어 충분히 심사숙고해서 투자를 해야만 한다. 부동산은 움직이지 않는 동산으로, 한번 사면 다시 물릴 수도 없다. 그래서 정확한 판단과 신중한 결정이 동시에 이뤄져야만 한다.

허준열 투자코리아 대표



허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

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