[허준열의 투자의신] 부동산 불경기 속, 지금은 '관망하라'

2019-01-10 15:59:00

[프라임경제] "누구는 아파트 갭 투자를 통해 돈을 벌고, 어떤이는 아파트 분양권을 사서 돈을 벌었다" 이런 말들은 주위에서 심심치 않게 들려오지만, 실상 주변의 누군가를 찾기는 어렵다. 특히 독자들 중에는 이러한 말을 듣고 자금을 탈탈털어 재건축·재개발 아파트나 신규 아파트에 투자한 경우도 분명히 존재할 것이다.

주변에서 들리는 말에 현혹되지 말아야 한다. 중요한 사실은 아파트 시장이 지방 도시부터 차츰 냉각되고 있다는 점이며, 서울, 수도권 아파트까지 영향을 미치려면 약간의 시간이 필요할 뿐, 길어야 5년이라 평가된다.   

일부 부동산 전문가는 여전히 올 상, 하반기부터 아파트 가격이 폭등한다는 등의 말도 안 되는 주장을 내세우고 있지만, 이는 부동산 흐름은 고사하고 건설회사 내부 사정을 전혀 모르고 하는 얘기다.

이미 메이저급 건설회사는 아파트 수주를 줄여가거나 다른 사업 영역을 통해 다가올 부동산 불경기의 탈출구를 찾고 있다. 매의 눈으로 아파트 시장을 바라봐야 할 것이고, 보다 냉철한 판단이 요구되는 상황이다.

입주 물량, 과잉 공급, 금리인상, 내수경기 불황, 현 정부의 부동산 억제 정책만 보더라도 앞으로의 부동산시장 즉 아파트 시장이 어떻게 될 것인가는 삼척동자도 알 수 있다.

부동산 전문가가 아니더라도 눈치가 빠른 사람은 너무 알 수 있는 대목들인데 사람들은 이를 애써 회피하려는 고개를 돌리고 있다. 사람들은 듣기 싫은 얘기보다 자기가 듣고 싶은 얘기만 들으려 하고 또 이를 믿으려 하는 경향이 있다. 이는 대단히 위험한 발상이 아닐 수 없으며, 시간이 지난 후에는 몸으로 체득하며 뼈저리게 후회를 한다. 

아파트 투자를 하려는 사람, 실 거주로 아파트를 사려고 하는 사람은 아파트 시장의 불경기란 것이 무엇인지 똑똑히 파악하고 살펴 봐야한다. 그리고 지속된 불경기에서 호경기 조짐이 보일 때, 그때 당신이 원하는 아파트를 매입해라. 그러면 수천만원에서 1억원 이상 절약해서 아파트를 살 수 있을 것이다. 이것이 재테크 요령 중 하나다.

일부 예외적인 지역이나 경우를 제외하고 절대 프리미엄을 주고 아파트나 상가에 단기투자를 하지 말아야 할 것이다. 단기투자가 아니더라도 아파트 실 거주가 목적인 사람도, 장기적인 상가투자로 노후를 위해 월세를 받고자하는 사람도 마찬가지다.

그럼 뭘 해야 하는가라는 질문을 할 수 있다. 답은 간단히 그냥 관망하라고 권하고 싶다. 부동산이 어떻게 흘러가는지 눈 크게 뜨고 지켜봐야 할 것이다. 물론 현금은 두 손에 꼭 쥐고서 말이다.

하지만 부동산가격이 절정으로 떨어지고 부동산을 사야 할 타이밍이 됐어도 사람들은 그때 부동산을 사지 않을 것이다. 이유는 부동산이 더 떨어질까 두려워서다. 반대로 부동산가격이 상승해 부동산 가격이 절정일 때 대부분 사람들은 어떻게 행동할까? 대부분 사람들은 그때 부동산을 사려고 할 것이다.

왜냐하면 부동산 가격이 더 오를 것이라고 생각하며, 더 오르기 전에 부동산을 사려하기 때문이다. 우리는 이런 사람을 가리켜 '막차 탔다' 또는 '상투 잡고 샀다'고 표현한다. 그래서 부동산시장에서 전문가 역할이 중요하다. 제대로 가이드라인을 제시해 더 이상 투자자에게 혼란을 가중시키는 일이 없어야 한다.

부동산 전문가와 일반 투자자와의 차이는 종이 한 장 차이다. 중요한 것은 향후 부동산 흐름이 어떻게 전개될 것인가를 보다 정확하게 인지하는 것이며, 그렇기 때문에 정부 부동산 대책, 은행 금리 인상, 입주 아파트 공급량 증가 등에 세심한 관심을 기울여야 한다.

그리고 왜 이러한 현상들이 나타나고 있는지를 역으로 분석하면, 해법은 어느 정도 찾을 수 있을 것으로 판단된다. 지금은 나무를 보지 말고 숲을 보는 시기라는 것을 기억하기 바란다.

허준열 투자코리아 대표


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