"정체·자투리지역 공급나선다" 정부, 5·6 부동산공급방안 발표

旣 발표정책 세분화 골자, 전문가들 "속도 강조하다 부작용 우려"

정부가 정체되는 재개발사업과 자투리 소규모 지역을 탈바꿈시키는 방식으로 주거공급을 늘리겠다는 부동산대책을 내놓은 가운데 전문가들은 부작용 우려가 있는 만큼 의견수렴과 보완조치가 필요하다고 입을 모았다. = 장귀용 기자

[프라임경제] 정부가 수도권 내 정체된 재정비사업장과 소규모 자투리지역 개발을 통한 공급기반 마련을 골자로한 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표한 가운데, 전문가들은 해당 사업지들이 정체되는데 이유가 있었던 만큼 부작용이 발생할 수 있다고 지적하고 나섰다.

국토교통부(장관 김현미)에서 발표한 자료에 따르면, 이번 공급대책은 크게 △공공성 강화를 통한 정비사업 활성화 △유휴공간 정비 및 재활용 △도심 내 유휴부지 추가 확보의 3가지로 나뉜다.

이 중 가장 큰 물량을 차지하는 것은 공공성 강화를 통한 정비사업 활성화를 통한 4만가구 규모의 공급이다. 재개발에서 공공참여와 소규모정비사업을 보완하는 방법, 역세권 민간주택사업 활성화 방안이 포함됐다.

먼저 재개발에서의 공공참여를 확대·활성화하는 방식으로는 2만가구를 확보한다는 계획이다. 

조합 내 갈등이나 사업성 부족 등을 이유로 장기간 정체되고 있는 재개발사업지에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH)가 시행자로 사업을 이끌어나가거나 조합과 공동시행자로 사업에 참여하는 방식으로 사업을 신속히 추진한다는 것이 골자다.

이 경우 분담금을 보장하거나, 대납해주고 공공에서 지분을 가지는 방식으로 부담을 줄여주는 지분형 주택이나 저리 융자로 조합원들을 지원하는 방식의 혜택을 주는 방식이 고려되고 있다.

여기에 용도지역상향과 기부채납 완화 등을 통해 사업성을 높일 수 있도록 측면 지원을 아끼지 않는 방침이다. 이를 위해 주택공급활성화지구를 새롭게 신설한다는 것이 국토부의 설명이다.

또한 기존 세입자들에게 공공임대주택을 공급하거나 공공임대상가를 조성해 상가 내 영세상인의 영업활동을 보장해주는 등 기존 재개발의 문제점을 보완하고, 공공임대, 수익공유형 전세주택 등 공공성 높은 주택을 공급하고 사업기간도 절반가량 줄여 종전 10년에서 5년 이내로 단축하는 방안도 제시됐다.

소규모 정비사업을 보완하는 방법으로는 1만2000호를 공급한다는 계획이다.

기존 가로주택정비사업 뿐 아니라 10호 미만의 단독주택이나 다가구주택을 정비하는 자율주태정비사업이나 200세대 미만의 공동주택을 정비하는 소규모재건축 사업 전체에 용적률을 완화하는 한편 주차장 설치의무를 완화해 사업추진을 원활하게 한다는 방안이다.

여기에 공공참여 방식으로 진행되는 가로주택 정비사업은 공공임대를 10%이상 공급하면 분양가상한제 적용대상에서 제외하는 한편, 기준금리도 연 1.2%로 인하하는 혜택을 줄 예정이다.

소규모 재건축사업은 용도지역 상향이 가능한 경우에 층수제한을 7층에서 15층으로 완화하고, 늘어나는 용적률의 50%를 공공임대로 기부 채납하는 방식이 추진된다.

역세권 민간주택사업은 역세권 범위를 350m로 한시적으로 확대하는 한편 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역상향하는 혜택을 줄 예정이다. 이때 증가 용적률의 절반은 공공임대주택으로 공급하도록 해 공공성을 높이게 된다.

유휴공간을 정비하거나 재활용하는 방법에서는 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전이 이뤄지는 부지에 주거·산업 복합시설을 공급하는 준공업지역을 활용하는 방식과 공실 오피스와 상가를 LH와 SH가 주도해 매입한 다음 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 1인 주거공급을 활성화하는 방안이 제시됐다.

