'투기과열지구' 정조준 '분양가 상한제' 입법예고…후분양제도 제한

시장 역효과 우려 목소리 많아 의견제출기간 동안 조정 여부 관심

정부가 앞선 12일 '분양가 상한제' 도입 전격 추진을 발표한 데 이어, 오늘(14일) 관련 법률 개정안을 입법 예고했다. 강남을 비롯한 '과열지구'를 직접적으로 겨냥했다는 평가다. 전문가들 사이에서도 반대의견이 많은 만큼 의견제출기간 동안 조정이 필요하다는 것이 대부분 전문가들의 입장이지만, 정부가 강경한 입장을 가진 만큼, 조정은 쉽지 않을 전망이다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 정부가 12일 당정협의 이후 민간택지 분양가상한제 도입을 발표한데 이어 14일 분양가상한제 적용을 위한 개정안을 입법예고했다. 정부는 분양가상한제 도입과 더불어 후분양제 시행 아파트의 공사 수행률 기준도 강화하면서, 강남을 비롯한 과열지구 단속에 대한 고삐를 바짝 당겼다.

정부는 강남을 비롯한 '투기과열지구'의 고분양가가 부동산 시장 전반의 과열을 불러온다는 판단아래, 분양가를 제한함으로써 상승압력을 제거하고, 전매제한 또한 10년으로 늘려 몰려드는 수요를 막겠다는 전략을 펼치는 모양새다.

하지만, 경제전문가들과 부동산 전문가들이 분양가 상한제가 단기적으로는 일시적 효과를 볼지 몰라도, 시장을 왜곡해 오히려 부동산 매매가격 상승과 전세가 상승까지 불러일으키는 역효과를 낳을 것이라는 우려를 내놓고 있다.

따라서 14일 입법예고 직후 도입이 예정된 10월 전 의견제출 기간 동안 조정이 일어날지 여부도 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 하지만 김현미 국토교통부 장관을 비롯한 정부 측에서 분양가 상한제 도입 추진을 강하게 밀어붙인 만큼 반대의견 수렴은 어려울 것이라는 관측이다.

◆적용지역 지정기준 확대 '투기과열지구' 핀셋 적용

국토교통부는 입법예고를 통해 앞선 12일 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'에 제시했던 민간택지 분양가 상한제 대상 지정 조건을 대폭 완화했다.

현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트 분양가 상한제 적용에 대해 "3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다"고 명시했다.

하지만 개정안에서는 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 '투기과열지구'로 변경해, 분양가 상한제 적용 가능지역을 더욱 확대시켰다. 현재 투기과열지구는 △서울시 25개구 전체 △경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시 △대구 수성구 △세종시 등 전국 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등은 유지된다. 

다만 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.

◆'입주자 모집 신청단계' 효력 앞당겨…기존 재건축·재개발 소급 예정

재건축·재개발 단지의 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겨, 이미 철거가 진행된 단지까지도 소급적용 대상으로 지정되게 됐다. 이에 따라 재건축·재개발을 추진하는 단지 조합원들과 건설사업자들이 크게 반발할 것으로 예측되면서 집단소송 등의 상황으로 번질 가능성이 제기됐다.

현행 시행령 61조 2항은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 '최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지'부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 하지만 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'를 대상으로 명시해 기준을 달리했었다. 이번 개정안으로 이러한 예외기준을 없앤 것.

국토부는 12일 발표자료를 통해 "이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제 적용이 불가능한 문제를 해결한다"고 못 박아 기존 단지들에 소급적용하는 것이 목적임을 분명히 했다.

소급 적용 대상이 될 것으로 확실시되는 재건축·재개발 단지 조합들은 이러한 국토부의 의지표명에 대해 법적인 문제가 없는지 이의제기와 집단 소송 등 단체행동을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

◆최장 10년 전매제한 연장…후분양도 '제한'

정부는 분양가 상한제로 분양가가 기존 대비 낮아지는 만큼, 전매제한기간을 최장 10년으로 연장해, 이른바 '로또 분양'으로 불리는 투기성 수요를 막겠다는 입장도 밝혔다.

현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년 수준이지만 이번 개정안을 통해 기간을 5∼10년으로 연장했다.

분양가 산정은 감정평가에 의해, 표준공시지가가 기준이 될 것으로 알려졌다. 이러한 정부의 입장에 대해 일부 전문가들은 "공시지가 현실화율 달성"을 표방해 온 정부가 토지감정을 '시세' 기준으로 할 경우 분양가가 높아지는 점을 우려해, 가격이 낮게 책정되는 공시지가로 기준을 정하는 입장을 가진 것이 "공시지가를 시장가격과 비슷한 수준으로 만들겠다"는 정부의 기존 태도와 반대되는 것이라고 비판했다.

정부는 규제를 피해 후분양제를 고려하는 단지들을 겨냥한 개정안도 마련했다. 기존에 후분양제 조건이었던 △골조공사의 3분의 2 달성(공정률 60% 수준) 기준을 △골조공사 완료(공정률 80% 수준)으로 끌어올렸다. 거기에 등록사업자 2개 업체 이상의 연대보증을 필수 조건으로 달아, 더욱 제한을 높였다. 금융비용 등에 대한 부담을 높여 후분양제를 막겠다는 취지로 분석된다.

업계 관계자는 "정부가 추진하는 분양가 상한제 도입과 후분양제 제한 등 '투기과열지구'에 대한 규제는 시장을 심하게 왜곡하는 만큼, 의견제출 기간에 제시되는 반대의견을 적극 검토해 보완해야 한다"고 조언했다.