[허준열의 투자의 신] 강화된 부동산 대출에 대응하는 법

2018-06-29 14:23:15

[프라임경제] 그동안 부동산 시장을 압박해 오던 금리 인상 문제의 실체가 수면 위로 떠올랐다. 항상 투자시장에서는 설만 무성하고 어떠한 가시적 조치가 없는 즉 실체가 구체화되지 않은 상황이 오히려 두려운 법이다.

막연하게 우리는 기준금리 인상이 가져올 부동산 시장에서의 악영향에 대해 걱정해 온 것이 사실이다. 기준금리 인상이 시장에서의 가져올 공포에 대해서는 서서히 진정되는 모습이다.
 
문재인 정부의 부동산 대책 중에서 실질적으로 부동산 투자자에게 영향을 가장 많이 미치는 부분은 대출규제로 유동성의 고리가 끊어지는 일이다. 그동안 갭 투자, 레버리지 투자가 왕성하게 투자자들 사이에 번졌던 이유는 낮은 대출 금리에서도 이유를 찾을 수가 있겠으나, 그 이전에 전 정부의 대출완화 정책에 힘입은 것이 사실이다.

이처럼 과격한 레버리지 투자가 가능했던 이유는 돈 없는 사람들도 빚내서 투자할 수 있는 환경, 즉 유동성의 확대에 힘입은 바 크다.

양도세 인상 문제는 부동산을 팔지 않고 홀딩하고 있는 한 당장 내야 하는 돈이 아니다. 그러나 기존에 주택담보에 대해서만 적용하던 LTV, DTI 비율이 이제는 주택담보 대출을 포함해서 개인이 모든 금융권으로부터 대출받은 금액을 총량으로 계산해서 규제하는 DSR비율이 적용된다.

대출 규제 방식이 DSR로 전환되면 투자자가 가용할 수 있는 자금의 사이즈는 크게 줄어들게 된다. 이른바 유동성의 고리가 끊어지는 현상이 벌어지는 것이다.

투자자금은 내 지갑 속 현금만을 말하는 것이 아니다. 개인이 자기신용으로 자금을 조달하는 것, 자신이 보유하고 있는 부동산, 주식, 채권 등의 유가증권도 다 포함해서 투자자금이 되는 것이다.

그런데 이 고리가 일부 끊어졌다는 것은 개인의 투자 가능한 자금이 줄어들었다는 점에서 악재일 수밖에 없다.

금리 자유화 이전에 사회생활을 시작한 사람들은 잘 알 것이다. 그때는 관치금융의 시대로 국가가 시중은행의 금리까지 정해 주던 시대였다. 이렇게 정부가 은행, 제2금융권까지 그들이 판매하는 모든 계정상품에서 심지어 대출상품에 이르기까지 교통정리를 해주다 보니 금융권의 금리와 시장금리 간에는 미스매칭 현상이 벌어질 수밖에 없다.

그 역작용으로 은행금리와 시장금리와의 미스매칭에서 벌어지는 금리의 역마진을 커버하기 위해 소위 양건성 예금이라고 하는 꺾기가 관행이 되다시피 했다.

꺾기는 은행이 대출할 때 은행의 대출금리와 시장금리와의 미스매칭으로 발생한 금리 역마진을 보전하기 위해 대출의 일정액을 저금리 예금상품이나 금리가 낮은 보통예금에 일정 기간 묶어두어 손실을 보전하는 방식으로, 엄밀히 말하면 불법 행위에 해당된다. 

수요자의 입장에서는 돈 한 푼이 아쉬워서 대출을 받는 것인데, 그중 일부 금액을 강제로 예치해야 하니 억울한 일을 당하는 것이다.

우리나라 관료들의 벤치마킹 대상은 19세기 유럽의 후발 국가였던 독일의 관료들이다. 당시의 독일 관료들은 국가경제의 성장이라는 미션에 몰두한 나머지 민간부분의 경제까지 쥐고 흔드는 일을 당연시했다. 이 과정에서 파생된 것이 소위 정경유착의 기원이다.

19세기 유럽 후개발 국가들의 정경유착은 수출기업을 지원하는 과정에서 자연스럽게 탄생된 배경을 가지고 있다.

