[기자수첩] 성행하는 '떴다방' 불법전매, 정부 수수방관 끝내야

전매제한 길수록 '조바심'에 기댄 이면거래 증대

[프라임경제] 분양가 상한제로 분양가를 붙잡고, 전매제한기간을 늘려 시세차익을 노리는 세력을 막겠다는 정부가 정작 시장을 가장 교란시키는 불법전매 단속은 수수방관하고 있다. 처벌수위를 대폭 강화했지만 실제 적발사례는 거의 전무해 실효성에 의문이 제기되고 있는 상태.

정부는 지난해 '8·2 부동산대책'을 내놓으면서 불법전매에 대한 처벌을 강화했다. 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금을 부과하던 것에서 1억원 이하의 벌금으로 강화한 것. 불법전매를 중개한 중개인도 같은 수준의 처벌에 영업정지처분까지 받는 강력한 제재방책이다.

그러나 이전까지도 불법전매의 경우 300만원의 벌금형이 대부분이었고, 불법전매 당사자와 중개인을 모두 처벌하기 때문에 당사자 간 공증을 통한 이면계약을 맺고 외부에 알리지 않으면 적발한 방법이 없었다.

방법은 견본주택이 열리면 등장하는 '떴다방'을 단속하는 것뿐인데, 여전히 견본주택 바깥쪽 한편에선 방문객과 별도로 상담을 받고 나오는 사람들의 연락처를 받기 위한 '떴다방'줄이 버젓이 존재하고 있다.

여기에 공공연히 '분양사'라고 자신들을 소개하며 매수자와 매도자를 연결해주는 업자들이 활동하고 있고, 이 분양사들은 미분양이나 미계약분을 따로 확보한 건설사업자들에게 물량을 받아 팔고 있다. 자신들의 이름으로 가계약을 걸어놓고 매수자를 찾아 '프리미엄'을 붙여서 파는 방식이다.

전체 대금의 10%정도만 내면되기 때문에 물량을 대량으로 확보하고 가격을 임의로 조정하는 가격교란행위가 공공연하게 벌어진다. 떴다방과 분양사들은 동일 인물이거나 서로 연계돼있기 때문에 가격교란세력이 버젓이 활동하고 있는 셈.

정부에서는 이들이 점 조직화되어있고 현장에서는 일반 방문객과 구별하기 어렵기 때문에 붙잡아 조사하고 처벌하기 어렵다는 입장이다. 무죄추정의 원칙이 있는데다 단순히 수요 파악을 위해 조사기관이라는 둘러대기에 실효가 없다는 것.

그러나 이러한 '가격교란세력'을 규제하지 못해서는 정부가 수많은 반대에도 불구하고 밀어붙이고 있는 '분양가상한제'가 실효를 얻기란 지난하기 그지없다.

부동산이란 거래가 잘 일어나지 않을 뿐 아니라 완벽히 동일한 매물이 있을 수 없는 특성상 거래자간 합의된 가격이 곧 확정가격이 된다. 

수요자는 정확히 매물이 얼마나 나와 있고 가치가 얼마나 되는지 가늠하기 어렵기 때문에 '전문가'라고 주장하는 가격교란세력의 설득에 넘어가기 쉽다. 우리가 '실거래가'라고 이야기하는 것이 허황될 수밖에 없는 이유다.

전매제한이 최장 10년으로 길어지는 분양가상한제 적용이 이뤄지게 되면, 실거주자를 제외한 대다수의 사람들은 시세라는 것에 불안감과 조바심을 느낀다. 실거주자들도 시장상황이 어떻게 변화하느냐에 민감하기 때문에 시세가 떨어지는 것에 불안감을 느낀다. 그리고 분양가상한제가 적용될 대부분의 지역은 수요가 몰리는 '알토란'지역이 대부분이기 때문에 수요자가 언제든 존재한다.

불법전매는 이러한 불안감과 상존하는 수요자의 요구가 합치돼 나타난다. 차명주식이나 차명계좌가 공공연하게 이야기되는 상황에서 차명부동산에 대한 리스크보다는 당장의 이익에 관심이 가는 것이 사람의 심리이기 때문이다. 불가능에 가까운 '부동산 정찰제'가 아닌 이상 어떤 정책도 장기적인 실효성이 없을 것이라는 이야기가 전혀 틀린 말은 아닌 이유가 여기 있다. 

몇몇 전문가들은 공공임대시장을 키워 매매시장을 축소시키자는 주장이나 '부동산 시장정보의 양성화'를 주장하고 있다. 정보를 전면 개방해 시장교란세력이 들어올 틈새를 줄이고 장기임대를 통한 주거 안정화로 부동산자산비율을 낮춰 부동산 의존을 줄이자는 의견이다.

가격교란세력이 정책을 이용하거나 틈새를 파고드는 것을 막고, 그런 세력이 형성되지 못하도록 방법을 강구해야만 부동산정책이 성공할 수 있음을 명심해야한다.