[백세금융] 저금리시대 퇴직연금으로 '리츠 투자' 어떨까

오피스·리테일·호텔 '다양'…배당수익률 연평균 5~10%대

[프라임경제] 2020년 경자년 새해가 밝았습니다. 하지만 올해 역시 저금리 기조가 이어질 것으로 예상되면서 투자자들은 고수익을 얻을 수 있는 투자처를 찾기 분주한데요. 지난해 투자자들 사이에 이슈가 됐던 금융상품을 고르자면 단연 '리츠(REITs, 부동산투자회사)'를 꼽을 수 있습니다. 

일반적으로 리츠의 경우 기관 투자자들의 전유물로 여겨졌던 시대가 있었죠. 하지만 지난해부터 공모 리츠가 가능해지고 일반 투자자에게도 투자 기회가 주어진 셈이죠. 특히 작년 말 이후 퇴직연금 적립금을 상장 리츠에 투자할 수 있게 허용하면서 투자자들의 시선을 독차지하고 있기도 합니다.

리츠는 다수 투자자들의 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 유가증권에 투자하고, 여기서 발생한 임대료와 개발 관련 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사를 말합니다.  

부동산투자회사법은 리츠에서 발생한 수익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당하도록 하고 있으며, 때문에 리츠 투자를 통해 부동산을 직접 구입하지 않고 건물주가 누리는 수입을 확보할 수 있는 것이죠. 

전문가들에 따르면 현재 국내 리츠의 경우 연평균 5%에서 10%대 배당수익률을 유지하고 있으며, 저금리 시대 유용한 대안 투자 방식으로 리츠를 꼽을 수 있다고 전했습니다. 

국내에 리츠가 도입된 것은 지난 2001년, 당시 사모 리츠인 탓에 기관 투자자를 대상으로만 진행되면서 일반 투자자가 리츠에 투자할 기회가 없었죠. 

리츠는 지난해부터 공모 리츠가 가능해졌으며, 같은 해 12월18일 개정 공포된 근로자퇴직급여보장법 시행규칙에서 확정기여형(DC형)퇴직연금과 개인형퇴직연금(IRP) 적립금을 상장 리츠에 투자할 수 있도록 허용하면서 투자 기회가 더욱 확대됐죠.

미래에셋은퇴연구소는 리츠에 투자할 경우 투자 대상 부동산이 무엇인지 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언하는데요. 현재 리츠 투자가 가능한 대상은 오피스, 리테일, 호텔 등이 있습니다. 

먼저 오피스 리츠의 경우 주된 수입은 임대료입니다. 다시 말해 오피스를 투자 대상으로 하기 때문에 같은 권역 내라도 오피스 공실률을 잘 살펴야 한다는 점이 투자에 가장 큰 요소를 차지하고 있습니다. 구성 현황과 계약 내용을 꼼꼼히 알아보는 것은 물론, 미래 공실 발생 가능성까지 고려해야 하는 것이죠.

최근에는 백화점, 쇼핑몰, 아웃렛 등 리테일 부동산에 투자하는 리츠가 늘어나고 있는 추세입니다. 전문가들은 리테일 리츠 투자 시 중요한 점은 '마스터 리스 계약' 여부와 조건이라고 강조합니다.

마스터 리스란 하나의 자산관리업체가 건물주에게 부동산을 통째로 임대해서 관리하는 방식으로 일부 임차인으로 인해 임대 수입이 불안정해지는 것을 막을 수 있다는 장점이 있습니다. 

그런가 하면 호텔에 투자하는 리츠도 있는데요. 호텔 투자는 다른 리츠와 달리 임대 수입이 아니라, 운영 수익에서 수입이 발생하는 구조죠. 이러한 수익구조로 일반 부동산 투자에 비해 까다롭다고 합니다. 

호텔 리츠의 경우 통상 호텔 매출의 70~80%는 객실에서 나오며, 나머지 20~30%는 음식료 판매 등 부가 서비스에서 창출됩니다. 임대 계약에 따라 발생하는 수입은 비교적 안정적이고 예측 가능한 데 반해, 호텔 운영 수익은 시장 상황에 따라 변동이 심하다는 단점이 있습니다. 

이 밖에도 전자상거래 증가 수혜를 받는 물류센터에 투자하는 리츠와 가구 증가 및 서민주거안정이라는 정부 정책 수혜가 예상되는 임대주택 리츠도 주목해 볼 수 있겠죠.

그렇다면 보유하고 있는 퇴직연금을 상장 리츠에 투자하기 위해서 어떻게 해야 할까요? 퇴직연금을 이용해 다양한 형태의 리츠에 투자하기 위해선 주식 거래가 가능한 증권사를 이용해야 하는데요. 만약 은행이나 보험사에 퇴직연금과 IRP 적립금이 맡겨져 있다면 상장리츠 거래가 가능한 증권사로 적립금을 이체해야 합니다.

저금리 시대의 유용한 투자 대안으로 떠오른 리츠. 자신에게 적합한 리츠에 투자해 큰돈이 없어도, 부동산을 직접 구입하지 않아도 건물주와 같이 비교적 안정적으로 누려 보시기 바랍니다.