분양가상한제 도입 확정…전문가 의견 "효과기대 vs 시세상승" 분분

2019-08-12 17:23:30

- 14일 입법예고 예정, 소급적용 단지 조합 중심 대책강구 나서

▲정부가 분양가상한제 도입을 발표하면서, 효과에 대한 전문가들의 의견이 갈리는 모습이다. ⓒ 프라임경제



[프라임경제] 정부가 국토교통부(장관 김현미)·여당 당정협의를 12일 개최하고, 분양가 상한제 도입을 전격 발표했다. 직접 아파트 분양가를 통제하겠다는 초강수를 둔 셈이다.

그간 9.13대책과 3기 신도시 추진 등 강수를 둬 온 정부가 다시 꿈틀대는 아파트 가격에 옛 참여정부 시절 추진한 대책들을 부활시키는 모습이다,

정부는 그간 재건축·재개발 단지의 경우 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'로 분양가 상한제 지정효력을 규정해 왔다. 

하지만 이번 개정안을 통해 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'로 일반주택사업과 일원화하는 방향성을 발표하면서, 소급적용이 유력한 일부 재건축·재개발 단지 조합원들이 대책강구에 나섰다.

최근 재건축사업이 진행되고 있는 지역의 조합원 A씨는 "분양가상한제가 도입된다고 시세가 바뀌겠냐. 오히려 조합원들의 고통만 가중시키는 처사"라며 "지역 토박이로 현재 아파트에서 30년이 넘게 살았고, 앞으로 이사할 생각도 없다. 외부에서 들어온 사람들이 시세를 올리고, 투자수익을 볼 동안, 30년 세월을 견딘 조합원들의 고통은 누가 이해해 주는가"라고 호소했다.

국토부가 상한제 도입으로 시세대비 분양가가 20~30%가량 하락할 것으로 전망하고 있는 가운데, 전문가들의 의견도 극명하게 갈리는 모양새다.

함영진 직방 데이터랩장은 "상한제 실시로 분양가가 낮아지면, 분양시장에 대한 관심이 증가해, 재고 주택시장의 가격상승압력을 낮출 것"이라며 "그간 정부의 규제책에 따른 심리적 위축과 관망세, 분양물량 가격하락에 대한 기대심리가 맞물려, 반등하던 서울 집값이 주춤해질 수 있다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원도 "분양가 상한제 시행은 일반분양 수입 감소로 이어지고, 이는 사업수익하락을 의미한다"며 "투기과열지구의 재건축·재개발 투자수요가 줄어들고 가격약세도 불가피하다"고 분석했다.

반면 분양가 상한제가 가격상승요인으로 작용할 수 있다는 분석도 제기됐다. 재건축·재개발 단지에 대한 분양가상한제 적용 시점을 일반주택과 일원화해 '최초 입주자 모집승인 신청한 단지'로 지정하면, 정비사업자체가 위축돼 공급축소 효과로 가격상승을 불러올 수 있다는 것이 요지다.

특히, 주택공급이 장기적으로 감소할 경우 준공 5년 안팎의 새 아파트들부터 가격상승이 시작될 것이라는 분석이 많았다. 이러한 아파트들은 분양가상한제 적용을 비켜 간데다, 신축에 속하기 때문에, 공급축소에 따른 수요층의 흐름이 이어지기 쉬운 단지이기 때문.

양지영 양지영R&C연구소장은 "분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"면서도 "장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급 감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것"이라고 내다봤다.

이어 "서울의 공급은 재개발과 재건축이 유일한데, 잇따른 강한 재건축 규제는 서울지역 공급을 차단하는 것"이라며, "3기 신도시 역시 실망스러운 상황에다, 자사고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환으로 이어질 것"이라고 분석했다.

허준열 투자코리아 대표도 "결국 강남수요는 강남에 머무르기 때문에, 분양가 상한제가 강남 집값 잡기에 큰 역할을 할 것이라는 기대는 미지수"라며, "최근 준 강남권이나 강북지역 고분양가 단지들의 시세가 고공행진하고 분양가가 상승한 것은 강남지역에 대한 재개발·재건축을 규제한 영향이 없지 않다"고 말했다.

분양가 상한제의 영향으로 전세가가 상승할 것이라는 분석도 제기되고 있다. 분양물량이 줄어들면서 입주를 기다리는 대기수요가 많아져, 이러한 수요가 전세로 몰리면서 전세가가 상승하는 수순으로 이어진다는 것. 실제 참여정부시절에도 분양가상한제 도입으로 전세가가 상승하는 모습이 연출됐었다.

박원갑 수석전문위원은 "분양가 상한제 시행에 따라 분양 대기수요가 늘면서 전세시장이 다소 불안정해질 가능성이 있다"고 지적했다.

다만 박원갑 수석전문위원은 "하지만 올해 서울아파트 입주물량이 거의 10년 만에 가장 많아 우려할 정도로 전세가격의 큰 폭 상승은 나타나지 않을 것으로 예상된다"는 분석도 같이 제시했다.


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