[허준열의 분양분석 4] 이수 '스위첸 포레힐즈' 아파트

2019-11-14 18:33:07

- "노무현 정부 때와 유사한 폭등 시기" 시세차익 3억~4억원은 미지수…실거주 목적 '매력적'

[프라임경제] 신규 분양할인 시스템 개발업체 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반 정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 세 번째 현장은 KCC건설이 시공을 맡은 이수 '스위첸 포레힐즈'.

'투자의 신' 어플리케이션(앱)으로 △상권 △배후인프라 △입지 △경쟁력 △투자 가치 등에 대한 문의가 많이 들어온다. 그 중 이수 '스위첸 포레힐즈'를 선정해 면면을 살펴본다.

▲이수 스위첸 포레힐즈 모델하우스 전경 ⓒ KCC건설

이수 '스위첸 포레힐즈'는 지하2층~지상15층, 전용면적 59~84㎡ 총 366가구 규모 단지로 이 중 180가구가 일반 분양된다. 오픈한 모델하우스는 지난 10월18일이후 주말동안 1만5000여명이 방문했다.

3.3㎡당 평균 분양가는 2812만원으로 결정됐고, 전용면적 84㎡ 분양가는 9억582만에서 9억4850만원이다. 지난 8월 청약을 진행한 '이수 푸르지오 더 프레티움'과 비슷한 분양가로 청약 열기는 예상대로 뜨거웠다.

'스위첸 포레힐즈' 주위 공인중개소들은 "인근에 위치한 입주 7년차인 '이수 힐스테이트' 전용 84㎡ 가격이 지난 8월 13억원, 지난해 4월 입주한 '래미안 이수역 로이파크' 전용 84㎡가 지난 7월 13억5000만원에 매매됐다"며 "'스위첸 포레힐즈'의 경우 3억원에서 4억원의 시세차익을 거둘 수 있을 것"이라고 말한다.  

인근 공인중개소와 일부 언론에서는 시세차익 3억원에서 4억원이 난다고 소개하지만 내년 또는 내 후년에 아파트 거품이 빠질 경우를 생각하지 않을 수 없다. 입주시기에 시세 차익 3억에서 4억원을 얻을 수 있을지 미지수라는 얘기다. 

서울, 수도권 아파트 가격에는 상당 부분 거품이 끼어있다. 불과 2~3년 사이 아파트 가격이 20~30%나 상승했으며, 이러한 거품은 빠르면 내년, 늦으면 내후년이 될 것으로 분석된다.  

▲이수 스위첸 포레힐즈 모델하우스 내부 현장. ⓒ KCC건설

국내 부동산 사이클은 대략 7년에서 10년 주기를 보인다. '폭락 주기'는 1997년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때였다다. 이 여파로 2010년에 사회문제로 까지 대두됐던 '하우스푸어'라는 신조어까지 생겼다. 

반대로 최근 들어 '폭등 주기'는 노무현 정부 때인 2005년 8.31부동산 대책 발표 후, 2007년까지 글로벌 금융위기가 오기 전 3년 동안 보였다. 지금과 비슷한 양상으로 '아파트 불패' 시기가 있었다. 노무현 정부가 부동산 규제를 위해 수많은 대책을 발표해도 잡히지 않던 아파트 가격은 당시 '금융위기'로 인해 폭락했다.  

문제의 폭등 주기는 바로 지금이다. 문제인 정부가 시작하는 2017년부터 아파트 가격이 오르기 시작하더니 2018년, 2019년까지 3년간 상승하고 있다. 아파트 가격 폭등 기간이 3년 이라는 점에서 노무현 정부와 동일한 패턴이다. 이에 더해 폭등 3년 후 외환위기가 오는 점도 무섭도록 비슷한 데자뷰다.

또한 노무현 정부 2007년과 문재인 정부 2019년의 가장 큰 차이점이 있다면, 2007년 버블 막바지에 미국연준이 계속 금리를 인상했던 반면, 2019년 현재는 트럼프가 미중무역전쟁 장기화 대비라는 명목하에 금리를 인하하고 있다는 점.

시세차익이 목적이 아닌 실거주가 목적이라면, 얘기는 다르다. 입주 후 매매 가격이 상승이나 하락은 주택을 팔지 않는 이상에는 아무 의미가 없기 때문이다.

이수 스위첸 포레힐즈는 입지적으로 아주 조용하고 상쾌한 대규모의 녹지, 반포천 수변공원이 바로 인접해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 초·중·고교가 모두 도보거리에 위치해 있어 안전한 통학여건도 갖췄다.

아울러 인근 동작역, 이수역, 구반포역 등을 통해 지하철 4, 7, 9호선을 아주 가까운 거리는 아니지만 도보로 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 동작대교를 통해 서울 전역으로 이동이 편리하다는 장점이 있다.

반면, 단지 규모가 작다는 점은 다소 아쉬운 부분이다. 그리고 단지 옆으로 지하철 4호선 지상 운행 구간이 있어 소음에 대한 주민들의 스트레스는 피하기 어려울 수 있다.

[한줄평가] 대규모 녹지와 가까워 조용한 실거주 목적이라면 안정맞춤이다. 가격면에서도 지금은 나쁘지 않다. 하지만 서울 아파트 거품이 언제 빠질 지에 대한 예측은 염두에 둬야 할 문제다. 물론 이는 이수 스위첸 포레힐즈만의 문제가 아닌 서울, 수도권 아파트 전체에 해당된다.

- '투자의 신' 다섯 번째는 구월 '수지인텔리타워'에 대해 살펴본다.



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