재간접 공모리츠 'NH프라임리츠' 내달 5일 상장 '스타트'

'오피스 리츠' 장점 추가…국내 리츠사 낮은 앵커 신뢰도 '배당수익률 관점 투자'

[프라임경제] 지난달 30일 롯데리츠가 유가증권시장에 성공적으로 입성한 데 이어 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(이하 NH프라임리츠)가 상장 일정에 돌입하면서 국내 증시에 또 하나의 리츠(REITs, 부동산투자회사)가 탄생할 전망이다. 

NH프라임리츠가 재간접 공모리츠 및 오피스 리츠라는 장점을 앞세워 유가증권시장 공략에 나선다. 사진은 서울 종로구 도심 빌딩숲. ⓒ 연합뉴스

저조한 성적표를 든 국내 증시에서 리츠는 신규 상장한 롯데리츠가 한때 상한가를 기록하기도 했으며, 신한알파리츠가 올해 50% 상승하는 등 새로운 돌파구가 되는 모습이다. 하지만 일각에서는 국내 상장 리츠도 엄연히 주식이라는 점을 들어 장단점을 철저히 파악해 투자할 필요가 있다고 조언하고 있다. 

◆NH프라임리츠, '재간접 공모리츠' 앞세워 상장 차별화 

롯데리츠를 비롯한 상장 리츠들이 시장에 안착한 가운데, NH프라임리츠도 연내 상장을 목표로 일정에 돌입했다. 지난 8일 NH농협금융그룹 계열사인 NH농협리츠운용(대표 서철수)은 NH프라임리츠의 청약 및 유가증권시장 상장 절차를 진행한다고 밝혔다. 

NH프라임리츠는 부동산투자회사법에 따라 지난 5월 설립된 위탁관리부동산투자회사로 △서울스퀘어 △강남N타워 △삼성물산 서초사옥 △삼성SDS타워 등 서울 핵심 업무 지역에 입지한 프라임 오피스의 부동산 수익증권을 기초자산으로 하는 수익증권과 우선주를 매입해 운용할 계획이다. 

NH프라임리츠 기존 공모로 상장된 리츠가 실물자산을 매입해 임대료를 얻는 것과 달리, 부동산펀드 및 사모리츠 등에 투자해 이익을 추구하는 재간접 리츠인 셈이다. 

특히 부동산 재간접 펀드는 중도 환매가 어려운 폐쇄형 구조인 반면, 재간접 상장 리츠는 유가증권시장에서 매매가 가능한 개방형 구조여서 투자 접근성이 상대적으로 우월하다고 평가받는다. 

이에 더해 향후 유상증자를 할 경우 직접 실물자산을 편입할 것으로 예상됨에 따라 배당수익률 향상 및 공모 리츠 세제 혜택까지 노릴 수 있다.

NH프라임리츠의 또 다른 강점은 입지 조건이 좋은 오피스 리츠라는 점이다. 기존 국내 상장 리츠의 대부분은 마트나 할인점 등을 기초자산으로 하는 리테일 리츠로 해당 점포 실적 여부에 따라 자산가치 하락 우려가 내포돼 있다는 단점이 있었다. 

실제 오피스 리츠인 신한알파리츠의 경우 판교 크래프톤타워처럼 유망한 입지 조건을 가진 오피스를 자산으로 두고 있는 관계로 상장 리츠 중 주가 상승 폭이 가장 컸다. 다만 NH프라임리츠의 공모 청약 물량이 상대적으로 적은 탓에 물량 확보가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 

NH프라임리츠의 주당 공모가격은 5000원으로 예정돼 있으며, 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달할 계획이다. 오는 13일부터 14일까지 이틀간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 거쳐, 이달 18일부터 20일까지 일반투자자 청약을 진행한다. 상장 예정일은 내달 5일이다.

아울러 일반투자자 청약 물량은 총 공모물량의 70.9%인 976만주이며, 청약은 주관사 NH투자증권과 인수단으로 참여하는 한국투자증권, 하나금융투자, 키움증권에서 할 수 있다.

이종은 NH농협리츠운용 투자운용본부장은 "NH프라임리츠는 국내외 우량 부동산을 지속적으로 편입, 농협의 대표 리츠상품으로 발전시켜 나갈 것"이라고 상장 각오를 밝혔다.

◆리츠 투자는 만능키?…"투자자 배당수익률 따져봐야"

국내 증시가 좀처럼 박스권을 벗어나지 못하고 있는 가운데, 지난달 16일 한국은행이 기준금리를 현행 1.50%에서 사상 최저치인 연 1.25%로 인하하면서 은행 예금금리가 연 1% 초반대로 내려갔다. 

사실상 저금리 시대에서 투자자들은 상대적으로 안정적이고, 고수익을 얻을 수 있는 리츠 투자에 나서고 있는 상황. 이러한 분위기는 롯데리츠 및 신한알파리츠 등 상장 리츠들이 지지부진한 증시 분위기 속에서도 쾌속 질주를 하고 있다는 점에서 쉽게 설명되고 있다. 

실제 국토교통부에 따르면, 실제 지난해 말 기준 리츠의 연평균 배당수익률(임대주택 제외)은 평균 8.5%로 높은 배당 매력을 가지고 있는 것으로 집계되기도 했다. 더불어 우리나라에서 부동산 자산 선호도가 높은 특성상 투자자들은 거액이 아닌 부동산 간접투자가 가능한 점 또한 리츠의 장점으로 꼽고 있다. 

날로 공실률이 높아지는 상황에서 임대수익률이 아닌, 간접투자라는 점이 매력으로 작용한 것으로 풀이된다. 

하지만 김형근 NH투자증권 연구원은 "국내 상장 리츠 시장 성장세는 가속화될 전망이지만, 현재 국내 상장 리츠 시가총액 기준 약 8500억원에 불과하다"며 "이는 리츠가 발달된 선진국 대비 국내 상장 리츠 세제 혜택이 크지 않고, 설립인가 및 상장 조건 등이 까다롭기 때문"이라고 설명했다. 

이에 최근 정부는 경제 활성화 및 국민 소득 증대를 위한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표하면서 공모 리츠에 날개를 달아줬다. 

정부는 △우량 신규자산 공급 △다양한 상품 개발 및 수익성 개선을 위한 규제 합리화 △국민 투자 유인 확대 등에 나서는 한편, 공모형 부동산간접투자 규모를 오는 2021년까지 60조원으로 늘리겠다는 방침이다. 

이러한 이유로 기존 상장 리츠들에 이어 대어급 리츠들이 상장 준비를 서두르고 있어 투자자들의 선택권이 보다 많아질 것으로 전망된다. 이미 NH프라임리츠가 본격 상장에 돌입한 데 이어 리지스밸류플러스리츠, KB부동산신탁, 하나자산신탁, 코람코자산신탁 등도 상장이 예상되고 있다. 

다만 전문가들은 리츠가 상대적으로 안정성과 높은 수익률을 보이고 있지만, 엄밀히 부동산 투자 상품인 만큼 변동 가능성과 투자 손실 가능성이 있다는 점을 유념해야 한다고 말한다. 

라진성 키움증권 연구원은 "명심해야 할 것은 리츠는 채권이 아닌, 주식이라는 사실"이라며 "특히 국내 상장 리츠의 경우 아직은 기초자산이나 앵커(스폰서) 신뢰도가 높지 않기 때문에 배당수익률 관점에서 투자할 필요가 있다"고 조언했다.