[기자수첩] 주택가격안정 Key '자가보유·거주율' 맞춤 청약제도 검토해야

세대별 분리청약 실시, 임대주택사업자 혜택삭제 방향 필요

[프라임경제] 19. 코로나19 이야기가 아니다. 이번 정부가 들어서고 나서 나온 부동산대책의 개수다. 이전 정부들의 정책들까지 포함하면 부동산가격을 안정화시켜보겠다고 정부가 나선 것은 수를 헤아리기 힘들다.

흔히 주택과 관련해 가장 익숙한 통계는 '주택보급률'이다. 이제는 삼척동자도 우리나라 주택보급률이 100%를 넘었다는 사실을 알 정도로 가장 많이 언급되는 수치다. 전체 가구보다 주택이 더 많다는 이야기다.

그럼에도 주택가격은 왜 '부동산 불패신화'를 외치며 천정부지로 솟아오르기만 한다. 특히 이 부동산불패 신화는 어느새 금융권까지 휩쓸며, 어느새 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 규모가 100조원을 넘어섰다는 소식이 들려온다. 온 나라가 부동산에 혈안이다.

대출을 규제하고, 공급을 늘리고 갖은 방법을 다 쓰는 정부의 방책이 먹혀들지 않는 가장 큰 이유는 '헛다리'다.

우리나라에서 집을 보유하고자 하는 욕망은 세대를 아우르지만, 특히 신혼부부를 포함해 자가를 보유하지 못한 젊은 부부들이 가장 도드라진다고 볼 수 있다. 하지만 대부분의 신혼부부나 젊은 세대의 가구는 전월세를 전전하고 있는 것이 현실이다.

실제 자신 소유의 주택을 보유하고 있는 가구를 나타내는 지표인 자가보유율은 현재까지 발표된 바에 의하면, 2018년 기준 전국 61.1%이고 수도권은 54.2%이다. 서울은 40% 중후반대로 처참한 수준이다.

자기소유의 집에 실제로 거주하는 비율인 자가거주율을 보면 전국 57.7%, 서울은 42.9%에 불과하다.

전체세대를 대상으로 한 해당 지표를 젊은 2030가구만 한정해서 본다면 이 비율은 당연히 더욱 떨어진다.

이런 상황에서도 국토교통부를 포함한 정부는 투기걱정만 늘어놓으면서 대출을 규제하고 현재 다주택보유자들을 임대주택사업자로 등록하게 유도해 정부가 컨트롤 가능한 범위에 넣겠다는 방침만 밝히는 상황이다.

젊은 세대는 주택 수요의 가장 핵심적인 부분을 차지하고 있다. 내 집 마련을 통해 안정된 생활을 하고자하는 욕망이 가장 큰 계층이기 때문이다. 이러한 2030세대가 집을 보유한 비율이 극악하게 떨어지는 상황에서 어떠한 정책도 부동산 상승세를 막기는 어렵다.

이제 갓 사회생활을 시작한지 얼마 되지 않은 신혼부부와 젊은 세대가 부모의 도움과 대출 없이 집을 구하는 것은 단언컨대 '불가능'하다. 청약제도의 특별공급을 통해 신혼부부에게 우선순위를 주지만 물량이 적고 신혼인정기간도 턱없이 부족한 형편이다.

전세라도 구하지 않으면 결혼을 할 수 없는 현실에 전세방을 구해 신혼생활을 하다가 집값을 감당할 수 있을 정도까지 저축을 하려면 몇 년이 소요되는지조차 정부에서는 관심이 없는 것이다.

그렇다고 직장이 있는 서울과 수도권을 벗어나 동해와 남해변으로 가서 집을 구할 수도 없는 노릇이다. 임대주택사업자에게 혜택을 주니, 있는 사람이 혜택을 받으면서 전세를 놓고 집 구매 비용을 충당한다. 이후 또 다시 집을 사는 재산 부풀리기에 여념이 없다.

차라리 임대주택사업자에게 페널티를 주고 임대사업을 힘들게 하는 것이 옳다. 당장에 임대사업이 어려워져 전월세구하기가 어려워지면 어떡하느냐는 걱정은 기우다.

다주택자가 집을 비운채로 놀리면 손해기 때문에 울며 겨자 먹기로 집을 처분하던지 세를 놓을 수밖에 없다. 전월세 임대는 공공임대나 매입임대를 충분히 늘려서 수요자들을 수용할 필요가 있다.

여기에 신규 청약도 청약기간을 길게 유도하는 방법도 좋지만 2030 젊은 세대와 주력 경제활동 세대인 4050, 고령층을 분리해, 젊은 세대가 공급기회를 많이 가지도록 해 전체적인 수요를 줄여갈 필요가 있다.

이러한 방안들을 통해 자가보유율을 높이고 자가거주율을 보유율과 비슷하게 맞춰나가면, 점차 두 지표가 주택보급률에 수렴해갈 수 있다.

가계부채를 늘어나지 않도록 대출을 규제한다는 발상은 1차원적이다. 가격 인하 요인을 정확하게 짚어내고, 가격인하를 통해 충분히 감당 가능한 주택가격에 대해 경제활동에 대한 의지가 충만한 젊은 세대가 천천히 갚아나갈 수 있도록 해야 한다.

헛다리식 진단을 그만두고 문제의 핵심원인을 짚어내 그에 맞는 해결책을 도입하는 것이 부동산 안정화의 첫 걸음이다.