양날의 검 '금리인상', 부동산 하향 안정화 '기폭제'

부동산 중개소 앞 주택매매 전단. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 미국 연방준비제도(이하 연준)가 현지시간 8일, 기준금리를 동결하기로 결정했다. 

현재 금리는 2.00~2.25%. 3월과 6월, 9월 지속적으로 금리를 올려온 연준은 12월에도 금리를 추가 인상할 것으로 전망됐다. 국내에서도 연준의 금리인상에 발맞춰 금리를 올려야 한다는 목소리가 지속적으로 나오면서 오는 30일, 한국은행이 금리를 올릴 것이라는 관측이 나오고 있다.

국내의 저금리 기조로 인한 금융 불균형으로 인한 외국인 투자자금의 유출 등 문제를 해결하기 위해 금리인상이 불가피하다는 입장과 경제 성장세 둔화와 가계부담 가중을 이유로 우려의 목소리가 상충하는 모습이다.

정부가 지난 9월13일 내놓은 이른바 '9.13 부동산대책'의 핵심은 △보유세 인상(재산세+종합부동산세) △다주택자 대출규제 △신규임대사업자제한 △실수요자 중심 청약제도 개편이다. 

지난해 8월2일 정부가 발표한 '8.2 부동산대책'이 사실상 실패로 돌아가면서 폭등했던 주택부동산 가격은 '9.13대책'이후 보합세를 보이며 매수자와 매도자 모두 관망에 들어갔다.

이러한 상황에서 금리인상이 이뤄질 경우 지난 해 급등했던 주택부동산가격도 어느 정도 하향 조정될 것으로 보인다. 금리인상은 부동산 가격과 반비례하는 성질을 가지고 있기 때문이다. 부동산 대책에 있어서 핵심은 주택부동산시장의 안정이다. 

일부 부동산 투자자들을 중심으로 반발이 있을 수 있지만, 투기세력의 다주택소유를 제한하고, 실수요자 중심의 주택공급을 통해 부동산 시장을 안정시켜야 한다는 의견은 정부와 민간에 있어 이견이 있을 수 없다.

가계 대출 부담과 경제둔화 우려에도 불구하고 최근 비정상이라고 불릴 정도로 급등했던 주택부동산 가격이 하향 조정된다면 실제 실수요자은 실제 매물의 가격이 내려가기 때문에 이율이 높아지는 것을 감수하고서라도 주택구매에 나설 가능성이 높다.

실제 한국은행이 지속적으로 금리를 인상했던 2010년 3·4분기부터 2011년 2·4분기까지와 금리를 유지했던 2012년 상반기까지 서울을 중심으로 한 수도권 주택부동산 가격은 지속적으로 하향 조정되는 모습을 보였다.

2008년 하반기부터 현재까지 한국은행 기준 금리 변동 그래프. ⓒ 한국은행

그리고 한국감정원의 자료에 따르면, 이 기간 종합주택거래량은 큰 폭으로 상승하면서 주택구매에 나선 수요자가 많은 것을 확인 할 수 있다. 

지난 2012년 하반기에 금리가 지속적으로 하락할 것으로 전망됐던 2012년 초부터 거래량이 현저하게 떨어지는 모습도 확인할 수 있다. 다시 말해 금리 인상으로 인한 이자부담보다 주택가격하락으로 인한 매입부담의 감소가 오히려 수요심리에 더 큰 영향을 미친 것이다.

금리인상시기인 2010년부터 2012년 사이 주택거래량 변화 그래프. ⓒ 한국감정원

확실히 경기가 좋지 못한 상황에서의 금리인상은 경제활동을 위축시켜 경기를 둔화시킬 우려가 크다. 하지만 12월 연준이 또 다시 금리인상을 예고한 상황에서 한국·미국 간 금리격차가 더 벌어질 경우 한국에 대한 투자수요가 줄어들고 이는 원·달러 환율의 상승으로 인한 수입물가 상승 등으로 이어져 더욱 좋지 않은 상황을 초래할 수 있다. 

하지만 2017년 하반기부터 계속 되어온 주택부동산 시장의 지나친 가격상승을 조정할 수 있고 이는 실수요자들의 실제 주택구매를 촉진시킬 수 있다는 측면에서 금리인상은 부동산시장에 부정적이기만 하다고는 볼 수 없다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "금리인상을 하게 될 경우, 단기적으로 가격하락요인이 되겠지만 결국 수요자는 많고 공급은 적은 시장 상황으로 인해 장기적으로는 가격상승으로 이어질 것으로 보인다"며 금리인상이 부동산시장 붕괴로까지는 이어지지 않을 것으로 전망했다.

어찌되었건 시기는 조정될 수 있겠지만 금리인상은 불가피해 보인다. 그렇다면 금리인상과 함께 조정되는 주택부동산 가격조정시기에 얼마나 실수요자 중심의 주택공급을 이끌어 내느냐가 부동산 대책의 핵심이 돼야 할 것으로 보인다. 

가격하락시기에 현금을 보유한 일부 투자자들에게 매물이 돌아가 실수요자들에게 공급이 되지 못한다면 부동산 가격 상승으로 이어지는 악순환으로 이어질 수 있다. 부동산가격 악순환의 고리를 끊을 실수요자에게 공급이 이뤄지는 '한 칼'이 필요하다. 금리인상이라는 양날의 검이 주택부동산시장을 치료하는 방법이 될지 귀추가 주목된다.