[르포] "갈라지고 기울고" 목동 핵심 요지에 노후건물 여전 '막전막후'

2019-12-16 17:21:21

- 개선시급 목2지구대 일대 '가로주택정비' 돌입…2개 시행대행사, 핵심토지 매입 '승부처'

▲건물 노후화로 인해 옹벽 붕괴 위험이 지적되고 있는 목2지구대 일대 '목3동 가로주택정비사업지'가 조합설립을 추진 중이다. 2개 시행대행사가 경쟁하는 가운데 330여평에 이르는 J업체 토지 매입이 '승부처'로 떠오르고 있다. = 장귀용 기자



[프라임경제] 목2지구대 인근 주택가(가칭 목3동 가로주택정비사업지)는 노후 단독주택과 빌라가 많고 옹벽에 너무 붙여 올린 건물이 기울기 시작하면서 정비의 필요성이 크게 대두되고 있는 지역이다. 해당지역은 당초 주택정비사업이 진행됐었지만 굴곡을 겪으면서 사업추진이 이뤄지지 못했었다가 최근 '가로주택정비사업'을 통해 조합설립을 추진 중이다. 현재 2개 시행대행업체가 경쟁하고 있는 가운데, 사업부지 내 약 330평의 토지매입이 주요 이슈로 떠오른 상황. 두 업체가 14일 현장설명회를 개최하며 민심 얻기에 나선 현장을 다녀왔다.

14일 찾은 '목3동 가로주택정비사업지'에 위치한 D빌라는 옹벽과 건물이 기울기 시작해 육안으로도 확인이 가능한 상태였다. 법정 내구연한이 2년여 가량 남은 상태지만 안전상 빠르게 철거가 필요한 상황.

주요원인은 건물을 지나치게 옹벽에 가깝게 붙여 올린 것. 건물을 세울 때는 기초공사가 중요한데 옹벽에 지나치게 붙여서 건물을 올릴 경우 기초공사가 튼실하게 진행되기 어려워 하자가 발생하기 어렵다는 것이 전문가의 소견이다.

▲목3동 가로주택정비사업지 내 D빌라 하부의 옹벽이 갈라지고 있는 모습. 해당 빌라는 옹벽 뿐 아니라 주택 전체가 조금씩 기울고 있는 상황이다. = 장귀용 기자



전문가들은 건물이 기울고 옹벽 등에 전반적인 갈라짐 현상이 발생하고 있기 때문에 안전진단을 통해 노후판정을 받는데 무리가 없다고 판단했다. 

해당 D빌라가 노후판정을 받게 되면 해당 사업지 내 건물 노후도가 충족되기 때문에 '가로주택정비사업' 추진이 가능해져 새 집에서 살고 싶다는 주민들의 숙원도 풀릴 전망이다.

◆지역주택조합 좌초 후 어려움…가로주택정비사업 특례 이후 '활기'

사업지 내에는 안전문제가 대두되고 있는 D빌라 외에도 다수의 건물이 노후화돼 해당 동네가 16일 정부의 부동산 대책으로 분양가상한제가 확대 적용된 양천구의 목동이라는 사실을 의심케 했다.

9호선 등촌역까지 도보 10분권에 위치한 요지인 해당 부지가 도로 건너편 등촌동현대아이파크(2003년 12월 준공)와 배후의 목동롯데캐슬마에스트로(2018년 6월 준공)가 올라갈 동안 노후주택단지로 남은 까닭은 해당 사업지를 포함해 추진 중이던 목3동 324번지 일대 지역주택조합사업이 좌초됐기 때문.

지역주택조합사업이 좌초된 이후 사업지 배후의 안쪽 부지는 사업을 포기한 지주들이 신축 빌라 등을 올리면서 노후도 자체가 맞지 않게 됐던 것.

▲D빌라 전면 옹벽 모습. 옹벽에 지나치게 붙여 건물을 올린 탓에 하자 발생확률이 높을 수밖에 없다는 것이 전문가들의 소견이다. = 장귀용 기자



이렇듯 개발을 포기하고 있던 해당 지역은 2018년 '빈집 및 소규모주택 정비' 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 '가로주택정비사업'이 추가되면서 다시 활기를 띄기 시작했다.

정부가 실수요 공급을 목적으로 추진한 '가로정비주택정비사업'은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상이면 소규모 정비사업을 가능하게 한 정책이다.

해당 사업지는 강서구 등촌동 505-6번지(공항로)에서 구로구 구로동 604-4번지(경인로)에 이르는 길이 5.8㎞, 너비 30~40m의 왕복 6차선 가로도로인 등촌로를 끼고 있고 도로로 둘러쌓여 있어 '가로주택정비사업' 요건을 충족한다.

여기에 일부 토지가 포함될 경우 1만㎡가 넘는 문제도 이번 16일 국토교통부가 발표한 '주택시장안정화방안'으로 깔끔히 해결될 전망이다. '주택시장안정화방안'에는 가로구역 면적을 2만㎡까지 확대할 수 있게 했다.

