[허준열 투자의 신] '분양가상한제' 아파트가격 상승 제동될까?

2019-09-20 11:40:38

[프라임경제] '분양가상한제'는 부동산 시장에서 연일 핫이슈로 떠오른 단어다. 주택을 소유한 상황인지, 아닌 상황인지는 중요하지 않다. 

분양가상한제는 정부가 공공주택 분양가격에 상한제를 두는 것. 이는 서울·경기를 비롯해 광역시의 치솟는 아파트 가격에 제동을 걸기 위한 정부의 부동산 규제대책에 해당된다.

이러한 정부의 규제대책에도 불구하고, 서울아파트 분양시장은 치열한 경쟁률과 함께 연일 완판 행진을 이어가고 있다. "당첨만 되면 로또 당첨된 것과 별반 차이가 없다"라는 말이 떠돌며, 향후 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 전망된다. 이러한 배경에는 '분양가상한제'에 대한 이중적 성격이 작용하고 있다.

'분양가상한제'는 우리가 알고 있는 긍정적인 규제 대책만이 있는 것이 아닌, 단점도 함께 내제된 규제대책으로 평가된다. 이미 노무현 정부에서 먼저 시행했던 '분양가상한제'는 아파트 공급 부족과 함께 저품질 아파트로 전락한 사례가 있었다.

분양가상한제가 도입되면 재건축・재개발 사업 진행이 불투명해지는 것은 물론, 이는 아파트 공급부족으로 인한 주택가격 상승이라는 부작용 또한 발생할 수 있다.

아울러 시행 및 시공사는 아파트 공급에서 발생되는 수익(마진)을 줄이지 않기 위해 값싼 자재들을 사용한 아파트 분양가격 맞추기에 급급하게 될 것이다. 며, 이에 따라 저품질 아파트의 탄생은 명약관화(明若觀火)하다.

이에더해 3기 신도시 아파트 공급을 위한 토지보상금 6조6784억원이 올해 연말까지 풀릴 예정. 이는 인근지역을 시작해 서울·수도권 토지 가격과 아파트 가격 상승을 불러올 것이며, 정부의 아파트 가격 안정화라는 대의에 찬물을 끼얹는 꼴이 될 수 있다.  

정부는 부동산 가격 안정화라는 대제 하에 너무도 중요한 사실을 놓치고 있다. '분양가상한제'나 훗날 3기 신도시로 인한 아파트 공급이 늘어나는 것도 중요하지 않다. 왜 사람들이 아파트 가격이 더 오르기 전, 주택을 매입해야 한다는 생각을 하는지 알아야 할 필요가 있다.

다시말해 지금 아파트 가격을 기준으로 서민들이 몇 명이나 내 집 마련이라는 꿈을 이룰 수 있을지, 정부는 깊이 있게 고민해야 한다.

지난 2010년에 이미 주택보급율이 100%가 넘어섰지만, 여전히 서울·수도권에 내 집 마련을 못한 가구는 50%가 넘었다. 그 많은 주택들이 자취를 감추고 모두 어디로 갔을까? 아파트 가격 하락을 위한 해답은 여기에 있다.

지난 2017년 기준 상위 1%인 14만명은 한 명당 6.5주택을 소유했다. 지난 2007년 3주택과 비교하면 2배 이상 늘어난 수치다. 지난 2017년 기준으로, 상위 10%인 138만6000명은 한 명당 3.2주택을 소유했으며, 이는 지난 2007년 2.3주택보다 보급량이 1주택이 늘어난 수치다.

10년 전과 비교했을 때, 다주택자는 시간이 흐를수록 더욱 많은 주택을 소유할 수 있었기 때문에, 부동산 가격 하락이 아닌 가격 상승의 주된 원인으로 작용했다. 정부가 향후 많은 아파트를 공급한다 가정했을 경우, 서민들은 10년 전과 동일하게 값 비싼 주택을 살 여력이 높지 않다.

때문에 자금 여력이 있는 다주택자가 아파트를 이번에도 쓸어갈 것이라는 가정이 성립되며, 서민들은 더 오를 것이라는 기대감과 함께 현재 주택 매매에 목을 메고 있는 것이다. 

아이러니 하게도 이러한 사실들을 정부는 알고 있었다고 필자는 생각한다. 지난 2017년에서 2018년 통계에 따르면 청와대 및 정책기관·사정기관의 고위공직자 48%가 다주택자에 해당된다. 2명중 한 명은 다주택자라는 이야기다. 또한 청와대 및 정책기관·사정기관의 고위공직자 46%가 강남 3구 주택을 보유하고 있기도 하다.

이러한 연유들로 인해 정부가 다주택자들에게 너무 관대한 것이 아닌지, 의구심을 떨쳐 버릴 수 없다.

정부는 주택을 재테크 수단으로 삼는 다주택자들이 버틸 수 없도록 '보유세 대폭인상' 등 강력한 규제는 물론, 주택임대사업자에게도 다주택자처럼 강력한 규제들을 동시에 적용시켜야 한다.

또한 주택을 대상으로 하는 주택임대사업을 지양하는 하는 반면, 사무실·상가를 대상으로 하는 일반임대사업자에는 많은 혜택을 줘 주택일반사업자들이 일반임대사업자로 전환 할 수 있도록 지향해야 한다.

다주택자·주택임대사업자의 주택들이 시장으로 나오게 하는 것, 이는 내집 마련이라는 서민들의 꿈이 현실로 이루어지는 기반이 될 수 있다. 특히 여기서 가장 중요한 것은 이를 위한 정부의 추진의지라는 점을 명심해야 할 것이다.

허준열 부동산 칼럼니스트     


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