[법률칼럼] 하자종결 합의 대충했다간 낭패 볼 수도

우지연 변호사의 '아파트하자' ①

[프라임경제] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 개정으로 지난 2013년 6월19일 이후 분양된 아파트의 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상청구권의 행사 기간이 종전 10년의 제척기간이 아닌 공종별 2, 3, 5, 10년의 제척기간으로 바뀌면서 사업주체와의 하자보수 및 하자종결 합의를 논하는 시기도 불가피하게 앞당겨졌다.

개정 전에는 대부분의 아파트에서 CS센터가 철수하고 난 이후인 5년차 또는 10년차에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사 여부를 최종 검토했지만, 개정된 집합건물법의 적용을 받는 아파트가 하자처리를 검토하는 시기인 2, 3년차는 통상 시공사에서 CS센터를 운영하며 보수를 해주는 시기이기 때문에 일부 아파트에서는 몇가지 하자에 대하여 어느 정도 보수공사를 받고 하자 종결 합의서에 순순히 도장을 찍어주는 것도 괜찮다고 생각하는 분위기다.

그러나 개정된 집합건물법의 적용을 받는 아파트는 하자 합의를 잘못하면 만회할 기회가 없기 때문에 하자 합의를 안일하게 생각하고 접근하면 곤란하다.

먼저 2년차 제척기간 대상 공종인 '마감재 등 교체가 용이한 하자'에 대한 전문가의 도움을 받아 해당 년차의 하자 항목을 빠짐없이 조사하여 각 구분소유자들의 명의 또는 이들로부터 채권양도를 받은 입주자대표회의 명의로 분양자 및 시공자에게 보수 및 이에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하는 서면을 발송하여 2년 내에 도달되도록 해야 한다.

이때 처리되지 않은 항목은 제척기간 도과로 하자보수청구권을 행사할 수 없게 되는 것이 원칙이다. 일반적으로 시간과 비용 효율 측면에서 2, 3, 5, 10년차 하자의 모든 항목을 조사하여 분양자와 시공자에게 대책을 요구한다.

통상 시공사는 하자진단금액의 10% 미만 선에서 하자보수만 하고 금전배상은 피하려 들기 때문에 합의가 타결되는 비율은 전체 아파트의 극히 일부에 그치는 것으로 보인다.

만일 채권양도와 하자진단을 하지 않고 입주자대표회의 자격으로만 합의를 시도하다가 시행사 및 시공사가 합의를 결렬시켜버린다면 보수도 손해배상도 받지 못할 곤란한 지경에 빠질 수 있다.

합의 시에는 재하자는 추가로 보수해주도록 하는 약정을 포함시켜야 하며, 담보책임기간이 남아 있는 공종은 담보책임기간 내에 추가로 청구할 수 있다는 점을 명기하여야 한다. 

가장 유의할 것은 대가 없이 기산일 이전에 발생한 도면대비 미시공 및 하향변경시공 하자에 대한 손해배상금청구권을 포기하도록 하는 조항을 넣지 않는 것이다.

통상 하자보수비보다 보수가 불가능한 하자에 대한 손해배상금의 비중이 더 크기 때문에 이를 대가없이 포기하는 것은 정당한 권리를 아무런 대가 없이 포기하는 것이므로 절대로 허용해서는 안 된다.

우지연 변호사 / 연세대 경영학과 졸업 / 건국대 법학전문대학원 졸업 / 제2회 변호사시험 합격 / (전) 좋은합동법률사무소 하자소송팀 수석변호사 / (현) 법무법인 해강 하자소송 전담 변호사