◆시행대행사 2개 업체, 같은 날 현장설명회 '과열경쟁'

순탄하게 진행될 것으로 보이는 '목3동 가로주택정비사업지'에도 고민은 있다. 부지 내에 330여평에 이르는 토지를 보유한 J업체의 땅 매입 문제가 큰 벽으로 남아있는 상황이다. 

해당 토지는 현재 나대지로 분류되지만 현재 빌라 건물이 거의 다 지어진 상황이기 때문에 준공허가를 득할 경우 노후도가 맞지 않게 되고, 해당 부지를 제외하게 되면 수익성이 없기 때문에 사업 추진이 어렵다.

때문에 주민들은 해당 사업지에서 공동시행을 맡기 위해 고군분투 중인 2개 업체(SJ세중종합건설·엠시티이엠지) 중 J업체 부지를 매입하는 쪽에 시행대행을 맡긴다는 입장을 일치감치 정했다.

이러한 상황에서 두 업체는 지난 14일 각각 1시와 4시에 현장설명회를 개최하면서 주민 민심 얻기에 나섰다.

▲목3동 가로주택정비사업의 시행대행을 맡기 위해 경쟁을 벌이고 있는 SJ세중종합건설(위)과 엠시티이엔씨(아래)는 14일 1시와 4시에 각각 현장설명회를 개최하고 민심 잡기에 나섰다. = 장귀용 기자



SJ세중종합건설은 시공예정사로 현대건설을 내정하고 사업의향서를 접수받은 점을 내세웠고, 엠시티이엠지는 건축설계사무소 테마공간과 설계업무를 추진하면서 유안타증권과 KB부동산신탁을 파트너로 삼았다.

엎치락뒤치락 하는 두 업체 가운데 경쟁에서 앞서 나가는 것으로 보이는 업체는 '엠시티이엠지'다. J업체와 토지매매계약서를 작성하고 일부 대금을 납입한 상태라는 사실을 14일 현장설명회에서 밝혔기 때문.

엠시티이엠지 관계자는 "J업체와 계약서 체결을 통해 현재 일부 대금이 납입된 상태이고 최종 납입은 1월13일경 완료될 예정"이라며 "토지매입이 완료되고 등기이전까지 되면 주민들이 신뢰할 업체가 어디인지 판가름 날 것"이라고 말했다.

이어 SJ세중종합건설에 근무했던 엠시티이엔지 관계자는 "엠시티이엔지는 이미 금융파트너를 구해 자금조달에 대한 걱정이 없는 업체"라면서 "SJ세중종합건설에서는 임금이 체불되고 자금조달 능력이 부족한 것으로 판단돼 퇴사한 것"이라고 말했다.

▲목3동 가로주택정비사업에서 사업추진에 있어 결정적 승부처로 떠오른 J업체 소유의 토지와 건물. 해당 업체 건물이 준공허가를 득하게 되면 전체 부지의 노후도가 맞지 않고, 해당 부지를 제외하면 수익성이 맞지 않아 사업 좌초가 불가피한 상황이다. = 장귀용 기자



반면 'SJ세중종합건설'은 지주가 16명가량 등록돼있는 K오피스텔을 사업지에서 제외하고 사업을 추진한다는 방침이다. K오피스텔을 포함하게 되면 부지면적이 1만㎡를 넘어가고 확정지불로 조합원 물량이 늘어나 수익이 줄어든다는 것이 내세우는 이유다.

하지만 K오피스텔은 도로에 접해 있는 건물로 이 건물이 사업지에서 빠지게 되면 도로로 둘러싸여 있어야하는 가로주택정비사업 요건이 맞지 않는 문제가 발생할 수 있다. 여기에 1만㎡제한도 16일 정부의 발표로 2만㎡ 완화된 상황.

이에 대해 SJ세중종합건설 관계자는 "가로주택정비사업에는 해당 부지가 광장·공원·녹지·하천·공공공지·공용주차장에 접해있는 경우에도 가로구역으로 인정된다"면서 "공원 조성 등을 통해 사업추진이 가능하다"고 말했다.

그러나 전문가들은 공원을 조성하는 것은 사업지 내에서 일어나는 것이기 때문에 '접해 있는 경우'와 다른 상황이라고 해석하고 있다. 아직 가로주택정비사업은 초기 단계의 특례법에 해당하기 때문에 유권해석의 여지는 남아있다.

SJ세중종합건설은 J업체 토지 매입에 관해서는 "이베스트증권에 주민동의서와 현대건설 사업의향서, 차주(SJ세중종합건설)의 사업지를 담보로 해 대출을 신청한 상태"라며 "대출이 실행되면 토지를 매입할 수 있다"고 밝혔다.

이어 엠시티이엠지가 J업체와 토지매매계약을 체결하고 일부 계약금을 납입했다고 주장한 것에 대해서는 "엠시티이엠지가 체결한 계약이 온전한 것인지 믿을 수 없다"면서 "J업체와 협의 중이다"라는 입장을 내놨다.


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