이 경우 준공업지역에서 기존 산업부지 50% 의무 확보를 민관합동사업에 한해 3년 한시로 40%로 완화하고 일부 산업시설은 공공에서 매입해 영세공장주나 청년 벤처 등에 임대시설로 제공하고 저리의 기금융자(연 1.8%)도 실시하게 된다.  

1인 주거공급을 위해 오피스와 상가를 주거로 용도변경하게 될 때 발생하는 주차장 증설의무를 면제하면서 임차인자격을 차량미소유자로 제한하는 방안과 함께 실시하는 방식으로 혜택을 줄 예정이다. 

정부는 이러한 유휴공간 정비와 재활용을 통해 1만5000호를 공급한다는 계획이다.

이외에도 국·공유지나 공공기관 소유 부지 활용하거나 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해급서도 주택 1만5000호를 확보하고 기존 수도권 공급계획도 최대한 일정을 앞당겨 조기에 입주를 시작할 예정이다.

이러한 정부방안에 대해 전문가들은 대체로 신도시 외에 서울을 중심으로 한 수도권 도심 내 공급이 필요하다는 목소리가 반영된 것으로 보면서도 일부 부작용에 대한 우려도 같이 내놨다.

특혜논란에서 자유로울 수 없는데다 재개발 정체지역의 경우 지역 내에 찬성파 주민과 반대파 주민이 공존하고 또 그 안에서도 각자 의견이 다른 경우가 많아 이를 조율하는 것이 쉽지 않고, 기존 도시재생사업과 방향성이 서로 충돌할 가능성도 있다는 지적이다.

여기에 추가 분담금을 대납해주고 공공이 지분을 가지는 지분형주택이나 수익공유형전세주택 등도 문제점이 있다는 의견이다.

공공에서 지분을 나눠가져서 분담금 부담이 줄어든다고 해도 10년 뒤 매입시기가 왔을 때 영세한 주민이 공공에서 소유한 지분을 매입할 능력이 확보될지가 미지수라는 것이다. 여기에 수익공유형의 경우도 임대기간 뒤 처분방법을 두고 뒷말이 나올 가능성이 높은 것으로 전망된다.

특히 사업기간 단축에 있어서 전문가들의 우려가 높다. 기존 △도시계획위원회 △도시건축위원회 △도시경관위원회 등의 절차로 이뤄지는 방식을 최대한 단축해 사업승인을 내려고 하면 각종 부작용이 나타날 가능성이 높다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "장점은 애매하고 부작용은 크게 우려되는 정책"이라면서 "기존에 발표됐던 내용들을 세분화한 것들인 만큼 추가적인 의견수렴과 추후 보완이 이뤄져야 할 것"이라고 조언했다.

이어 "사업성을 높이기 위해 추진한다는 절차생략이나 주차장설치 의무완화 등은 장기적으로 부작용이 우려되고, 준공업지역에서의 주거비율 향상도 한번 더 생각해볼 문제"라면서 "서울의 문래동처럼 철공소 등 중소제조업이 밀집한 지역은 눈에 보이지 않은 자체적인 산업클러스터가 형성된 곳인데 이런 곳에 주거시설의 비중을 높이면 오히려 지역의 가치와 경쟁력에 악영향을 끼칠 수 있다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "이번 방안이 도심내 정비사업의 수익성상승이 가능하다면 공급실적양은 달성할 수 있을 것으로 본다"면서도 "최저임금상승, 근로시간 축소가 비용증가 이어져 최근 몇 년간 공급되어 왔던 주택의 질과 선호도 높은 위치의 공급은 여전히 의문점"이라고 말했다.

이어 "단순히 주택공급만이 아닌 문제점으로 지적되는 인프라 개선이 함께 수반되어야 한다"면서 "특히 주차장 설치의무 완화 등은 지역 내 주차난 관련 갈등을 야기함과 동시에 화재진압 등의 상황에서 어려움을 발생시킬 수 있고 임차인 자격에 차량미소유자로 제한을 두게 되면 자차를 활용한 업무로 생계를 이어가는 운송, 배송 업무 종사자들과 같은 사각지대가 생길 수 있어 자격요건을 세분화할 필요가 있다"고 지적했다.