[아하!] 신 코픽스 출시, 주택대출 갈아탈 시기는 언제?

[프라임경제] #. 한 시중은행에서 20년 만기 변동금리 주택담보대출을 받은 지 3년이 되가는 A씨는 신규 코픽스가 적용된 주택담보대출로 갈아타야할지 고민이다. 금리 인하가 계속 되는 기조에 고정금리 주택담보대출로 갈아탈지, 변동금리형으로 받아야 할지 선택의 기로에서 쉽게 결정 내리지 못하고 있다.

은행권 변동금리 주택담보대출(주담대) 기준으로 활용되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 지수가 새롭게 바뀌면서 기존 대출을 받았던 차주들이나, 새로 대출을 받을 차주들의 고민이 많은 상황입니다. 

특히 이번 신규 변동금리 코픽스는 지난달 발표된 기존 산출방식에 따르던 변동금리 코픽스보다 0.30%p 낮은 1.68%로 산출되며 기존 변동금리보다 꽤 낮은 금리수준을 보여줬습니다. 이는 기존 잔액기준 코픽스는 정기적금이나 금융채 등 8개 수신상품 금리를 기준으로 결정했는데, 신규 잔액 기준 코픽스는 조달원가가 낮은 결제성자금이나 기타 예수금들도 함께 반영했기 때문입니다.

신 코픽스 산출방법. ⓒ 전국은행연합회

그러나 여기서 차주들의 고민이 시작됩니다. 금리가 싸졌다고 해서 무작정 갈아타게 된다면, 시중은행마다 상이하나 평균 1.2% 수준의 중도상환수수료로 인해 경감되는 이자보다 지불해야하는 수수료가 더 클 수 있기 때문입니다.

따라서 중도상환수수료 지불비용이 면제되는 3년차 이상의 차주들이 대출을 갈아타는 것을 고려해 볼만 하겠죠. 특히 대출을 갈아타도 신규 코픽스 적용에 따라 예외적으로 강화된 △주택담보인정비율(LTV) △총부채상환비율(DTI) △총부채원리금상환비율(DSR)규제를 적용받지 않아 원금을 상환할 필요가 없기 때문입니다.

시중은행 창구 직원은 "중도상환수수료는 대출을 받은 뒤 3년까지 점점 내려가는 식"이라며 "3년 이하 차주들이면 조금 더 기다렸다가 중도상환수수료가 사라지는 3년 뒤에 창구 직원들과 상담을 받는 것이 좋다"고 설명했습니다.

그렇다면 새로 주담대를 받을 신규 고객들은 무조건 가격이 싼 신규 변동금리 주담대를 받는 것이 좋을까요? 정답은 그렇지 않습니다. 왜냐하면 신 잔액기준 코픽스 적용 '변동형 주담대'가 여전히 '고정금리 주담대'보다 금리가 높기 때문입니다. 가장 주담대 취급이 많은 국민은행의 경우, 국민은행의 고정형 주담대 금리는 2.40~3.90%이지만, 변동형 주담대 금리는 3.05~4.55%라 여전히 격차가 큰 상황입니다.

그러나 변동금리가 고정금리보다 낮아질 수 있다는 점이 쉽게 선택을 하지 못하게 만듭니다. 특히 18일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%p 인하 하겠다고 발표하면서 변동형 주담대 금리는 향후 더욱 낮아질 것으로 전망됩니다. 금융권 관계자들은 늦어도 다음달 중순이면 기준금리 인하로 인해 신규 변동금리 코픽스가 현재 금리보다 더 낮아질 것으로 보고 있죠.

이에 시중은행 창구 담당자는 "고정형 금리가 5년간 적용되고, 이후 변동형 금리로 바뀌는 '혼합형 금리 주택담보대출을 추천한다"고 조언했습니다. 금리인하가 지속되는 분위기인 것은 사실이지만, 그럼에도 불구하고 여전히 고정금리와 변동금리의 역전 폭이 너무 크다는 것입니다.

그는 "금리가 내려갈 경우, 변동금리로 대출받는 게 유리할 수 있지만 현재 고정금리가 낮은 만큼 고정금리로 대출을 받은 뒤, 중도상환수수료가 면제되는 3년 뒤 갈아타거나 5년이 지난 뒤 자동으로 변경되는 변동금리를 따라가면 된다"고 말했습니다.

이처럼 무작정 변동금리로 갈아타기보다 자신이 현재 가지고 있는 대출의 조건을 잘 살펴본 뒤, 이익이 될 수 있는 방법을 선택하는 것이 최선이겠죠.