[아하!] '무주택자라면 필수체크' 달라지는 청약 제도

[프라임경제] 국토교통부는 최근 과열되고 있는 주택 청약시장의 안정적인 운영과 실수요자 중심의 주택 공급을 위해 '주택 공급에 대한 규칙 일부 개정안'을 발표했습니다.

이 개정안에는 무주택자 중심의 청약 배정 확대는 물론, 각종 편법으로 투기를 조장하고 공급 질서를 교란하는 행위들을 방지하기 위한 규제까지 다양한 안들이 마련됐는데요.

이에 최근 대신증권에서는 달라진 주택 청약 제도 중 예비 청약자라면 반드시 알아둬야 할 개정 내용을 소개했습니다.

먼저 이달부터 시행되는 새 주택 공급 개정안은 무주택자와 유주택자 간의 구분을 극명히 해 실제 무주택자의 배정 기회를 높였습니다.

앞으로는 수도권 공공택지와 투기과열지구 내 분양 아파트의 경우 '추첨제' 물량 중 75%가 무주택자에게 우선 배정되며, 나머지 25%도 무주택자와 기존 집을 처분하기로 한 1주택자 사이에서 입주자가 결정된다고 하네요.

과거에는 유주택자도 85㎡ 초과 물건에 대한 추첨제 분양이 당첨되는 경우가 많았지만, 이번에 개편된 제도로 인해 유주택자의 당첨 기회는 상당히 줄어들게 된 것이죠.

반대로 무주택자는 기회가 늘어났습니다. 서울 등 투기과열지구에서는 가점이 최소 60점 이상은 돼야 당첨이 가능했기 때문에, 무주택자라 할지라도 부양가족 등의 가점 수가 적은 젊은 무주택자는 가점제 분양에 당첨되기 쉽지 않았는데요.

이제 85㎡ 초과 물건에 대해서도 무주택자에게 우선권이 돌아가면서 무주택 청약자는 가점제로 1회 신청하고, 여기서 떨어지면 무주택자끼리 추첨제 물량 75% 안에서 두 번째 추첨하며, 또 낙첨되면 마지막으로 1주택자와 통합해 3번째 추첨 기회를 얻게 됩니다.

앞으로는 아파트 분양권과 입주권 소유자도 유주택자로 간주됩니다. 기존에는 청약에 당첨돼서 분양을 받은 사람들은 소유권 이전 등기 전까지는 무주택자로 간주됐는데요.

이제 청약에 성공해 당첨된 경우 분양 계약서를 체결하면 주택을 소유한 것으로 간주하며, 재건축 및 재개발의 경우 조합원이 관리처분을 받은 후 입주권을 보유한 상태도 유주택자로 간주합니다.

또 분양권, 입주권을 매수한 경우에도 잔금을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 보고 무주택자 가점제에서 제외되는데요.

단, 이 조항은 특이 사항이 있습니다. '미분양 최초 계약자'는 분양권을 보유하고 있어도 무주택자로 간주하는 것이죠.

가령 지방에 미분양된 아파트 단지의 분양권을 구입한 사람은 여전히 무주택자이며, 아파트 완공 후 등기까지 마쳐야 유주택자로 분류됩니다.

또한 본 규칙 개정 이전 기존 분양권 소유자는 여전히 무주택자입니다. 개정 이후 입주자 모집 공고가 나오는 주택에 당첨돼 분양권을 보유한 사람만 유주택자로 분류됩니다.

신혼 기간(7년) 중 주택을 소유한 적이 있다면 특별공급 대상에서 제외되는 규정도 새롭게 신설됐습니다. 보유하고 있던 집을 팔고 청약 전 무주택 상태가 된 후 신혼부부 특별공급에 청약하는 경우를 사전에 막기 위한 조치인데요.

과거 신혼부부를 위한 특별공급에 신청할 경우, 입주자 모집 공고일 현재 무주택자라면 신혼부부 특별공급 자격이 있었지만 앞으로는 신혼 기간 7년 이내 무주택 요건을 충족해야 합니다.

단, 예외 규정도 있습니다. 주택 공급에 관한 규칙 53조에 따르면 도시 지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축된 주택 중 20년 이상 경과한 단독주택이나 전용 85㎡ 이하 단독주택의 경우 주택을 소유한 것으로 간주하지 않습니다.

