[기자수첩] 감정원, 전문성 지적에 '신뢰성의문' 내부자격증 발급 옳은가

전문성 결여 유사감정행위 통한 '정무적' 공시가격 산출 의도 의심

[프라임경제] 국토교통부는 한국감정원(이하 감정원)이 단독주택과 공공주택에 대핸 공시가격 산출업무를 수행하는 것에 대한 업계 안팎의 전문성 결여 목소리에 대해 지난 17일 발표한 '공시가격 신뢰성제고방안'을 통해 한국감정원 내부 직원들의 '자체시험' 제도를 도입하겠다고 나섰다.

하지만 이러한 내부 '자체시험'이 전공교육과 고시에 필적하는 시험을 거쳐 인정되는 감정평가사들의 '감정평가기법'을 대체할 수 있을지는 의문이다. 당초 감정원의 공시가격 산출에 대한 문제지적의 방향과 전혀 다른 해법이기 때문.

정부의 이러한 해법은 공시지가에 '현실화율'이라는 개념을 등장시키면서 야기됐다. 원래 '시세'와 '공시가격'은 그 성격 자체가 전혀 다른 개념이다.

시세란 시장에서 거래되는 대략적인 가격으로 의미부터 '모호'하다. 부동산은 공간이라는 개념이 기초하는데 공간이라는 개념은 그 특성상 같은 객체가 존재할 수 없는 '개별성'을 가진다.

그렇기 때문에 부동산 거래에서 시세란 거래자간에 거래가 용이하도록 어렴풋이 비교대상으로 삼는 지표에 불과하다. 즉 이정표라기보다는 '참고사항' 정도인 셈. 때문에 전문적인 감정평가기법을 통해 산정돼 공인된 가격과는 그 성질부터 다르다.

하지만 정부가 공시지가를 이 시세에 맞춰 '현실화'하겠다고 나서면서 문제가 발생하게 됐다. 현재 한국감정원은 2016년 '감정평가원법'에 의해 더 이상 '감정업무'를 수행하지 못한다. 

하지만 정부가 부동산 시장에서 가장 신경 쓰는 주택가격을 움직일 수 있는 주택가격 공시지가를 민간 전문가들에게 위탁해 넘겨주는 것은 여러모로 불편함이 있다. 때문에 통상 감정평가에 의해 '조사평가'되는 공시가격을 '조사산정'이라는 개념을 새롭게 만들면서 한국감정원에 남겨뒀었다.

이러한 비전문성에 기반 한 공시가격산정이 계속해서 지적돼 왔지만, 현실화율을 내세운 정부 입장에서는 '객관성'에 입각해 평가되는 감정평가기법으로 공시가격을 정해서는 목표치에 도달하기 요원했던 것.

결국 이번 12·17 공시가격 신뢰성제고방안은 한국감정원에 제기되는 '비전문성' 딱지를 때주고 공시가격을 '정무적 판단'으로 올리겠다는 정부의 공공연한 선언인 셈이다.

이쯤 되니 일반 대중에서는 정부에서 "공개적으로 내세운 토지가격"이라는 의미의 '공시(公示)지가'를 "공공에서 인정하는 시장가격"이라는 의미의 '공시(公市)지가'로 알고 있는 사람도 다수 생겨나고 있다.

부동산 가격을 안정화시키고 낮추겠다면서, 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 '시세'를 인정하고 이에 따라 공시가격을 공인하겠다는 정부의 방향은 이해하기 어렵다.

만약 이번 한국감정원 내부직원 자체시험을 통한 자격증 발급의 목적이 정무적 판단으로 공시가격을 올려붙이기 위한 것이 아니라면, 비전문가인 일반직원에게 자격증을 발급하는 것은 하중하책이다.

차라리 공고를 통해 전문 감정평가사들을 공시가격 산출 기간 동한 한시 채용해, 공시가격 산출 인력을 전원 감정평가사로 구성하고 전문 감정평가기법으로 공시가격을 산출하는 것이 오히려 설득력이 있다.

개발도상국 지위에서 벗어나 선도국가로 나아가는 우리나라에서 전문성과 고도화가 아니라 정무적 판단에 의한 주먹구구식 땜질은 이제 지양돼야 함이 옳다.