[르포] '대구산업선' 예비타당성 면제, 국가산단 웃음꽃 '활짝'

교통 확보된 아파트 미분양 해소 기대감↑ 상가입주는 '유보적'

대구산업선 예비타당성 면제로 기대감이 높아지고 있는 대구국가산업단지 전경. = 장귀용 기자

[프라임경제] 지난달말 '2019 균형발전 프로젝트'인 예비타당성 면제 사업에 '대구산업선'이 포함되면서, 수혜지역으로 꼽히는 대구국가산업단지(이하 대구국가산단) 등에 대한 기대감이 고조되고 있다.

대구광역시 달성군에 위치한 '대구국가산업단지'는 지난 2009년 9월 국토교통부가 국가산업단지 지정, 2013년 기공식을 갖고 개발 중인 종합클러스터다. 또한 용지규모 854만9000㎡(산업시설 500만2000㎡), 총 사업비 1조 6542억원이 투입된 대규모 개발 사업이라는 점에서 기대치는 더욱 높다. 현재는 1단계 개발 완료 후 2단계 개발이 진행 중이다. 

대구국가산단은 서울에서 자가용으로 3시간 남짓한 거리에 위치하고 있으며, 대구광역시 중구에선 50분 정도 이동하면 고젓한 풍경변화와 함께 산업단지를 만날 수 있다. 

비록 35km에서 40km 거리지만 산들로 둘러쌓인 분지라는 대구의 지리적 특성상 도시와 인접한 울창한 산들을 지나는 것은 매우 청량하면서 생소한 느낌을 준다. 대구시가 예비타당성 면제에 총력을 기울여온 숙원사업, 대구산업선과 국가산단을 둘러봤다.    

◆고립된 지역특성 탓, 유입인구 적어 미분양발생

대구산업선은 서대구복합환승센터(예정)에서 성서공단을 지나 달성군에 조성되는 테크노폴리스 등 산업단지들을 거쳐 국가산단까지 이어지고 있다. 특히 이번 대구산업선 예타 면제로 국가산단의 미분양, 유입인구 감소 등 문제들을 해소할 수 있는 기회로 평가되고 있다.   

대구국가산업단지에 조성중인 아파트. 최근 미분양아파트 발생으로 가라앉았던 분위기가 대구산업선 예타면제로 다시 떠오르고 있다. = 장귀용 기자

국가산단은 개발계획 단계에서 산업용지는 늘리고, 주택과 상가단지를 줄이는 계획안이 통과된 바 있다. 이는 주택과 상가단지를 1차 계획안대비 2배가량 줄이고 산업 용지를 늘린다는 것. 이를 통해 배후수요 확보는 물론, 주택분양에서도 우위를 차지할 수 있을 것이라 예상한 것이다. 

하지만 이러한 기대와 달리 올해 1월 모아건설의 '대구국가산단 모아 에듀퍼스트'는 2순위까지 청약을 진행했지만, 693가구 모집에 567가구를 기록하며 미분양이라는 오점을 남겼다. 지역 분양사무소 한 관계자는 "견본주택에 1만2000여명이 몰리며 관심이 높았던 만큼 미분양이라는 충격은 더욱 컸다"고 말하기도 했다.

미분양 발생 원인에 대한 다양한 분석들이 존재하고 있지만, 교통과 인근단지대비 높은 분양가가 경쟁력을 약화시켰다는 것이 가장 큰 이유로 꼽히고 있다. '대구국가산단 모아 에듀퍼스트'는 77㎡타입 평균 분양가가 2억2000만원에서 2억5000만원으로 책정한 바 있다. 모아건설 분양가는 지난해 분양한 '반도유보라 1차' 84㎡와 비슷한 수준에 해당된다.

지난해 반도건설의 경우 대구국가산단에 3개 단지, 2115세대 브랜드단지를 조성했으며, 전문교육기관과 연계한 교육특화시설인 '별동학습관'을 홍보 전면에 내세워 신혼부부들에게 차별화된 관심을 받은 것으로 풀이된다.     

또한 이미 견본주택을 방문했던 수요가 일정 수준에 도달해 뒤늦게 분양한 물량에 대한 청약신청이 상대적으로 외면됐다는 분석이다. 이러한 상황에서 오피스텔과 원룸의 대거 공급돼 수요가 분산되면서 원룸도 공실이 상당하다는 것이 지역 공인중개사의 전언이다.

◆대구산업선 진행, 도심공급부족 대안단지 부상 

대구국가산단이 위치한 대구광역시 달성군 구지면은 도심과 거리적인 차이가 존재한다. 여타 지역이 차량으로 30분 이내, 대중교통이용 시 1시간 안팎인데 반해 최대 2배 이상 멀다고 체감된다. 여기에 그동안 교통편 등 인프라가 확충되지 않아 인근 고령·창녕과 같은 생활권으로 묶인 것도 산업단지에 대한 관심이 소홀한 이유가 될 수 있다. 

대구산업철도 예상 노선도. ⓒ 대구광역시

다시 말해 기존 도심 인구의 관심을 끌어오기 힘든 지역이었다는 점. 또한 기존 도심이 분양활황을 맞이하면서 물량이 대거 풀린 것도 수요자 확보에 장애물로 작용한 것이라 분석된다. 

공급과잉과 수요부족으로 난관에 봉착할 듯 했던 대구국가산단 주택시장이 정부의 '대구산업선' 예타 면제로 인해 새로운 국면으로 접어들 수 있다고 설명되는 부분이다.  

대구산업선 개통(2027년 예정)까지 기간이 많이 남았지만, 대구산업선 예타 면제로 장기 투자 수요자들과 2단계 사업으로 발생할 배후수요 등은 투자자들에게 매우 매력적으로 다가갈 수 있다. 여기에 차량으로 5분 거리인 현풍IC와 추가적인 교통인프라의 확충으로 달성군과 성서 등 대구 서부권과 접근성이 높아지는 것도 긍정적인 부분으로 작용할 것이라 전망된다.

인근에서 만나본 분양상담사 A씨는 "현재 입주한 기업의 배후수요를 기존 입주단지들이 소화하고 있다. 추가로 공급될 물량들과 기존 미분양 물량들도 입주 시기 등을 고려할 때, 대구산업선 2027년 개통은 체감 상 크게 멀리 있는 느낌은 아니다"며 "생활인프라가 부족한 인근 시·군의 전원주택대비 인프라를 갖추고, 교육환경을 보장하는 과학도시인 국가산단에 대한 기대감으로 인해 문의하는 사람들이 늘고 있다"고 말했다.

부동산 전문가들은 "최근 대구지역은 장기간 지역경기 침체에도 불구하고 분양시장에서 성공적인 성과를 내면서 수도권을 제외한 지역 중 최상위 경쟁률을 기록 중"이라며 "높은 가격대의 도심을 피해 외곽지역으로 진출하려는 실수요자들로 인해 국가산단에 대한 수요가 증가하 수 있을 것"이라고 입을 모았다.  

한편, 청신호가 들어오는 주택시장과는 다르게 상가분양과 임대는 아직까지 미비한 기반 여건으로 인해 미흡한 상태다. 하지만 교통환경 개선을 통해 인구가 충분히 유입된다면 상가형성도 무난하게 진행될 것으로 전망된다.

건물착공을 미루고 있는 복수의 지주들은 "대구산업선개통과 입주인구유입 시기에 맞춰 건물을 올릴 예정"이라며 "지금 건물을 올릴 경우 세부담과 공실 위험이 커지기 때문에 당분간은 상황을 지켜볼 생각"이라고 말했다.