[기고] 주거난(難) 종식, 유연성·다양성 가진 정책에서 나온다

2020-05-11 14:53:26

- 반쪽자리 공급대책 벗어나야…인프라 개선 수반 필요

[프라임경제] 얼마 전 제21대 총선이 있었다. 결과는 여당의 압승 그리고 야당의 참패였다. 문재인 대통령의 후반기 국정운영부터 향후 유력 대권주자들의 궁금증을 자아내기에 충분한 정치 이슈들이 쏟아졌다.

그런데 이보다 더 중요한 메시지, 경기침체가 가속화한 한국의 현실에서 꼭 체크해봐야 할 것이 있다.

바로 문재인 정부의 '부동산 정책'이다.

총선이란 불확실성이 제거됐고 이젠 기존 부동산정책 기조에 브레이크가 걸릴 일도 사실상 어려워진 상황에서, 문재인 정부의 부동산정책이 어떤 방향으로 또 어떤 방식으로 진행될지가 초미의 관심사가 됐다.

고강도 규제를 앞세워 집값 안정화 정책에 방점을 찍은 정부였던 터라, 부동산 시장에선 정부의 생각과 입에 한층 더 민감해진 상황이다.

현 정부 들어 올해 초까지 19번에 걸친 고강도 부동산 대책을 시장에 내놨다. 

서울 강남등 투기 지역, 투기 과열지역, 청약 조정 대상 지역에서의 △LTV(주택담보대출 비율) △DTI(총 부채 상환비율) △DSR(총 부채이자 부담 능력)규제와 9억 이상 주택 담보 대출을 전면 금지함으로써 구매력을 감소시켰고 정비사업단지의 요건 강화와 초과 이익 환수제 부활로 수익성을 악화시켰다.

또 공시지가 인상 및 반영율 상향 그리고 다주택자 양도세 강화 등 대책으로 시장의 혼란을 가중시켰다. 아마도 지금까지 이렇게 확고하고 일관된 규제정책으로 밀어붙인 정부가 없었기에 시장은 더욱 당황스러울 것이다.

이번 여당의 압승으로 현 정부의 부동산 규제 기조 유지 또는 강화 가능성이 높아졌다.

현재 코로나19발 경제침체로 부동산 가격 하락 전망이 꾸준히 제기되고 있다. 정부 여당의 규제책이 더 강화될 것이란 예측까지 더해지면서 집값은 약세 흐름으로 이어지고 있고 이미 강남권은 물론 강북권도 가격을 크게 낮춘 급매물이 등장하고 있다.

다주택자들의 실망 매물도 나올 가능성도 높아졌다. 12·16대책의 핵심 중 하나인 종합부동산세 인상이라는 쟁점도 남아 있기 때문이다.

한국감정원의 자료를 보더라도 서울의 아파트 값은 연속 내림세로 하락 기조를 보이고 있으며 서울 25개 자치구 가운데 15개 구의 집값 하락하였으며 강남 3구를 비롯해 마용성(마포·용산·성동)이라 불리는 곳들과 강북 상승세를 이끌던 노도강(노원·도봉·강북) 모두 상승세를 멈추고 보합 전환했다.

최근 집값은 코로나19 사태가 확산한 영향을 무시할 수 없다. 다시 말해 각종 경제지표가 추락하고 있는 상황이 집값 하락폭을 더 키웠다고 진단도 해볼 수 있기에 집값이 하향세에 접어들었다고 자화자찬해서는 안 된다.

따라서 지난 6일 정부가 발표한 주택 공급대책을 좀 더 세밀하게 다듬어야 할 필요성이 있다.

지금까지 정부가 부동산 규제책을 내놨을 때 목표는 주거복지 확대라는 점도 기억해야 한다. 투기세력을 차단해 집값을 안정화시키잔 목적도 있었겠지만, 실수요자와 서민들의 주거 질을 높이겠단 의미가 크게 자리 잡고 있기 때문이다.

이번 주택공급방안이 단순히 공급실적을 위한 양적 목표달성이 아니라 주택의 질과 계속 지적되고 있는 인프라 개선이 함께 수반돼야 한다.

민간택지 분양가상한제와 임대주택 의무비율 상향의 규제로 사실상 재건축을 배제한 채 정부의 공공참여 재개발 사업이 중심이 된다면 서울 주택시장의 안정화는 어려울 것으로 본다.

여러 가지 측면에서 정부의 고심이 녹아있다고는 느꼈지만 이런 식의 주택공급대책은 반쪽자리로 평가될 수밖에 없다. 

재건축 사업의 수익성확보가 어렵다면 시장의 공급 부족 우려는 계속될 수밖에 없다. 

▲송승현 도시와경제 대표. ⓒ 프라임경제

필자 생각엔 12·16대책에서 10년 이상 보유주택 매도 시 다주택자에 대해 올해 6월 말까지 양도소득세 중과를 유예해준다지만 10년이란 기간은 너무나 한정적이라 생각된다.

5년·3년·2년 등 기간을 더 완화하여 시장수요자들에게 선택권을 줄 필요가 있다. 또한 다주택자가 무주택자에게 주택을 양도한다면 양도세를 중과를 면제해준다거나 감면해주는 방안도 충분히 검토해본다면 재고주택에서도 일정부분 단비 같은 공급량이 나올 것이다.

좀 더 고민하여 유연하고 다양한 정책이 나온다면 주거 난은 충분히 종식될 수 있다.


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