또 도시에서는 전용 20㎡ 주택 소유자도 무주택으로 간주하는데요. 단, 20㎡ 이하 주택이 재개발 입주권이라면 청약에서 유주택자가 됩니다.

금수저 자녀가 부모님 집에 얹혀살면서 부양가족 가점을 챙기는 불합리도 개선됩니다. 그간 60세 이상 직계 존속이 3년 동안 청약자 주민등록상 세대원으로 등록돼 있으면 주택 보유 유무와 상관없이 부양가족 가점을 줬는데요.

이렇다 보니 상대적으로 여유가 있는 부모 집에 같이 살면서 부양가족 점수를 받거나 위장전입을 통해 가점을 받는 '금수저 청약'이 문제가 된 바 있습니다.

따라서 이번에 개정된 규칙에서는 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 부여에서 제외되며, 이는 배우자의 직계존속도 마찬가지입니다.

1주택자들이 청약 시장에서 반드시 확인해야 할 요건도 늘어났습니다. 1주택자는 청약에 당첨되면 입주일로부터 6개월 내에 기존 집을 매도해야 하는데요. 이를 어기면 주택법상 공급 질서 교란 행위로 간주해 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 부과하고 공급계약도 취소됩니다.

다만, 시장 상황 때문에 불가피하게 집을 팔지 못한 것으로 인정되면 500만원의 과태료만 부과됩니다. 따라서 당첨 고지일부터 입주까지의 약 2~3년의 기간 동안 기존 주택에 대한 처분을 잘 준비해야 합니다.

분양받은 아파트를 일정 기간 동안 사고팔지 못하도록 하는 전매 제한 기간도 보다 엄격해집니다.

주택법 시행령 개정안에 따르면 공공택지는 분양가에 따라 전매 제한이 3년에서 최대 8년까지 늘어나는데요. 분양가가 주변 시세와 비슷할수록 전매제한 기간이 짧고 분양가가 주변시세보다 낮을수록 전매 제한 기간은 길어집니다.

수도권 민간택지에 대한 전매 제한 기간도 늘어났는데요. 분양가 상한제 적용 주택의 전매 제한 기간은 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근 지역 주택 매매가의 70% 이상이면 3년, 미만이면 4년입니다.

이외 지역은 분양가격이 인근 지역 매매가의 100% 이상이면 1년 6개월, 85%~100% 미만이면 2년, 70%이상~85% 미만이면 3년, 70% 미만은 4년으로 세분화됐습니다.

이처럼 많은 내용이 개편된 주택청약시장에서 예비 청약자들은 어떤 점을 주의해야 할까요? 먼저 무주택자라면 신혼부부 특공을 비롯해 청약의 기회가 많아진 만큼 청약통장을 사용하는데 신중을 기해야 합니다.

또, 전매 제한과 거주의무 기간이 길어진 만큼 향후 가족계획이나 근무지 출퇴근 등의 주거 여건도 잘 고려해야 하겠죠. 가점이 낮고 경제적 여력이 있는 젊은 세대주라면, 무주택자 추첨 비율이 높아진 전용 85㎡ 초과분을 공략하는 편이 당첨의 기회를 높일 수 있다는 점을 기억해야겠습니다.

1주택자에게는 새 아파트에 당첨될 확률은 낮아졌지만, 전혀 기회가 없는 것은 아닙니다. 중대형 아파트의 경우 어느 정도 자금이 있어야 하기 때문에, 전용 85㎡ 초과하는 새 아파트는 경쟁률이 상대적으로 낮습니다.

또한 청약통장 관리도 필수인데요. 청약 제도나 전매 제한 규제는 부동산 시장 상황에 따라 유동적으로 변할 수 있으므로, 당장 당첨 가능성이 낮아졌다 하더라도 청약통장을 없애지 말고 미래를 대비하는 것이 좋습니다.

이번 개편으로 860만명에 이르는 무주택 실수요자에게 안정된 내 집 마련의 기회가 제공되고, 조금 더 투명하고 공정하게 입주자가 선정되기를 바랍니다.