비교우위론에 입각해 후개발 국가들이 선진국과의 경쟁에서 밀리지 않으려면 상품가격을 낮춰서 팔아야만 한다. 후개발 국가가 연필을 수출한다고 가정해 보자.

연필의 생산에 들어가는 요소에서 노동비가 전체의 70%라고 가정하면, 국가는 기업이 생산하는 연필의 가격경쟁력을 강화시키기 위해 노동비를 덤핑하듯 깎아서 생산가격을 낮춘다.

그래도 기업이 손해를 보면 국가는 각종 인센티브를 제공하고, 수출 쿼터량까지 정해준다. 우리나라에서도 이 같은 혜택을 집중해서 받은 기업이 예전의 대우를 포함한 대기업 집단이었다. 정부가 알아서 수출 쿼터량까지 정해주니 관료들에게만 잘 보이면 기업을 성장시키기는 '식은 죽 먹기'였을 것이다.
 
관료와 기업의 밀착관계, 우리나라에서도 개발독재 시대에 나타났던 전형적인 모습이었고, 그 잔재는 여전히 남아 있다. 이 과정에서 피해를 보는 것은 언제나 국민이었다. 그래서 국내 대기업은 국민의 희생 위에서 성장했다고 하는 말이 나오는 것이다.

지금이 개발독재 시대의 관치금융 시대도 아니고, 정부가 나서서 민간금융회사의 대출규제를 통제하고 금리 결정까지 관여한다는 것은 시대착오적인 행위라고 할 수 있다. 

그리고 무엇보다 우리 경제의 수준이 과거와 달라 정부의 의도대로 되지도 않는다. 은행권의 대출은 은행권이 판단해 그들의 이익에 부합하면 하는 것이지, 정부가 이래라 저래라 할 수는 없는 것이다.

시장에서 정부의 역할이라는 것은 공정한 심판자로서의 위치만 지키면 된다. 개인의 사적재산추구권은 헌법이 보장하는 국민의 권리 아니던가. 개인이 갭 투자를 하건 말건 법의 테두리 안에서 한다면 정부가 개입할 하등의 이유가 없다. 

갭 투자로 돈을 버는 사람도 있겠지만 투자에 실패하는 사람들은 얼마나 많겠는가. 강화되고 있는 정부의 주택담보대출 규제의 영향으로 은행에서 주택담보대출을 받기가 점점 어려워지고 있다. 문제는 은행이 아니면 낮은 금리로 주택담보대출을 받을 곳이 없다는 것이다.

우리가 은행을 이용하는 단 하나의 이유는 금리가 다른 곳보다 저렴하기 때문이다. 물론 세상에는 담보만 있으면 대출을 받을 수 있는 금융회사가 많다. 저축은행, 캐피탈, 카드회사 등이 얼마나 많은가. 그러나 은행처럼 장기간 저금리로 대출을 받을 수 있는 금융회사는 없다.

소위 마을금고라고 하는 새마을금고, 신협 등의 협동조합형 금융회사가 있다. 이들 금융회사는 지역별로 독립채산제 경영을 하기 때문에 여러 곳의 마을금고에 대출감정서를 의뢰하면 호조건으로 대출을 받을 수는 있지만, 이들 금융회사들이 은행 이상의 대출상품 경쟁력을 갖추고 있느냐에 대해서는 의문이 든다.

은행에서 가능한 한 저금리로 대출한도를 늘리는 방법은 무엇인가. 주거래 은행을 하나 정해서 그 은행과의 거래를 집중해 개인의 신용평가 등급을 높이는 수밖에 없다.

은행은 철저하리 만큼 개인의 거래실적에 따라서 우대금리를 적용한다. 은행은 예금과 금융 서비스를 이용하기 위한 금융회사가 아니다.

대출을 잘 받기 위해 이용하는 것이다. 은행 예금이 경쟁력이 있는 것도 아니고 인터넷, SNS로 얼마든지 금융거래가 가능한 시대에 우리는 살고 있다.

예금으로 금리 1%를 더 받는 것보다 대출금리 1%를 낮추는 것이 더 경제적이다. 그렇기 때문에 은행 거래에 소홀하면 안 될 것이다.

허준열 투자코리아 대표




허준열 투자코리아 대표 press@newsprime.co.kr

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