[법률칼럼] 재개발 현금청산 '1차 협의보상'이 중요한 이유

2019-12-19 22:59:48

[프라임경제] 재개발 사업에서 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않았다면 현금청산자가 된다. 현금청산자 입장에서는 조합으로부터 보상금을 많이 받는 것이 핵심이다. 재개발을 원치 않음에도 불구하고 어쩔 수 없이 본인 소유의 부동산을 조합에게 넘기는 것이기 때문이다.

그렇다면 조합에서 제시하는 1차 협의 금액은 어떻게 결정될까? 조합은 현금청산자 소유의 부동산에 대해 조사를 진행한다. 법적으로 토지조서, 물건조서 등을 작성한 이후에, 해당 자료를 토대로 감정평가를 진행해 현금청산자에게 협의금을 제시하는 것이다.

그렇다면 조합이 제시하는 협의 금액이 왜 중요할까? 조합이 제시하는 협의 금액은 이후 조합과 보상금에 대해 협의할 수 있는 협상의 근거가 된다.
예를 들어 갑과 을이 물건을 거래할 때, 물건을 사려는 매수인 갑은 최대한 싸게 사려고 하고, 물건을 파는 매도인 을은 최대한 비싸게 팔고 싶어 한다. 

이때, 누가 얼마의 금액을 먼저 제시하는지가 최종적으로 결정된 금액에 영향을 미치게 된다. 먼저 제시한 금액에서 협상이 시작될 것이기 때문이다.
 
'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'상 조합에서 먼저 협의금액을 제시하게 돼 있다. 따라서 조합의 1차 협의금액은 앵커효과로 작용하기 때문에 매우 중요하다. 현실적으로 조합은 시세보다 낮은 금액을 제시할 것이다.

만약 현금청산자가 조합의 협의 절차 진행 전에 발 빠르게 감정평가를 진행해 조합에 의견을 제시했다면 1차 협의금을 조금이라도 유리하게 받을 수 있다. 감정평가가 일단 이뤄졌다면 대게 그 금액에서 크게 다른 감정평가 결과가 나오기 어렵기 때문이다.

이런 앵커효과를 놓쳤더라도, 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결 및 행정소송을 통해 보상금을 높이는 방법이 있다.

재개발의 특성상 시세보다 낮게 보상금이 책정되기 때문에 이런 보상절차에 대해 명확하게 인지하고 대응하는 것이 중요하다.

아직 재개발 조합에서 협의금액을 제시하기 전이라면 먼저 본인의 재산을 지키기 위해 모든 가능성을 열어 놓고 고민하고 논의해야 한다. 아는 만큼 보이는 법이다.

강동원 법무법인 정의 대표 변호사

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