[2018 부동산시장 결산] 롤로코스터 타듯…가계부담 '첩첩산중'

수도권-지방은 갈수록 양극화…'부동산 폭락' 예상도

[프라임경제] 2018년 부동산시장은 그야말로 다사다난했다. 2017년 연말부터 시작된 부동산 가격 폭등은 상반기 부동산 시장을 뜨겁게 달궜다. 오를 대로 오른 부동산가격을 잡기 위해 정부가 대출 등에서 규제책을 강하게 걸면서 하반기 부동산 시장은 거래량이 '꽁꽁' 얼어붙었다. 시장이 마치 롤러코스터를 타는듯 했다.

이러한 가운데 저금리에 과도하게 늘어난 가계대출은 변동금리의 영향을 받아 금리인상과 더불어 가계 부담으로 이어지는 추세다.

◆유래 없는 폭등…정책 실패?

2017년의 부동산가격 상승추세가 연초에도 계속 이어졌고 다주택자 양도소득세 중과 시행에 앞서 다주택자들이 매물을 내놓으면서 1분기에는 역대 최다 거래량을 기록하기도 했다. 

양도소득세 중과가 시행된 4월 이후에는 전년대비 40%, 1분기 대비 53% 가량 거래가 줄어들면서 잠시 보합세를 기록하기도 했다.

이어 당초 예상보다 약한 종합부동산세 개편안이 6월에 발표되고 박원순 서울시장이 여의도·용산을 통합·개발하겠다는 발언까지 겹치며 부동산 가격은 유래가 없는 폭등으로 이어졌다. 

특히 주택보증공사의 분양가 통제와 공공택지 분양가 상한제로 신규분양시장 분양가가 낮게 책정되면서 이른바 '로또청약'을 노리는 수요자들이 몰려들면서 신규청약시장이 불붙었고 '똘똘한 한 채'바람이 불면서 강남지역의 가격도 크게 치솟았다.

부동산114에 따르면, 2018년 서울의 아파트 매매가는 17.8% 상승하면서 집값 상승을 견인했고 전국적으로는 8.6%가 올라, 부동산 대세 상승기였던 2006년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

집값 폭등의 원인으로 정부의 정책 실패와 서울시의 여의도·용산 개발 추진 등 책임 소재에 대해 갑론을박이 이뤄지기도 했다. 

부동산 가격이 폭등하면서 서울시는 결국 8월, 여의도·용산 개발을 보류하겠다고 발표했다. 7월 종부세 개편안이 예상보다 약했다는 평에 대해 정부는 '9.13'대책을 통해 더욱 강화된 종부세 인상안을 발표했다.

◆대출규제로 부동산 거래 '꽁꽁' 언 하반기

정부는 하반기에 들어서면서 '9.2 주거대책'으로 서민층의 주거안정을 꾀하는 한편 '9.13대책'으로 대출 등 규제의 턱이 높이는 전략을 시도했다.

이러한 정부 정책과 함께 역 33만 가구에 이르는 신규분양 물량을 포함한 입주물량이 쏟아지면서 전세가는 매매가격에 비해 크게 오르지 않으면서 전세시장은 안정되는 모습을 보였다. 일부지역에서는 역전세난 현상까지 나타날 조짐을 보이고 있다.

이러한 관망세는 조금씩 주택매매가에도 영향을 미쳐 연말부터 주택부동산 가격은 조금씩 하락하는 추세를 보이고 있다. 특히 대규모 주택공급을 골자로 한 '9.21 대책'으로 물량 공급이 더욱 늘어난 것으로 점쳐지면서 이러한 움직임은 더욱 커지는 모양새다.

정부가 9월부터 강력한 대출규제와 함께 투기과열지구에서 주택거래 시 자금조달 및 입주계획서 제출하게 하는 등 주택구매 자금 출처까지 체크하면서 강도 높은 부동산 옥죄기에 들어가면서 주택거래가 얼어붙었다.

또 연말 금리인상을 염두에 둔 코픽스금리 인상이 지속적으로 이뤄졌고 실제 11월30일 준금리가 인상되면서 코픽스금리는 또 다시 오를 예정이다. 

이에 저금리에서 변동금리로 대출을 받았던 기대출자들의 가계에는 큰 부담으로 작용할 것으로 전망된다. 신규 대출자들도 경기가 둔화되고 금리가 오르는 상황에서 새로운 대출을 시행하는 것을 점차 꺼려하는 분위기로 흐르는 추세다.

여기에 12월19일 3기 신도시를 포함한 15만5000호의 주택을 공급하는 '2차 수도권 주택공급 계획'을 내놓았고 내년 상반기 또다시 11만호 규모의 주택을 공급할 계획을 밝히면서 공급과잉이 예상되는 상황이다.

이러한 제반 사항들로 주택가격이 조정될 것으로 예상되며 주택부동산 거래 관망세는 더욱 굳히기에 들어갔다. 3기 신도시들이 GTX와 함께 진행되면서 GTX 인근을 중심으로 지역 개발에 대한 기대감이 높아지는 모습도 보였다.

