[법률칼럼] 하자소송 채권양도 철회해야 보수 가능?

2019-06-28 15:28:19

- 우지연 변호사의 '아파트하자' ②

[프라임경제] 아파트 하자처리 중 손해배상 청구부분은 각 소유자가 개별적으로 직접 진행하는 것이 원칙이나 편의성을 도모하기 위하여 입주자대표회의에 채권양도를 하여 단체로 시공사 등과 합의 또는 소송을 진행하는 것이 일반적이다.

그런데 서울 강서구의 모 아파트의 경우 시공사에 보수를 요구하는 세대에게 시공사에서 '소송중이어서 보수가 불가능하니, 현재 소송중인 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권 양도를 철회하면 보수를 해주겠다'고 일부 하자의 보수를 대가로 입주민들에게 채권양도 철회를 요구했다.

이에 일부 소유자들은 보수를 받기 위해 입주자대표회의에 채권양도의 철회했으나, 이 후에도 시공사에서 보수를 제대로 해주지 않자 다시 아파트 하자소송에 참여하겠다고 채권양도 서류를 써왔다.

한편 재양도 전 이 아파트의 분양자인 재건축조합이 시공사에 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송을 제기했다. 법원의 판단은 양도 철회 후 다시 양도한 세대는 그 사이 조합이 해당 채권을 먼저 행사했기 때문에 중복된 청구가 돼 다시 양도한 세대의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 인정할 수 없다는 것이었다. 결국 해당 세대들은 보수도 받지 못하고 손해배상도 받을 수 없었다. 무엇이 문제였던 것이었을까?

원칙적으로 소송 중이라도 시공사는 입주민의 하자보수 요청이 있으면 보수공사를 하면 된다. 보수공사가 마무리돼 하자가 치유됐다면 해당 하자는 보수금 산정 범위에서 제외되기 때문에 시공사도 손해 볼 것이 전혀 없다.

하자감정 전이라면 감정에서 하자로 반영되지 않을 것이고, 감정 후라면 해당 항목에 대해 하자에서 제외해 달라고 보수공사 입증자료와 해당 세대의 보수완료 확인서를 재판부에 제출하면 된다. 실제로 입주민이 하자보수를 요청한 항목은 많아야 1~5가지 극히 일부의 하자였다.

그런데 시공사는 이에 대한 보수공사를 대가로 나머지 항목에 대한 보수비 청구권, 도면대로 시공하지 않은 항목 등에 대한 시공비 차액의 청구권, 그리고 자기 집뿐 아니라 해당 세대가 공용부분에 대해 가지고 있는 공용부분 하자보수청구권을 모두 행사하지 못하도록 채권양도 철회를 받고 재양도를 하지 않겠다는 이중 삼중의 확인서를 받아갔다.

이렇게 모든 청구권을 포기하고도 제대로 된 보수공사도 이행 받지 못하였으니 해당 세대는 자신이 이만저만 손해 본 것이 아닐뿐더러 공용부분의 하자보수비까지 줄어들게 만들어 아파트 전체에 대해서도 손해를 끼친 셈이다.

아파트를 다 짓고 나서 시공상의 하자를 발견하여 손해배상 청구할 수 있는 부분은 일부에 불과하다. 실제로는 더 많은 가치하락분의 공사비 차액을 시공사들은 분양대금에서 공사대금으로 챙겨간 것이 현실이다. 그나마도 알 수 있는 일부하자에 대한 정당한 손해배상청구권 행사를 시공사의 채권양도 철회 요구나 보수 거부에 못이겨 포기하는 일이 없도록 해야겠다.


우지연 변호사 / 연세대 경영학과 졸업 / 건국대 법학전문대학원 졸업 / 제2회 변호사시험 합격 / (전) 좋은합동법률사무소 하자소송팀 수석변호사 / (현) 법무법인 해강 하자소송 전담 변호사



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