[기자수첩] '분양가상한제'에도 강남은 '따따블' 시세차익

2019-11-14 16:03:13

- 특목고·자사고 폐지도 '向강남' 더 부추겨…전세가 상승 부작용 심해

[프라임경제] 분양가상한제 민간택지 확대적용이 도입된 후 처음으로 대상단지를 발표한 지난 6일 이후, 처음으로 분양일정에 돌입한 강남권 단지 '르엘 신반포 센트럴'과 '르엘 대치'에 대한 수요자들의 반응은 폭발적이었다.

두 단지는 분양가상한제 지역 내에 있지만 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문에 분양가상한제의 영향을 받았다면 그만큼 인기가 줄어들었어야 했지만, 엄청난 경쟁률을 보이며 조기에 마감됐다.

물론 도시주택보증공사(HUG)의 분양보증을 받아, 최근 시세 대비 8억원이상 저렴하게 분양가가 책정된 데다, 조합원 물량 위주로 구성돼 일반분양 물량이 각각 135세대(르엘 신반포 센트럴)와 31세대(르엘 대치)로 적었다는 점이 감안돼야 하지만, 대부분의 견본주택 방문객들이 분양가상한제와 상관없이 청약을 넣겠다는 입장이라는 점도 간과할 수 없다.

해당 단지들 뿐 아니라 강남권 일대는 정부가 계속해서 분양가상한제 도입이 가시화 된 이후에도 계속해서 불패신화를 써왔고, 매매가 하향 압박도 크지 않았고 오히려 상승하는 모습까지 보였다.

이번에 롯데건설에서 선보인 르엘 단지들은 2배에 가까운 시세차익까지 기대된다는 이야기까지 공공연하게 나오고 있다. 

이러한 이야기들은 분양가상한제 이후 재건축 대상 단지들이 몸 사리기에 돌입하면 신축 아파트의 시세가 오른다는 지난 경험에서 기인한다.

정부가 아무리 서울 외곽지에 택지를 조성한다해도 결국 한국 인구는 서울로, 서울 인구는 강남으로 쏠리는 현상은 해결될 수 없다. 오히려 외곽 택지를 성공시키기 위해 도입하는 광역 교통대책들이 그 종착지인 강남과 여의도 등의 위상을 더욱 강화시킬 뿐이다.

이러한 강남권 지역을 비롯한 주요 지역들이 타의추종을 불허하는 철옹성을 쌓고 있는 가장 큰 요소는 교육·경제 인프라와 이를 기반으로 한 인적 인프라다. 이를 해소시키지 못하면 지역 간 양극화는 해소될 수 없고, 주택가격도 잡을 수 없다.

정통적인 풍수지리학에 입거해 볼 때 남산을 배후로 한강을 남쪽에 끼고 있는 한남지역이 강남보다 주목받지 못하는 가장 큰 이유가 교육 인프라였다. 

최근 이슈가 되고 있는 한남3구역은 대형건설사들이 수주전을 벌이고 있는 가운데, 현대건설이 메가스터디·종로엠스쿨·대치미래교육연합 등 유수의 학원업체와 입점제휴를 채결한 것도 이런 강남과의 교육인프라 간극을 메우겠다는 제안이다.

정부가 최근 특목고와 자사고를 폐지하겠다고 하자, 강남의 전세가가 꿈틀거리고 분양가상한제가 적용되지 않았으면서 교육인프라가 잘 갖춰진 목동일대의 전세·매매가가 들썩일 조짐을 보이고 있다.

결국 교육개혁이라는 난제를 해결하지 못하고, 강남 일대 수요대비 공급부족현상을 해결하지 못하면, 그 어떤 부동산 가격 정책도 빛을 볼 수 없다. 

우리나라는 선진국으로 나아가면서 금융조달이 탄탄해지고 세계에서 인정받는 건축기술도 보유하고 있다. 이를 바탕으로 때 지난 건폐율·용적률을 과감히 폐지하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

'따따블' 시세차익 팡파르를 울리는 강남을 잡겠다면서 근본이 아닌 현상에만 집중해서는 개선을 기대하기 어렵다. '논어'에는 "군자무본(君子務本)"이라는 말이 있다. 군자는 근본에 힘쓴다는 뜻이다. 여기서 군자는 도덕적인 인격체를 말하기도 하지만 지도자를 뜻하기도 한다. 천문학적인 강남집값의 본질이 무엇인지 정부당국자들의 통찰이 필요한 때다. 


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