비규제지역 '고공행진'...규제지역 잡기는 '글쎄'

[프라임경제] 주거대책 '비규제지역'에 청약 경쟁이 몰리고 주택가격이 올라가는 '역설'이 발생하고 있다. 

LTV(주택담보대출비율)와 전매제한 등 정부의 강력한 부동산 대책으로 규제가 없거나 상대적으로 적은 '비규제지역'에 수요자들이 몰리는 '풍선효과'가 발생한 까닭이다.

'풍선효과'란 풍선을 누르면 다른 한쪽이 솟아오르는 것처럼 투기지역에 규제를 할 때 다른 지역에서 가격이 오르는 현상을 말한다. 부동산 투기를 막기 위한 정부의 정책 속에서 이를 피한 지역으로 수요가 몰리며 주택시장이 과열되는 것이다.

정부가 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역을 설정하고 대출규제와 전매제한과 같은 제약을 가하고 주택구매시 상속·증여·기존주택담보대출 여부를 신고하게 하는 조치를 취하면서 이러한 현상이 더욱 강화되고 있다.

여기에 해당 지역의 신규 분양단지에서 '비규제지역'과 '전매가능' 내지 '짧은 전매제한기간'을 장점으로 내세우며 홍보하며 현상을 심화시키고 있다.

실제 지난 11월8일 진행된 GS건설의 '탑석센트럴자이'는 평균 41.67대 1, 최고 경쟁률 144.6대 1을 기록하며 역대 의정부 신규 분양시장 경쟁률 기록을 갈아치웠다. 이외에도 김포·부천·용인 등에서 주택가격이 상승하는 모습을 보였다.

이러한 풍선효과에도 불과하고 서울주요지역을 비롯한 수도권 규제지역의 수요를 크게 잠재우지는 못했다. 주요지역에서 매매가 상승률이 꺾이고 일부 하락하는 지역도 있었지만 신규 분양시장에서는 여전히 높은 경쟁률을 보였다.

삼성물산이 공급한 서초구 재건축단지 '서초구 리더스원'은 1순위 청약에서 평균 41.69대 1, 최고 422.25대 1의 경쟁률을 기록하면서 규제칼바람이 무색했다. 일부 당첨자들 가운데 가점 항목을 잘못 입력해 부적격 판정이 나오는 등 강화된 청약제도와 규제의 영향이 나타나기도 했다.

지역에서는 수도권과 전혀 다른 양상을 보였다. 2016년 11월 규제지역으로 지정된 부산은 공급과잉과 규제정책으로 인해 아파트 거래량이 60% 가까이 떨어졌다. 여기에 규제지역에 포함되지 않은 지역까지 미분양이 생겨나면서 부산의 전체적인 부동산 경기가 침체됐다. 

부산지역 부동산 중개업자 A씨는 "공급과잉으로 자정이 예상됐던 부산에서는 경기침체만을 불러왔다"고 말했다. 이러한 가운데 부산시는 3일 규제지역 해제를 건의할 방침을 밝혔다.

반면 비규제지역인 대구경북과 광주·대전에서는 청약자들이 몰려들었다. 현대건설이 경산시 중산동에 분양한 '경산 힐스테이트 펜타힐즈'는 1순위 청약에서 평균 173.33대 1의 경쟁률을 보이며 대구광역시의 배후 주거지역으로 각광을 받았다.

일각에서는 수도권에서 규제책이 오히려 비규제지역이라는 새로운 상품을 만들어냈다는 비판의 목소리가 나오고 있다. 실수요자들에게 공급이 돌아가고 시장을 안정시킬 묘책이 요구된다.