[기자수첩] '그림의 떡' 강남겨냥 분양가상한제, 전세가만 부추겨

'向강남' 부동산흐름…분양가상한제론 잠깐 정체효과 뿐

[프라임경제] 우리나라는 '서울공화국'이라고 해도 무방할 정도로 정치·경제·교육·문화·교통 인프라가 타 지역에 비해 압도적으로 서울이 앞서있다. 그중에도 강남지역은 강남특별구로 불릴 만큼 특별하다.

80년대 초반에 지어진 오래된 아파트도 강남지역에 있으면, 20억원이 넘는 가격에 거래된다. 이 같은 '向(향)서울', '向(향) 강남'은 막을 수 없는 대세가 된지 오래다. 

때문에 정부가 적극 추진하는 분양가상한제는 잠깐의 정체현상만 만들고, 이로 인해 전세가 상승만 부추길 뿐, 장기적으로는 실패할 것이라는 분석이 많다.

강남의 청소년들은 우수한 인프라 속에서 체계적인 교육과 경제여건을 토대로 성장할 뿐 아니라, 또 그들끼리 학창시절부터 교우관계를 통해 인적 인프라마저 구축한다. 그야말로 특별한 지역이다. 그렇기에 모든 국민들이 서울로, 강남으로 향하길 갈구하는 것이다.

이러한 흐름은 바꾸기 어려운 대세다. 마치 빠르게 흐르는 거대한 강과 같다. 토지의 용도는 달라졌지만, 농업시대에서도 토지는 가장 중요한 재산이었다. 그리고 이 토지를 어떻게 관리하고, 배분하고, 토지를 이용해 농사를 짓느냐가 가장 중요한 정치적 과제였다. 때문에 다스린다라는 뜻의 '治(치)'라는 글자에 '氵(삼수변)'이 들어가 있는 것이다.

그간 서울로, 강남으로 향하려는 거세고 끝없는 수요의 움직임을 잡기 위해, 강에 둑을 쌓거나, 물길을 여러 군데로 나누듯이 다양한 방법론들이 제기돼왔다. 서울 외곽에 신도시를 만들기도 하고, 뉴타운이나 주거단지를 대거 보급하기도 했다.

9.13 대책 등 각종 규제를 거는 방법은 강에서 둑을 쌓는 행위와 같다. 신도시 공급은 물길을 나누는 것과 같다. 하지만 둑이라는 것은 끝없이 밀려드는 물길 자체를 안정시키는 것이 아니라 잠시 막을 뿐이고, 물길을 나누는 신도시 공급은 물줄기 전반을 바꾸기에는 턱없이 부족한 시도다.

사람이 몰려들어 가격이 오르는 데는 그만한 이유가 있다. 이유 없이 몰려드는 것이 아니라는 말이다. 강남의 아파트를 못 사게 하면, 서울 외곽 근교 신도시의 아파트를 사겠는가? 누구나 코웃음 치며 고개를 가로저을 이야기에 목메며 달려들고 있는 것이 현 정부의 시도다.

최근 "다른 것에 비해 뛰어나고 우뚝 솟아있는 모습"에 대한 사자성어나 고사성어를 묻는 질문에, 반 우스갯소리로 '반포자이'라고 답했다는 이야기를 들은 적이 있다. 

원래 있는 '태산북두(泰山北斗)나, '백미(白眉)'는 그 뜻도 모르는 사람이 많았다. 강남이 얼마나 대중들 사이에서 각인되어 있는지를 알 수 있는 대목일터다.

이런 상황에서 강남을 비롯한 '투기과열지구'에 각종 규제를 가하고, 공급을 줄이는 것은 잠깐 정체현상만을 만들 뿐, 결국 쌓인 응력이 터져 나올 수밖에 없다. 

당장 단기적인 효과로 전세가 상승도 불가피하다. 새 거주지로 이동하지 못하는 사람들이 굳이 더 외곽이나 지방으로 내려갈리 만무하기 때문에, 정체현상이 일어나고, 새 아파트 공급이 더뎌지면 전반적으로 전세가 상승이 확산될 수 밖에 없다.

오히려 강남에 물량을 대폭 늘려, 희소성을 낮추고, 타 지역을 강남과 같은 인프라를 갖출 수 있도록 투자하는 'two-track(투 트랙) 전략'을 펼칠 필요가 있다.

'채찍과 당근'이라는 말이 있듯이 죄기만 해서는 문제를 해결할 수 없다. 정부는 투기과열지구의 토지주나 건물주들을 모두 '부자'나 '재벌' 같은 대상으로 인식하고, '타도해야할 대상'으로 생각하는 듯하다. 

하지만 자본주의 세상에서 경쟁을 거쳐 강남에 입성했다고 그것을 잘못으로 규정할 수는 없다. 또, 30년이 넘는 세월을 한 지역, 아파트에서 살아온 이들에게 "비싼 그 집을 안 팔고, 왜 여기 사느냐"고 탓하는 것도 어불성설이다.

풀 때는 풀고, 조일 때는 조이는 것이 타당하다. 강남의 비싼 집값을 비판하면서, 자신들도 강남에 살거나, 강남에서 자녀를 교육시키는 언행불합치에 대해 비판하는 일도 소모적일 뿐이다. 왜 불합치가 되는지 당국자들 스스로 돌아보아야 할 때다.