◆대형 건설사들 토목·플랜트 중심으로 구조조정 나서

다수의 부동산 전문가들을 중심으로 부동산가격 하락시기가 올 것이라고 전망하는 목소리가 커지고 있다.

이러한 전망은 최근 대형 건설사들에서 희망퇴직이라는 명목으로 인력 감축에 나서면서 더욱 힘을 얻고 있다. 

삼성물산은 최근 3년간 계속해서 인력을 감축해온 것과 함께 최근 만 4년 이상 근무한 전 직원을 대상으로 희망퇴직 신청을 받았다. 2016년 7000여명이던 직원을 올 상반기 2000여명 가까이 줄이면서 몸집을 줄여왔다.

대림산업도 전 부서를 대상으로 희망자에 한해 무급휴직과 희망퇴직 신청을 받는 공고문을 냈다. 내부 관계자에 따르면 토목분야를 중심으로 최소 500명을 감축한다는 계획이다. 작년 대비 400명에 가까운 인원을 줄여온 것에 이은 추가적인 조치다.

대우건설도 해외 플랜트 수주감소로 지난 10월부터 인력감축에 나서고 있다. 지난해 5800여명에서 올 하반기까지 700여명을 감축한 상황이다. 대우건설은 현재 상시적으로 희망퇴직 제도를 운영하고 있다.

현대건설도 공식적으로 구조조정과 인력재배치를 부정했지만 그룹 안팎에서 구조조정설이 끊임없이 제기되고 있다.

이러한 건설사들의 구조조정이 건설경기에 대한 부정적 전망과 무관치 않다는 것이 대다수 전문가들의 의견이다. 

SOC예산은 국회에서 추가로 예산이 배정되면서 총액이 상승하긴 했지만 주요 예산 항목에서 유일하게 정부에서 감축하는 안이 제출되었던 만큼 정부의 소극적 투자도 전망을 어둡게 한다. SOC사업을 포함해 건설업계에 안정적인 먹거리가 부족하다는 것이 업계의 평이다.

여기에 변동금리 적용을 받은 기대출자들이 가계 부담에 못 이겨 매물을 내놓기 시작하면 주택부동산 시장의 '폭락'이 올 수도 있다는 분석이다.

허준열 투자코리아 대표는 "전반적인 부동산 거래가 점차 위축되고 있고 경기는 나아지지 못하는데 금리는 올라가는 현상이 지속되고 있다"며 "지난해 말부터 일어난 비정상적인 폭등은 머지않아 폭락을 맞이하게 될 것"이라고 경고했다.

최근 정부에서 추진하는 '스마트시티'나 '도시재생'도 넓은 범위에서 SOC적인 투자로 봐야한다는 있다는 의견도 있었다.

김정훈 영남대학교 새마을국제개발학과 교수는 "현재 전문가들 중에는 SOC 투자가 충분히 이뤄졌다고 보는 학자도 많다"며 "기존의 철도·항만 등 전통적 SOC가 아니라 최근 스마트시티나 도시재생과 같은 사업들도 SOC의 일종으로 본다면 예산이나 관심이 부족한 것은 아니다"라고 이견을 제시했다.

◆정부정책, 강남잡고 지역문제 해결할까?

2018년 정부의 강력한 대출규제대책과 대규모 공급정책에도 강남집값은 잡히질 않았다. 강남의 재건축단지 물량을 중심으로 수요가 몰리면서 두 자릿수 평균 경쟁률을 나타냈다.

서울주요지역의 주택수요와 수도권의 공급은 크게 연계되지 않는다는 것이 대다수 전문가들의 의견이다. 서울주요지역의 수요자들은 투자의 개념으로 접근하는 경우가 많고 해당 지역 외에 지역에 관심을 크게 두지 않기 때문에 별개의 수요로 봐야한다는 것이다.

복수의 부동산 전문가들은 수도권 공급물량의 증가는 기타 지역에서 수도권으로 인구를 이동시키는 요소로 작용할 뿐이라고 주장하기도 했다.

김홍배 한양대학교 도시대학원장은 "인구가 감소하고 지방 중심 미분양이 늘어나는 상황이다. 신도시 등 수도권 공급물량으로는 절대 서울강남 집값을 잡을 수 없다"고 목소리를 높이며 "수도권 공급과잉은 결국 지역 양극화를 낳을 뿐, 문제해결은 되지 않는다고 본다. 인적 인프라에 투자하는 것이 더 중요하다"고 꼬집었다. 

익명을 요구한 부산지역 부동산 투자자 A씨는 "정부규제에 수도권지역은 별타격없이 풍선효과를 불러온 반면에 부산지역 부동산 경기는 쑥대밭이 됐다. 이미 공급과잉으로 자연조정이 될 지역을 투기과열지구로 설정해 부동산경기 활성화지역과 비활성화지역 모두 침체시키는 결과를 낳았다"고 비판했다.

반대의견도 만만치 않았다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공급을 충분히 하게 되면 강남 및 서울지역 집값도 안정화 될 수 있다"며 "지방에서 수도권으로 인구가 이동하는 현상은 수도권 공급보다는 지역경기 침체와 거시경제적 측면에서 보는게 합당하다"는 의견을 제시했다.