[법률칼럼] 재개발·재건축 사업에서 신탁방식이란

[프라임경제] 여의도를 시작으로 서울의 재개발, 재건축 시장에서 새로운 트렌드가 되고 있는 신탁방식 정비사업이 전국적으로 퍼지고 있다.

기존에 주로 진행되던 조합 방식과 신탁방식의 차이는 다음과 같다.

재개발, 재건축 사업의 조합 방식은 기존에 주로 진행하던 방식인데, 사업 총괄과 주도권을 조합이 쥐고 있고, 총회를 통해 의사결정이 진행된다. 초기 비용은 토지 소유자가 부담하게 된다.

반면에 신탁방식 정비사업은 사업 총괄과 주도권을 신탁사가 가지고 있고, 의사결정은 토지 소유자 전체회의를 통해서 이루어진다. 초기 비용은 신탁사가 부담하게 된다.

기존의 조합 중심의 방식은 시행사가 조합이나 지자체로 한정적이고, 정비사업 진행에 있어서, 분쟁이 많기도 하며 예산 부족 등 여러 가지 애로사항들이 많았다.

위와 같은 문제들을 해결하기 위해서, 재개발, 재건축 사업 진행 방식으로, 신탁방식이 도입되게 된 법률적인 배경은 신탁사가 사업을 직접 시행할 수 있는 권한을 갖게 됐는데 구체적으로 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항을 참고하면 된다.

신탁방식 사업의 2가지 종류를 구체적으로 설명하자면 다음과 같다.

첫째, 신탁 대행방식은 업무대행사의 역할을 신탁사가 하고 시행사는 조합이 된다. 업무대행사 역할을 하고 있는 신탁사가 사업비를 충당하기 때문에 사업 진행이 원활할 수도 있게 된다.

둘째, 신탁 시행방식은 사업을 시행하는 시행사가 신탁사가 되는 것이다. 이 방식은 초기 비용을 신탁사가 감당하기 때문에 신속한 사업 진행도 가능할 수 있다.

신탁사는 기본적으로 자금이 풍부하기 때문에 정비사업을 무리 없이 진행할 수 있는 가능성이 크다.

또한, 신탁방식을 통해서 사업을 곧장 시행할 수 있게 됐다는 장점이 있을 수 있다. 기존의 조합 방식은 조합원들의 등기를 신탁등기한 뒤, 이후 다시 등기를 받았던 것과는 다르게 절차가 간편해졌기 때문이다.

재개발, 재건축 정비사업을 진행할 때 신탁방식을 고민하는 집행부라면, 관련 법에 대한 보다 면밀한 구조를 파악해야 할 것이다.

강동원 법무법인 정의 대표변호사