건설업계 사업다각화 전략 '기업형 민간임대주택사업' 눈길

2020-03-02 17:11:46

- 지속수익구조·안정자산보유 측면 장점…시세대비 높은 임대료 과제

[프라임경제] 건설업계에서 리츠(REITs·부동산투자회사) 사업에 대한 관심이 커지면서 기업형 민간임대주택사업이 주목받고 있다. 

건설업계의 기업형 민간임대주택사업 확장 기조는 임대가 분양에 비해 지속적으로 안정된 수익을 보장하는데다, 특히 부동산을 계속 보유함으로써 투자효과도 노릴 수 있다는 장점에서 기인한다는 평가다.

여기에 최근 정부도 부동산 시장 안정화를 위해 리츠 활성화에 적극적으로 나서고 있다는 배경도 자리하고 있다. 

한국토지주택공사가 설립한 공공리츠가 관리하는 공공지원 기업형 임대주택인 '뉴스테이'는 주택규모와 입주자자격에 제한이 없는 데다, 2015년 12월부터 시행된 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차 단축과 취득세·재산세·법인세 감면 등의 혜택도 있다. 이 경우에는 건설사들은 시공만 담당한다.

최근에는 정부가 민간리츠에도 적극적 지원에 나서면서, 건설사들 뿐 아니라 자산신탁업체를 중심으로 금융권에서도 대거 리츠 법인인가에 나서고 있는 형국이다. 이 과정에서 금융업체와 건설업체가 공동전선을 형성하는 경우도 다반사다.

건설업체 입장에서는 기존의 시공이익 외에 개발이익과 임대이익, 처분이익까지 얻을 수 있어, 사업 수익원을 다각화한다는 전략이 중심을 이룬다. 금융권에서도 부동산 리츠사업은 안정성이 높다는 평가가 바탕으로 자리 잡고 있다.

구체적 사례로, 대우건설은 기업은행·교보증권·해피투게더하우스(HTH)와 손잡고 '투게더투자운용 주식회사'라는 리츠관리회사를 설립했다. 해당 리츠업체는 베트남을 시작으로 해외까지 뻗어 나가겠다는 포부다.

대기업계열사의 자회사설립을 통한 리츠사업 진출도 눈에 띈다.

SK가스의 자회사인 SK디앤디(SK D&D)는 2017년 말에 리츠 AMC(자산관리회사)인 디앤디인베스트먼트를 설립하고 사업을 추진 중이다. 이미 공사를 진행 중인 마포구 신촌 일대사업장과 서초구의 2개 사업장, 수유동 사업지가 2021년 하반기 준공을 바라보고 있다.

GS건설 자회사인 자이에스앤디(자이 S&D)도 사명을 바꾸기 전인 '이지빌' 시절부터 다져온 주택관리 노하우를 바탕으로 기업형 임대주택 사업에 적극 가담하는 형세다. 대표적인 사업지는 지분 투자자 겸 시행사로 참여한 '서울 역세권 SK주유소 부지 개발 사업'이다. 전체 10곳 중 5곳을 자이에스앤디가 맡아 임대주택사업 개발에 나설 것으로 알려졌다.

서초구 서초동 반포대로 18길 일대와 경기 안양 박달동 GS칼텍스 주유소 부지도 기업형 임대주택사업이 추진될 것이라는 예측이 다수를 이룬다.

서울 역세권 SK주유소 부지 개발 사업에서 자이에스앤디와 손잡았던 코람코자산신탁은 지난 27일에 롯데건설과 리츠를 설립해 '역세권 2030 청년주택' 개발 및 임대사업을 추진한다고 밝히기도 했다.

KT그룹에 속하는 KT에스테이트(kt estate)도 2016년부터 기업형 임대주택 브랜드 '리마크빌'을 만들어 서울 영등포구와 동대문구·관악구 그리고 부산시에서 임대사업을 영위 중이다.

중견기업의 자체사업도 눈에 띈다. 주택건설협회 전임 회장을 역임하기도 했던 심광일 대표가 이끄는 석미건설은 앞서 강원도 철원군과 경기도 연천군, 충북 진천군에 이어 강원도 동해시에서 좌초한 지역조합주택사업을 인수해 기업형 임대주택사업에 나섰다.

강원도 동해시 이도동 일원에 410세대 아파트를 건립하기 위해 추진됐던 해당 사업지는 2015년 추진위원회 구성과 2017년 10월 조합설립인가를 받았지만, 업무대행사 관련 문제와 택지비 과다지출 등 조합분담금 증가와 시공사의 시공비 인상 요구로 난관에 부딪히며 매각수순에 돌입했었다.

이에 매입자로 나선 석미건설이 사업과 관련한 조합원의 부채 등을 상환해 주고 조합원은 새로 진행되는 민간임대주택에 임차인으로 입주한다는 조건으로 조합원들의 금전피해를 최소화하는 방식으로 새롭게 425세대의 임대주택사업인가를 받게 됐다.

이처럼 다양한 모양으로 추진되고 기업형임대주택에도 과제는 존재한다. 이윤을 추구하는 기업의 특성상 수익창출과 관리비용 등을 감안해 책정한 임대료가 주변 시세 대비 높아 수요자가 몰리지 않는 사업장이 존재하는 것이 가장 뼈아프다.

이 때문에 민간임대사업도 주거안정책으로 추진되는 만큼 정부의 지원이 필요하다는 업계의 목소리도 있는 것이 사실이다. 전문가들은 임대사업에서 공실률은 치명적으로 작용할 수 있는 만큼 임대료 책정을 좀더 체계적으로 접근할 필요가 있다고 조언하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "(기업형 민간임대사업)은 기업입장에서 사업다각화 측면도 있고 임대주택 특성상 물량을 보유한다는 면에서 안정자산보유의 이점도 있다"면서 "다만 기존 주택시장 대비 비싼 임대료로 물량이 다 소비되지 못하는 사례도 보이는 만큼 소비자 시각에서 접근할 필요성도 엿보인다"고 말했다.


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