RHMS, RTI까지…임대사업자와의 라스트맨스탠딩 금융전쟁?

정책 도입 실패 인정하고 압박 시작…매물잠김 현상과 전월세불안 뇌관제거 필요

[프라임경제] 정부가 9.13 부동산 대책을 내놓은 가운데, '부동산임대사업자'에 대한 관심도 높아지고 있다. 종합부동산세 강화가 주류를 이루는 정책 발표에 임대사업자 역시 규제하는 방안이 일부 섞여 발표됐다. 뒤이어, 금융당국이 임대사업자 관련 압박 대책도 내놓을 뜻을 공공연히 밝히면서 시선을 끌어 모은 것.

정부의 13일 대책 중에는 투기지역·투기과열지구 내 주택이라면, 임대사업자에 대해 담보인정비율(LTV)를 40%를 적용하겠다는 안이 있다.

기존에는 개인사업자 대출이기 때문에, 각 금융회사가 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용해 왔으나 그것을 무너뜨린 것이다.

아울러 투기지역·투기과열지구 내 공시가격 9억원을 넘는 초고가 주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다.

부동산 대책 발표에도 시장의 혼선은 여전하다. ⓒ 뉴스1

우선 주택을 한 채 이상 보유한 다주택자가 8년간 장기 임대등록을 하더라도 새로 취득한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)이 이령 조정대상지역 안에 있으면 양도세를 내도록 바뀐다. 

이에 따라 2주택자가 부담할 세율이 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 늘어난다.

8년 장기 임대등록 주택에 대해 지금까지는 종부세를 부과하지 않았으나 조정대상지역 안 취득의 경우, 앞으로는 종부세를 합산 과세한다.

조정대상지역 밖 물건을 포함한 일반 양도세 감면 혜택도 줄어든다. 정부는 현재 주거 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면 지역 100㎡ 이하) 임대주택에 대해 다양한 양도세 감면 혜택을 줬다. 

하지만 이제 주택가액 기준이 새로 규정돼, 양도세 감면을 받으려면 주택 가격이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 한다. 다만 이 같은 세제 혜택 조정은 이날 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

◆임대사업자, RTI 규제로 새로 집 늘리는 것 사실상 불가 

이런 가운데, 금융 감독당국이 새롭게 부동산 임대업이자상환비율(RTI)에 대한 추가 손실을 예고하고 나서면서 설상가상이라는 평이 나온다. 

각 은행이 임대사업자 관리 시스템을 손질하면서 앞으로 RTI 산정이 까다로워지고 대출 거절을 당하는 임대사업자도 늘어날 것으로 예상되고 있다.

지금까지는 RTI가 1.25배(비주택 1.5배)를 넘어야 대출을 받을 수 있도록 가이드라인을 세워 왔었다. 하지만 그간 예외 인정의 폭이 넓은 게 사실이었다. 설사 RTI 기준에 걸리더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 이후 상환 능력이 인정되면 대출이 가능했다.

RTI를 이처럼 느슨하게 처리했던 데에는 통상적으로 임대료가 이자보다 적은 경우는 드물지 않냐는 다소 나이브한 생각이 크게 작용했던 것. 하지만 이런 문제가 결국 임대사업자들이 안일하게 대출을 받아 물건을 늘리는 경우를 낳고, 심지어 이게 상승 효과를 일으키면서 '대출을 내 집을 사서 새롭게 임대사업자가 되는' 부작용으로까지 이어졌다.

사정이 이렇다 보니 금융당국 관계자들이 이 문제를 놓고 고심 중이다. 김태현 금융위원회 금융정책국장은 "RTI 규제 수준의 적정성과 비율, 한도 관리 등을 종합적으로 검토하고 열심히 들여다 보고 있다"며 "RTI 규제 비율에 대해 생각해보고 방안을 제시할 것"이라고 언급한 것으로 알려졌다.

아울러 최종구 금융위원장이 "주택은 보금자리이자 삶의 안식처로, 금융을 활용한 투기적 행위에 금융회사가 지원자가 돼서는 안될 것"이라고 주문한 것으로 전해진 상황도 일부는 이 임대사업자 과잉 대출 문제를 포함, 겨냥한 것이라는 풀이가 나온다.

◆급격한 임대사업자 증가에 당국 손들어

정책을 갑자기 갈아엎는 것은 현대 행정에서는 금기사항으로 받아들여진다. 물론 부득이한 정책 필요성이 새로 등장하거나 급격한 사회 사정 변동 등이 있다면 문제가 다르다. 

지금 부동산 시장을 관리하는 대대적 정책 조치가 단행되는 와중에, 임대사업자를 강하게 옥죄는 방안이 어느 정도 필요한지 그런 절박한 정책 변화 사정에 해당하는지 시선이 모아질 수밖에 없다.

부동산 영역 안정의 한 해법으로 임대사업 활성화를 당국에서 주목했던 게 사실이다. 이에 따라 부동산 정책이 우호적으로 편성됐었고, 임대사업자 등록도 늘어났다. 과거 음성적으로 임대수익을 추구하던 이들이 대부분 양성화된 것이라는 풀이가 나왔다.

국세청에 따르면 올해 1분기 말 기준 전체 사업자 수는 741만7244명으로 지난해 4분기 말(730만8536명)보다 10만8708명 증가했다. 이 가운데 부동산을 다루는 임대사업자는 6만9503명이었다. 

빚만으로 임대사업자가 된 이들과 원래 자산가들 중시의 임대사업자가 뒤섞여 정부 정책과 라스트맨 스탠딩으로 대결하는 구도가 형성될지 주목된다. 사진은 주택관련금융창구. ⓒ 뉴스1

지난 3월 말 현재 전체 사업자 가운데 임대사업자가 차지하는 비중은 지난 2016년 21.7%, 지난해 22.5% 올해 23.9%를 기록하며 꾸준히 상승한 것으로 국세청은 파악했었다. 전체 사업자 증가분의 64%가 부동산 임대업 증가의 효과였던 것. 

이번에 부동산 종합대책이 발표되기 전에도 임대사업 막차를 타려던 수요가 많았었다. 일부 지역 자료지만, 의미심장한 구석이 적지 않다. 서울 강남구의 경우, 이달 10일 기준으로 총 591건의 임대사업자 신규등록이 이뤄졌다(새달 들어 '열흘'짜리 등록 기록이 지난 8월 한달 즉 '31일간' 신규 건수가 345건이었던 것을 일찌감치 뛰어넘은 것이다). 

마포구의 통계도 역시 일종의 과열 상황을 기록한다. 지난 10일 기준 마포구 내 신규 임대사업자 등록 건수는 143건으로, 지난 8월 한 달의 153건에 거의 육박한다.

◆새 임대사업 시도 줄이고, 기존 영역도 옥죈다? 

이렇게 놓고 보면, 임대사업자 등록을 한껏 독려해 놓고 막상 혜택을 뺏어버리는 대단히 문제있는 정책 태도라는 지적이 나올 여지가 있다.

새롭게 임대사업자가 쥘 물량을 제어하고, 특히 투기 관련 가능성이 있는 구역에서 임대사업자가 새롭게 집을 늘리는 것(특히 돈을 빌려서 이 레버리지 효과로 구매하는 것)을 막자는 의도가 읽히기 때문.

더욱이 지금 구상은 단순히 처음 임대사업자 영역에 진출하려는 인원들 외에 기존에 집을 사서 임대사업자가 된 이들도 발을 묶는 효과를 노린 것이냐는 우려를 낳고 있다.

그렇다고 손을 털고 임대사업에서 이탈하기를 유도하는 것인지도 단언하기 어렵다. 위에서 보듯, 양도세 문제 등을 관찰하면, 빨리 탈출하라며 비상구를 열어주는 시도가 별발 보이지 않는 것.

단순히 집에서 보유 수익(투기적 이익)을 얻는 것은 포기하고 세를 받아먹는 이익 추구를 하라는 것으로 볼 수 있다. 그런데 이렇게 해석하려고 해도 문제가 있다.

정부가 향후 '주택임대차정보시스템(RHMS)'를 가동해 임차시장에 대한 관리를 대폭 강화할 가능성이 근래 점쳐지고 있기 때문.

지금까지 우리나라 주택 임대시장은 정보가 분산돼 있어 정확한 현황을 파악하기 어려웠다. 주택 임대 관련 정보인 확정일자와 건축물 대장 그리고 재산세 대장과 주민등록자료 등이 모두 부처별로 흩어져 있었다. 세금을 관장하는 국세청은 월세세액공제 정보 등만 쥐고 있었던 것.

그러나 새로운 RHMS 시스템이 도입되면 국세청은 앞으로 행정안전부나 국토교통부 등이 보유한 데이터베이스를 모두 융합해 거미줄 같은 정보를 들여다볼 수 있게 된다.

처음에는 단순히 세금 탈루 가능성 차단 등의 목적이 각광을 받았으나 이처럼 단순히 활용되지 않을 가능성이 있다. 즉 당국이 언제고 임대시장 과열과 비리 등을 발견하고, 또 즉각 제재하는 명분으로 사용할 수 있는 도깨비 방망이가 되는 것이다.

사정이 이렇고 보면 이미 받은 대출로 물량을 잡고 있는 기존 임대사업자들도 오른 주택 가격에 대한 기대이익 증가를 노릴 수 없게 된다. 임대시장에 불안을 공급한다는 이유로, 위의 시스템을 동원해 임대사업자의 전세가 설정 등을 면밀히 감시할 수 있는 것.

이렇게 되면 순기능 측면에서 보면 물량 잠김(기대치 때문에 물량을 내놓지 않고 버티는 일)을 해결할 수 있는 것으로 보이지만, 실제로는 각종 세금 부담 이슈 때문에 그렇게 판단을 내리기가 쉽지 않다. 

단순히 진입구만 막는 게 아니라 퇴로도 없다시피 하고 지속적으로 세를 받는 임대수익 추구로 만족하려 해도 '가격통제가 대단히 면밀하고 촘촘한' 레드오션 환경으로 치닫게 된다는 얘기다.

임대사업자들로서는 사실상 무한정 버티기에 돌입할 수도 있고, 반대로 이 점이 오히려 시장에 불안한 뇌관으로 남아 정부를 고심하게 할 수도 있다. 자기 능력과 여력에 따라 작은 돈으로 집을 사들여 임대사업자가 된 갭투자 의존자들부터 무너지겠지만, 기본 자산이 탄탄하고 정작 부동산 정책들의 상징성이 큰 투기지역 등 '문제지역' 내부의 임대사업자들은 정부와 힘겨루기 내지 라스트맨 스탠딩식으로 버티기를 할 수 있기 때문이다.

지리멸렬한 대결 대신, 임대사업자들을 전세시장 안정 등의 파트너로 인정하고 일부 반대급부를 새롭게 제공하는 등 보완책을 마련할 필요가 없지 않다는 당부가 그래서 나온다.